遼寧省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念考試試題

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遼寧省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念考試試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。 A．租金收入 B．土地出讓收入 C．長期抵押貸款 D．凈經(jīng)營收入 2、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的__。 A．合法原則 B．最高最佳使用原則 C．替代原則 D．公平原則 3、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍不包括__。 A．土地費用 B．房屋開發(fā)費 C．銷售費用 D．物業(yè)管理費 4、標準臨街深度通常簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點，如某個路線價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18 m，則標準臨街深度應設定為m。 A：15 B：22 C：18 D：25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 5、在計算企業(yè)所得稅，確定準予扣除項目的金額時，職工工會經(jīng)費按計稅工資總額的計算扣除。 A：4％ B：3％ C：2％ D：1％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、__規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。 A．《土地法》 B．《土地管理法》 C．《物權(quán)法》 D．《財產(chǎn)管理法》 7、設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 A：稅金 B：拍賣費用 C：土地使用權(quán)出讓金 D：土地使用成本 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、__是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)。 A．投資機會選擇與決策分析 B．前期工作 C．建設階段 D．租售階段 9、下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是。 A：房地產(chǎn)重新購建價格的求取思路 B：土地重新購建價格的求取思路 C：具體價格重新購建價格的求取思路 D：建筑物重新購建價格的求取思路 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為__%。 A．6.0 B．6.9 C．8.8 D．9.0 11、地基面積較大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁組成。且在梁的交點上豎立柱子，以支承建筑骨架的基礎被稱為__。 A．條形基礎 B．獨立基礎 C．整體式筏形基礎 D．箱形基礎 12、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6 000萬元，負債為3 500萬元，流動資產(chǎn)總額為3 000萬元，流動負債總額為1 500萬元，存貨為1 800萬元。則該項目的速動比率是。 A：80％ B：120％ C：171％ D：200％ E：借款合同 13、從獲取估價業(yè)務開始至出具估價報告后的估價資料歸檔止，包括：①獲取估價業(yè)務；②受理估價委托及明確估價基本事項；③搜集估價所需資料；④擬定估價作業(yè)方案；⑤實地查勘估價對象；⑥選定估價方法測算：⑦確定估價結(jié)果；⑧撰寫估價報告；⑨審核估價報告：⑩出具估價報告；(11)估價資料歸檔。一個房地產(chǎn)估價項目的估價活動的全過程和工作步驟排序正確的是__。 A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11) B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11) C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩(11) D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩(11) 14、某房屋被火災燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應為．【2003年考題】 A：被燒損前的狀況 B：被燒損后的狀況 C：被燒損前與被燒損后的差異狀況 D：未來修復或重建后的狀況 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、某地區(qū)商品住宅價格自1997~2002年分別為3 100元／㎡、3 260元／㎡、3 440元／㎡、3 620元／㎡、3 800元／㎡、3 980元／㎡，采用平均發(fā)展速度法預測2003年住宅價格為．【2003年考題】 A：4 120元／㎡ B：4 149元／㎡ C：4 184元／㎡ D：4 216元／㎡ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、某公司2年前租賃某寫字樓中的500㎡用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元／(㎡天)，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為3.5元/(㎡天)，報酬率為6％，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為 A：98.80 B：592.81 C：691.61 D：667.22 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、產(chǎn)生保險利益的前提是__。 A．保險合同 B．保險損失 C．保險標的 D．保險義務 18、A開發(fā)公司征收某村50公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為800元／畝，那么該耕地的土地補償費的最低額為萬元。 A：260 B：300 C：360 D：600 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 19、動產(chǎn)拍賣的成交一般以__為標志。 A．拍賣標的物財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 B．拍賣標的物實際占有的轉(zhuǎn)移 C．拍賣過程中最高應價者的確定 D．拍賣合同的簽訂 20、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是__。 A．同質(zhì)偏好 B．分散偏好 C．集群偏好 D．自然細分市場 21、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為。 A：簽訂估價委托合同之日 B：發(fā)放抵押貸款之日 C：完成估價對象實地查看之日 D：未來處置抵押房地產(chǎn)之日 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、有一宗三角形的土地需要進行估價，其臨街路線價(土地單價)為2000元/m2，如果該宗地臨街深度為75ft，臨街寬度為50ft，那么該宗三角形土地的價格為__萬元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　三角形土地平均深度價格修正率表 A．臨街深度/ft B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200 J．平均深度價格修正率(%) K．80 L．75 M．70 N．65 O．60 P．50 Q．30 R．20 23、估價的通俗含義是估計的價格或價值。 A：現(xiàn)有物品 B：一般物品 C：經(jīng)濟物品 D：建筑物品 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、既為治熱毒血痢之良藥，又為治阿米巴痢疾所常用的藥物是__ A．大青葉 B．魚腥草 C．敗醬草 D．水牛角 E．白頭翁 25、以開發(fā)居住物業(yè)見長的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過投資項目的組合來提高收益、降低風險。 A：地理區(qū)域 B：時間分布 C：物業(yè)類型 D：收益形式 E：借款合同 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、城市用地共分為__大類。 A．8 B．10 C．16 D．46 2、在我國，房地產(chǎn)價格評估制度是根據(jù)__確立的一項房地產(chǎn)交易基本制度。 A．法律 B．行政法規(guī) C．部門規(guī)章 D．政府規(guī)范性文件 3、企業(yè)的某項業(yè)務分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方，表示。 (2008年試題) A：資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加 B：資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益減少 C：資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益減少 D：資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益增加 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，__。 A．由國家無償收回 B．自動續(xù)期 C．應于屆滿前6個月申請續(xù)期 D．應于屆滿前1年申請續(xù)期 5、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（）。 A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56% 6、__不屬于房地產(chǎn)市場的專業(yè)顧問。 A．建筑師 B．精算師 C．工程師 D．律師 7、某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為__萬元。 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000 8、下列表述不符合房地產(chǎn)廣告要求的是__。 A．房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有權(quán)或者使用權(quán)的基本單位應當是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間 B．房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當 C．房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明 D．房地產(chǎn)廣告中可以利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果 9、為了不因房屋結(jié)構(gòu)差異而影響拆遷人和被拆遷人的經(jīng)濟利益，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償?shù)姆课菀Y(jié)算__。 A．房屋重置價格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價 B．商品房價格 C．房屋結(jié)構(gòu)差價 D．房屋重置價格結(jié)合成新差價 10、拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復核估價的，該估價機構(gòu)應當自收到書面復核估價申請之日起內(nèi)給予答復。 A：5日 B：7日 C：10日 D：15日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11、假設開發(fā)法中，估價時點通常是指__。 A．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應的時間 B．開發(fā)結(jié)束時的時間 C．全部租售出去的時間 D．購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間 12、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有。 A：開發(fā)期和租售期 B：權(quán)益投資比率 C：資本化率 D：貸款利率 E：運營費用 13、住房公積金的繳存比例一般不得低于__。 A．3% B．5% C．10% D．12% 14、在房地產(chǎn)泡沫的成因中，是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。 A：投機需求的膨脹 B：金融機構(gòu)過度放貸 C：土地的稀缺性 D：開發(fā)商之間的博弈 E：借款合同 15、下列有關(guān)中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅各稅種的納稅人，表述正確的是。 A：中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人 B：產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為房產(chǎn)稅納稅人 C：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個人 D：有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人 E：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，轉(zhuǎn)讓的單位和個人為契稅的納稅人 16、當開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關(guān)單位進行驗收的是__。 A．開發(fā)商 B．設計單位 C．承包商 D．監(jiān)理單位 17、綜合風險度超過（）的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。 A．50% B．60% C．70% D．80% 18、城市用地分類中，工業(yè)用地包括。 A：工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間用地 B：工礦企業(yè)的庫房用地 C：工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間附屬設施等用地 D：工礦企業(yè)的庫房附屬設施等用地 E：露天礦用地 19、所有者權(quán)益包括四個項目。 A：實收資本 B：資本公積 C：盈余公積 D：已分配利潤 E：未分配利潤 20、下列關(guān)于拍賣傭金的表述中，錯誤的有。 A：拍賣人收取傭金是一種法定行為 B：對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，扣賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價6％的傭金 C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金 D：公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金 E：收取傭金比例按照同拍賣應交價成正比的原則確定 21、不屬于土地取得成本構(gòu)成的項目有。 A：可行性研究費用 B：拆遷安置補償費用 C：土地使用權(quán)出讓金 D：基礎設施配套費用 E：勘察設計工程費 22、開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設)的__。 A．開工日期 B．取得估價對象的日期 C．取得待開發(fā)土地的日期 D．開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期 23、在票據(jù)允許轉(zhuǎn)讓、流通的情況下，為保障收款人的權(quán)益，規(guī)定票據(jù)轉(zhuǎn)讓時要由轉(zhuǎn)讓人在票據(jù)背面簽字，這種情況稱為__。 A．背書 B．委托 C．代理 D．審批 24、按規(guī)定折扣率以低于券面價值的價格發(fā)行，到期按照券面價值償還的債券是__ A．貼現(xiàn)債券 B．附息債券 C．抵押債券 D．浮動利率債券 25、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有。 A：單元估算法 B：概預算定額法 C：工程量近似匡算法 D：蒙特卡洛模擬法 E：單位指標估算法