天津2015年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓條件試題

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天津2015年上半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓條件試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、目標定價法所確定的單位價格為__。 A．單位價格＝單位成本+資本投資額目標收益率/銷售量 B．單位價格＝單位成本+資本投資額/銷售量 C．單位價格＝單位成本(1+月標利潤率)/(1－稅率) D．單位價格＝單位成本(1+月標利潤率)(1－稅率) 2、一臨街深度22.86m(即75英尺)，臨街寬度30m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價(土地單價)為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨、累計和平均深度價格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價為__。 A．452.63萬元 B．75.44萬元 C．339.47萬元 D．377.19萬元 3、在人均耕地特別少的地方，可以增加安置補助費。但土地補償和安置補助費之和不得超過土地被征用前3年平均產(chǎn)值的__。 A．15倍 B．20倍 C．25倍 D．30倍 4、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，必須向__申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可開業(yè)。 A．房地產(chǎn)管理部門 B．工商行政管理部門 C．土地管理部門 D．建設(shè)管理部門 5、報酬率也稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率內(nèi)部收益率的比率。 A：同價值 B：同收益 C：同性質(zhì) D：同類型 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、某國的現(xiàn)金流通量為4000萬億元，單位和個人的活期存款為1000萬億元，單位和個人的定期存款為2000萬億元，其他存款為500萬億元，則該國的狹義貨幣為__萬億元。 A．4000 B．5000 C．7000 D．7500 7、有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3 500元／㎡，報酬率為8％；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3 000元／㎡，報酬率為6％。那么，甲的價格乙的價格。 A：高于 B：低于 C：等于 D：條件不足，無法確定 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、下列不屬于土地使用權(quán)的是（）。 A．建設(shè)用地使用權(quán) B．宅基地使用權(quán) C．土地承包經(jīng)營權(quán) D．租賃權(quán) 9、判定房地產(chǎn)投資風險因素發(fā)生的概率屬于__階段的工作。 A．風險辨識 B．風險估計 C．風險評價 D．風險決策 10、建筑施工合同中規(guī)定的維修期一般自__開始計算。 A．竣工之 B．竣工證書簽發(fā)之日 C．缺陷責任期滿之日 D．交付使用之日 11、對無房和住房未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼的前提條件之一是房價收入比在__倍以上。 A．3 B．4 C．5 D．6 12、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是__。 A．屬地管理原則 B．房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原則 C．房地產(chǎn)權(quán)利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記 D．房屋的所有權(quán)人和使用人為兩個人 13、下列關(guān)于目前我國征收土地批準權(quán)限規(guī)定，說法錯誤的是__。 A．征收土地實行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府 B．征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時辦理征地審批手續(xù) C．基本農(nóng)田由國務(wù)院審批 D．基本農(nóng)田以外的耕地未超過35公頃的由國務(wù)院審批 14、實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是．【2005年考題】 A：過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 B：過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C：未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 D：未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款，它的主要還款來源是__。 A．政府的財政收入 B．土地出讓收入 C．土地儲備所獲得的利潤 D．土地受讓方的投資 16、估價上的折舊注重的是__。 A．原始取得價值的減價修正 B．原始取得價格的攤銷與回收 C．重置價格的攤銷與回收 D．價值的減價修正 17、直轄市的城市總體規(guī)劃，由直轄市人民政府報__審批。 A．土地管理局 B．城市規(guī)劃管理部門 C．國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 D．國務(wù)院 18、下列關(guān)于需求價格彈性與消費者支出之間的關(guān)系，表述正確的是__。 A．若某種商品的需求富有彈性，則價格與消費者支出成反方向變動 B．若某種商品的需求為單一彈性，即價格升(降)的百分率與需求減(增)的百分率相等 C．若某種商品的需求缺乏彈性，則價格與消費者支出呈反向變動 D．若某種商品的需求缺乏彈性，則價格與消費者支出呈同向變動 19、主要是在會計中使用的價值概念是__。 A．公允價值 B．買賣價值 C．保險價值 D．計稅價值 20、基準地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地。 A：最低價格 B：最高價格 C：平均價格 D：成交價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、商品房預售人應(yīng)當在簽訂書面預售合同之日起__日內(nèi)持預售合同到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預售登記備案手續(xù)。 A．10 B．15 C．20 D．30 22、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)申請一級資質(zhì)，其取得二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)要在年以上。 A：半 B：1 C：2 D：3 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 23、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是__。 A．50% B．65% C．60% D．154% 24、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，可以發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是__。 A．在集體土地上建設(shè)的房屋 B．取得預售許可證的商品房 C．經(jīng)驗收不合格的商品房 D．權(quán)屬有爭議的房屋 25、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。 A．390.5 B．399.5 C．523.5 D．543.0 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、下列控制性詳細規(guī)劃指標中，不屬于環(huán)境容量控制指標的是 A：容積率 B：綠地率 C：建筑密度 D：建筑后退紅線距離 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、下列保險險種中，屬于商業(yè)保險的有。 A：責任保險 B：失業(yè)保險 C：工程保險 D：人壽保險 E：勞動工傷保險 3、流動比率越__，說明營運資本越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。 A．低 B．高 C．不變 D．無法判斷 4、某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為__年。 A．38 B．42 C．58 D．60 5、下列關(guān)于住房公積金繳存的說法中，正確的是__。 A．我國住房公積金繳存實行動態(tài)調(diào)整機制 B．住房公積金繳存比例由住房公積金管理委員會擬訂，經(jīng)本級政府審核后，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準后執(zhí)行，一般不低于5% C．住房公積金繳存的對象包括城鎮(zhèn)企業(yè)中的離退休職工 D．住房公積金繳存基數(shù)是職工本人的月平均工資，包括6部分 E．職工單位對職工繳存住房公積金的工資基數(shù)每年核定一次 6、下列劃撥建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置的包括。 A：繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的 B：國有企業(yè)改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團的 C：國有企業(yè)改組為股份合作制的 D：國有企業(yè)租賃經(jīng)營的 E：非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的 7、經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營時的貨幣收入，包括。 A：銷售收入 B：補貼收入 C：出租收入 D：經(jīng)營收入 E：營業(yè)外收入 8、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應(yīng)計息的項目包括__。 A．待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B．待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費 C．續(xù)建開發(fā)成本 D．銷售費用 E．銷售稅金 9、下列情況的房地產(chǎn)不得發(fā)布廣告。 A：在已經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的 B：在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的 C：司法機關(guān)依法決定查封的 D：預售房地產(chǎn)，已取得該項目預售許可證的 E：權(quán)屬有爭議的 10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括__。 A．土地轉(zhuǎn)讓成本 B．經(jīng)營管理費用 C．配套設(shè)施銷售成本 D．商品房銷售成本 E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本 11、設(shè)定房地產(chǎn)抵押辦理房屋他項權(quán)利登記后，該房屋的《房屋所有權(quán)證》應(yīng)由__收執(zhí)。 A．抵押人 B．抵押權(quán)人 C．房屋權(quán)屬登記機關(guān) D．公證機關(guān) 12、某城市不同地區(qū)所有新開盤房地產(chǎn)價格見下表，則該城市新開盤房地產(chǎn)單價中的中位數(shù)是元／㎡。 A：2870 B：3330 C：3430 D：3460 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確各方關(guān)系的協(xié)議。 A：抵押 B：租賃 C：權(quán)利 D：義務(wù) E：贈與 14、有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為__萬元(收益可視為無限年)。 A．30 B．40 C．50 D．60 15、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有__。 A．可出租或可使用面積 B．出租方的商業(yè)信譽 C．基礎(chǔ)租金與市場租金 D．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績 16、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。 A．潛在毛租金收 B．有效毛收 C．凈運營收益 D．稅前現(xiàn)金流量 E．稅后現(xiàn)金流量 17、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預計該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為：31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報酬率為8%。用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”計算該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。 A．358.85 B．360.49 C．362.93 D．365.29 18、房地產(chǎn)圖中，通常采用比例尺為1：1000的地形圖為。 A：城市總體規(guī)劃圖 B：竣工圖 C：城市詳細規(guī)劃圖 D：地籍圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、以下難以使用市場法估價的房地產(chǎn)有__。 A．標準工業(yè)廠房 B．寫字樓 C．古建筑 D．紀念館 E．學校 20、房地產(chǎn)估價師注冊證書失效的情形有__。 A．注冊期滿3年而未延續(xù)注冊的 B．持續(xù)離開估價崗位超過1年的 C．年齡超過60周歲的 D．聘用單位被撤回房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書的 E．不具有完全民事行為能力的 21、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產(chǎn)投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為__。 A．10.3% B．7.17% C．9.75% D．8.59% 22、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率≤4，預計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80％，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元／㎡．則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為元／㎡。 A：2350 B：2937.5 C：3250 D：4062.5 E：借款合同 23、當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應(yīng)時，往往采用。 A：挑戰(zhàn)定價法 B：領(lǐng)導定價法 C：目標定價法 D：隨行就市定價法 E：借款合同 24、測量學按照專業(yè)可分為。 A：空間測量 B：陸地測量 C：地籍測量 D：房產(chǎn)測量 E：礦山測量 25、用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿__年未動工的，按土地使用權(quán)出讓金的20%以下征收土地閑置費。 A．1 B．2 C．3 D．4