天津2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件試題

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天津2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、目標(biāo)定價(jià)法所確定的單位價(jià)格為__。 A．單位價(jià)格＝單位成本+資本投資額目標(biāo)收益率/銷售量 B．單位價(jià)格＝單位成本+資本投資額/銷售量 C．單位價(jià)格＝單位成本(1+月標(biāo)利潤(rùn)率)/(1－稅率) D．單位價(jià)格＝單位成本(1+月標(biāo)利潤(rùn)率)(1－稅率) 2、一臨街深度22.86m(即75英尺)，臨街寬度30m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價(jià)(土地單價(jià))為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨(dú)、累計(jì)和平均深度價(jià)格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價(jià)為__。 A．452.63萬(wàn)元 B．75.44萬(wàn)元 C．339.47萬(wàn)元 D．377.19萬(wàn)元 3、在人均耕地特別少的地方，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過(guò)土地被征用前3年平均產(chǎn)值的__。 A．15倍 B．20倍 C．25倍 D．30倍 4、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，必須向__申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，方可開業(yè)。 A．房地產(chǎn)管理部門 B．工商行政管理部門 C．土地管理部門 D．建設(shè)管理部門 5、報(bào)酬率也稱回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率內(nèi)部收益率的比率。 A：同價(jià)值 B：同收益 C：同性質(zhì) D：同類型 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、某國(guó)的現(xiàn)金流通量為4000萬(wàn)億元，單位和個(gè)人的活期存款為1000萬(wàn)億元，單位和個(gè)人的定期存款為2000萬(wàn)億元，其他存款為500萬(wàn)億元，則該國(guó)的狹義貨幣為__萬(wàn)億元。 A．4000 B．5000 C．7000 D．7500 7、有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3 500元／㎡，報(bào)酬率為8％；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3 000元／㎡，報(bào)酬率為6％。那么，甲的價(jià)格乙的價(jià)格。 A：高于 B：低于 C：等于 D：條件不足，無(wú)法確定 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8、下列不屬于土地使用權(quán)的是（）。 A．建設(shè)用地使用權(quán) B．宅基地使用權(quán) C．土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) D．租賃權(quán) 9、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于__階段的工作。 A．風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí) B．風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) C．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) D．風(fēng)險(xiǎn)決策 10、建筑施工合同中規(guī)定的維修期一般自__開始計(jì)算。 A．竣工之 B．竣工證書簽發(fā)之日 C．缺陷責(zé)任期滿之日 D．交付使用之日 11、對(duì)無(wú)房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提條件之一是房?jī)r(jià)收入比在__倍以上。 A．3 B．4 C．5 D．6 12、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項(xiàng)是__。 A．屬地管理原則 B．房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則 C．房地產(chǎn)權(quán)利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記 D．房屋的所有權(quán)人和使用人為兩個(gè)人 13、下列關(guān)于目前我國(guó)征收土地批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定，說(shuō)法錯(cuò)誤的是__。 A．征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府 B．征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù) C．基本農(nóng)田由國(guó)務(wù)院審批 D．基本農(nóng)田以外的耕地未超過(guò)35公頃的由國(guó)務(wù)院審批 14、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是．【2005年考題】 A：過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 B：過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C：未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 D：未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)、前期開發(fā)和整理的貸款，它的主要還款來(lái)源是__。 A．政府的財(cái)政收入 B．土地出讓收入 C．土地儲(chǔ)備所獲得的利潤(rùn) D．土地受讓方的投資 16、估價(jià)上的折舊注重的是__。 A．原始取得價(jià)值的減價(jià)修正 B．原始取得價(jià)格的攤銷與回收 C．重置價(jià)格的攤銷與回收 D．價(jià)值的減價(jià)修正 17、直轄市的城市總體規(guī)劃，由直轄市人民政府報(bào)__審批。 A．土地管理局 B．城市規(guī)劃管理部門 C．國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門 D．國(guó)務(wù)院 18、下列關(guān)于需求價(jià)格彈性與消費(fèi)者支出之間的關(guān)系，表述正確的是__。 A．若某種商品的需求富有彈性，則價(jià)格與消費(fèi)者支出成反方向變動(dòng) B．若某種商品的需求為單一彈性，即價(jià)格升(降)的百分率與需求減(增)的百分率相等 C．若某種商品的需求缺乏彈性，則價(jià)格與消費(fèi)者支出呈反向變動(dòng) D．若某種商品的需求缺乏彈性，則價(jià)格與消費(fèi)者支出呈同向變動(dòng) 19、主要是在會(huì)計(jì)中使用的價(jià)值概念是__。 A．公允價(jià)值 B．買賣價(jià)值 C．保險(xiǎn)價(jià)值 D．計(jì)稅價(jià)值 20、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地。 A：最低價(jià)格 B：最高價(jià)格 C：平均價(jià)格 D：成交價(jià)格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 21、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽訂書面預(yù)售合同之日起__日內(nèi)持預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)。 A．10 B．15 C．20 D．30 22、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)申請(qǐng)一級(jí)資質(zhì)，其取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)要在年以上。 A：半 B：1 C：2 D：3 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是__。 A．50% B．65% C．60% D．154% 24、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，可以發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是__。 A．在集體土地上建設(shè)的房屋 B．取得預(yù)售許可證的商品房 C．經(jīng)驗(yàn)收不合格的商品房 D．權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋 25、2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬(wàn)m2，預(yù)測(cè)銷售量為380萬(wàn)m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷售量為（）萬(wàn)m2。 A．390.5 B．399.5 C．523.5 D．543.0 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于環(huán)境容量控制指標(biāo)的是 A：容積率 B：綠地率 C：建筑密度 D：建筑后退紅線距離 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、下列保險(xiǎn)險(xiǎn)種中，屬于商業(yè)保險(xiǎn)的有。 A：責(zé)任保險(xiǎn) B：失業(yè)保險(xiǎn) C：工程保險(xiǎn) D：人壽保險(xiǎn) E：勞動(dòng)工傷保險(xiǎn) 3、流動(dòng)比率越__，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。 A．低 B．高 C．不變 D．無(wú)法判斷 4、某宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為__年。 A．38 B．42 C．58 D．60 5、下列關(guān)于住房公積金繳存的說(shuō)法中，正確的是__。 A．我國(guó)住房公積金繳存實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制 B．住房公積金繳存比例由住房公積金管理委員會(huì)擬訂，經(jīng)本級(jí)政府審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，一般不低于5% C．住房公積金繳存的對(duì)象包括城鎮(zhèn)企業(yè)中的離退休職工 D．住房公積金繳存基數(shù)是職工本人的月平均工資，包括6部分 E．職工單位對(duì)職工繳存住房公積金的工資基數(shù)每年核定一次 6、下列劃撥建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置的包括。 A：繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的 B：國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的 C：國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的 D：國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的 E：非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的 7、經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括。 A：銷售收入 B：補(bǔ)貼收入 C：出租收入 D：經(jīng)營(yíng)收入 E：營(yíng)業(yè)外收入 8、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括__。 A．待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B．待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi) C．續(xù)建開發(fā)成本 D．銷售費(fèi)用 E．銷售稅金 9、下列情況的房地產(chǎn)不得發(fā)布廣告。 A：在已經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的 B：在未經(jīng)國(guó)家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的 C：司法機(jī)關(guān)依法決定查封的 D：預(yù)售房地產(chǎn)，已取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的 E：權(quán)屬有爭(zhēng)議的 10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括__。 A．土地轉(zhuǎn)讓成本 B．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 C．配套設(shè)施銷售成本 D．商品房銷售成本 E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本 11、設(shè)定房地產(chǎn)抵押辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記后，該房屋的《房屋所有權(quán)證》應(yīng)由__收?qǐng)?zhí)。 A．抵押人 B．抵押權(quán)人 C．房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān) D．公證機(jī)關(guān) 12、某城市不同地區(qū)所有新開盤房地產(chǎn)價(jià)格見(jiàn)下表，則該城市新開盤房地產(chǎn)單價(jià)中的中位數(shù)是元／㎡。 A：2870 B：3330 C：3430 D：3460 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方關(guān)系的協(xié)議。 A：抵押 B：租賃 C：權(quán)利 D：義務(wù) E：贈(zèng)與 14、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為__萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。 A．30 B．40 C．50 D．60 15、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有__。 A．可出租或可使用面積 B．出租方的商業(yè)信譽(yù) C．基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金 D．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 16、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。 A．潛在毛租金收 B．有效毛收 C．凈運(yùn)營(yíng)收益 D．稅前現(xiàn)金流量 E．稅后現(xiàn)金流量 17、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過(guò)出讓方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來(lái)每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來(lái)4年的凈收益分別為：31萬(wàn)元、29萬(wàn)元、30.5萬(wàn)元、29.5萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%。用“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。 A．358.85 B．360.49 C．362.93 D．365.29 18、房地產(chǎn)圖中，通常采用比例尺為1：1000的地形圖為。 A：城市總體規(guī)劃圖 B：竣工圖 C：城市詳細(xì)規(guī)劃圖 D：地籍圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、以下難以使用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)有__。 A．標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房 B．寫字樓 C．古建筑 D．紀(jì)念館 E．學(xué)校 20、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書失效的情形有__。 A．注冊(cè)期滿3年而未延續(xù)注冊(cè)的 B．持續(xù)離開估價(jià)崗位超過(guò)1年的 C．年齡超過(guò)60周歲的 D．聘用單位被撤回房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書的 E．不具有完全民事行為能力的 21、某投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國(guó)債收益率為4.5%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為__。 A．10.3% B．7.17% C．9.75% D．8.59% 22、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80％，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元／㎡．則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為元／㎡。 A：2350 B：2937.5 C：3250 D：4062.5 E：借款合同 23、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用。 A：挑戰(zhàn)定價(jià)法 B：領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 C：目標(biāo)定價(jià)法 D：隨行就市定價(jià)法 E：借款合同 24、測(cè)量學(xué)按照專業(yè)可分為。 A：空間測(cè)量 B：陸地測(cè)量 C：地籍測(cè)量 D：房產(chǎn)測(cè)量 E：礦山測(cè)量 25、用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿__年未動(dòng)工的，按土地使用權(quán)出讓金的20%以下征收土地閑置費(fèi)。 A．1 B．2 C．3 D．4