遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念考試試題

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遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念考試試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷售收入或（）。 A．租金收入 B．土地出讓收入 C．長(zhǎng)期抵押貸款 D．凈經(jīng)營(yíng)收入 2、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的__。 A．合法原則 B．最高最佳使用原則 C．替代原則 D．公平原則 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍不包括__。 A．土地費(fèi)用 B．房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) C．銷售費(fèi)用 D．物業(yè)管理費(fèi) 4、標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，如某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18 m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為m。 A：15 B：22 C：18 D：25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 5、在計(jì)算企業(yè)所得稅，確定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額時(shí)，職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)按計(jì)稅工資總額的計(jì)算扣除。 A：4％ B：3％ C：2％ D：1％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、__規(guī)定，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。 A．《土地法》 B．《土地管理法》 C．《物權(quán)法》 D．《財(cái)產(chǎn)管理法》 7、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 A：稅金 B：拍賣費(fèi)用 C：土地使用權(quán)出讓金 D：土地使用成本 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8、__是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。 A．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 B．前期工作 C．建設(shè)階段 D．租售階段 9、下列說(shuō)法不屬于重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路的是。 A：房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 B：土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 C：具體價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 D：建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產(chǎn)的資本化率為_(kāi)_%。 A．6.0 B．6.9 C．8.8 D．9.0 11、地基面積較大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁組成。且在梁的交點(diǎn)上豎立柱子，以支承建筑骨架的基礎(chǔ)被稱為_(kāi)_。 A．條形基礎(chǔ) B．獨(dú)立基礎(chǔ) C．整體式筏形基礎(chǔ) D．箱形基礎(chǔ) 12、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6 000萬(wàn)元，負(fù)債為3 500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3 000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1 500萬(wàn)元，存貨為1 800萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是。 A：80％ B：120％ C：171％ D：200％ E：借款合同 13、從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始至出具估價(jià)報(bào)告后的估價(jià)資料歸檔止，包括：①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；②受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)；③搜集估價(jià)所需資料；④擬定估價(jià)作業(yè)方案；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥選定估價(jià)方法測(cè)算：⑦確定估價(jià)結(jié)果；⑧撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；⑨審核估價(jià)報(bào)告：⑩出具估價(jià)報(bào)告；(11)估價(jià)資料歸檔。一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)活動(dòng)的全過(guò)程和工作步驟排序正確的是__。 A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11) B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩(11) C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩(11) D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩(11) 14、某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為．【2003年考題】 A：被燒損前的狀況 B：被燒損后的狀況 C：被燒損前與被燒損后的差異狀況 D：未來(lái)修復(fù)或重建后的狀況 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997~2002年分別為3 100元／㎡、3 260元／㎡、3 440元／㎡、3 620元／㎡、3 800元／㎡、3 980元／㎡，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為．【2003年考題】 A：4 120元／㎡ B：4 149元／㎡ C：4 184元／㎡ D：4 216元／㎡ E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 16、某公司2年前租賃某寫(xiě)字樓中的500㎡用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元／(㎡天)，已知該寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似寫(xiě)字樓的凈租金為3.5元/(㎡天)，報(bào)酬率為6％，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為 A：98.80 B：592.81 C：691.61 D：667.22 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 17、產(chǎn)生保險(xiǎn)利益的前提是__。 A．保險(xiǎn)合同 B．保險(xiǎn)損失 C．保險(xiǎn)標(biāo)的 D．保險(xiǎn)義務(wù) 18、A開(kāi)發(fā)公司征收某村50公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為800元／畝，那么該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的最低額為萬(wàn)元。 A：260 B：300 C：360 D：600 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 19、動(dòng)產(chǎn)拍賣的成交一般以__為標(biāo)志。 A．拍賣標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 B．拍賣標(biāo)的物實(shí)際占有的轉(zhuǎn)移 C．拍賣過(guò)程中最高應(yīng)價(jià)者的確定 D．拍賣合同的簽訂 20、所有消費(fèi)者具有大致相同偏好的市場(chǎng)細(xì)分模式是__。 A．同質(zhì)偏好 B．分散偏好 C．集群偏好 D．自然細(xì)分市場(chǎng) 21、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為。 A：簽訂估價(jià)委托合同之日 B：發(fā)放抵押貸款之日 C：完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日 D：未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 22、有一宗三角形的土地需要進(jìn)行估價(jià)，其臨街路線價(jià)(土地單價(jià))為2000元/m2，如果該宗地臨街深度為75ft，臨街寬度為50ft，那么該宗三角形土地的價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　∪切瓮恋仄骄疃葍r(jià)格修正率表 A．臨街深度/ft B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200 J．平均深度價(jià)格修正率(%) K．80 L．75 M．70 N．65 O．60 P．50 Q．30 R．20 23、估價(jià)的通俗含義是估計(jì)的價(jià)格或價(jià)值。 A：現(xiàn)有物品 B：一般物品 C：經(jīng)濟(jì)物品 D：建筑物品 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、既為治熱毒血痢之良藥，又為治阿米巴痢疾所常用的藥物是__ A．大青葉 B．魚(yú)腥草 C．?dāng)♂u草 D．水牛角 E．白頭翁 25、以開(kāi)發(fā)居住物業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營(yíng)策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過(guò)投資項(xiàng)目的組合來(lái)提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)。 A：地理區(qū)域 B：時(shí)間分布 C：物業(yè)類型 D：收益形式 E：借款合同 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、城市用地共分為_(kāi)_大類。 A．8 B．10 C．16 D．46 2、在我國(guó)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度是根據(jù)__確立的一項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度。 A．法律 B．行政法規(guī) C．部門(mén)規(guī)章 D．政府規(guī)范性文件 3、企業(yè)的某項(xiàng)業(yè)務(wù)分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方，表示。 (2008年試題) A：資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加 B：資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益減少 C：資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益減少 D：資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益增加 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，__。 A．由國(guó)家無(wú)償收回 B．自動(dòng)續(xù)期 C．應(yīng)于屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期 D．應(yīng)于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期 5、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（）。 A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56% 6、__不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)顧問(wèn)。 A．建筑師 B．精算師 C．工程師 D．律師 7、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為_(kāi)_萬(wàn)元。 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000 8、下列表述不符合房地產(chǎn)廣告要求的是__。 A．房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有權(quán)或者使用權(quán)的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間 B．房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng) C．房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明 D．房地產(chǎn)廣告中可以利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果 9、為了不因房屋結(jié)構(gòu)差異而影響拆遷人和被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)姆课菀Y(jié)算__。 A．房屋重置價(jià)格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價(jià) B．商品房?jī)r(jià)格 C．房屋結(jié)構(gòu)差價(jià) D．房屋重置價(jià)格結(jié)合成新差價(jià) 10、拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起內(nèi)給予答復(fù)。 A：5日 B：7日 C：10日 D：15日 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常是指__。 A．開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間 B．開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間 C．全部租售出去的時(shí)間 D．購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間 12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有。 A：開(kāi)發(fā)期和租售期 B：權(quán)益投資比率 C：資本化率 D：貸款利率 E：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 13、住房公積金的繳存比例一般不得低于__。 A．3% B．5% C．10% D．12% 14、在房地產(chǎn)泡沫的成因中，是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。 A：投機(jī)需求的膨脹 B：金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸 C：土地的稀缺性 D：開(kāi)發(fā)商之間的博弈 E：借款合同 15、下列有關(guān)中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅各稅種的納稅人，表述正確的是。 A：中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人 B：產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營(yíng)管理的單位和個(gè)人為房產(chǎn)稅納稅人 C：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人 D：有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人 E：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，轉(zhuǎn)讓的單位和個(gè)人為契稅的納稅人 16、當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是__。 A．開(kāi)發(fā)商 B．設(shè)計(jì)單位 C．承包商 D．監(jiān)理單位 17、綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)（）的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。 A．50% B．60% C．70% D．80% 18、城市用地分類中，工業(yè)用地包括。 A：工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間用地 B：工礦企業(yè)的庫(kù)房用地 C：工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間附屬設(shè)施等用地 D：工礦企業(yè)的庫(kù)房附屬設(shè)施等用地 E：露天礦用地 19、所有者權(quán)益包括四個(gè)項(xiàng)目。 A：實(shí)收資本 B：資本公積 C：盈余公積 D：已分配利潤(rùn) E：未分配利潤(rùn) 20、下列關(guān)于拍賣傭金的表述中，錯(cuò)誤的有。 A：拍賣人收取傭金是一種法定行為 B：對(duì)非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，扣賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價(jià)6％的傭金 C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金 D：公物拍賣時(shí)，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金 E：收取傭金比例按照同拍賣應(yīng)交價(jià)成正比的原則確定 21、不屬于土地取得成本構(gòu)成的項(xiàng)目有。 A：可行性研究費(fèi)用 B：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用 C：土地使用權(quán)出讓金 D：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用 E：勘察設(shè)計(jì)工程費(fèi) 22、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))的__。 A．開(kāi)工日期 B．取得估價(jià)對(duì)象的日期 C．取得待開(kāi)發(fā)土地的日期 D．開(kāi)始出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期 23、在票據(jù)允許轉(zhuǎn)讓、流通的情況下，為保障收款人的權(quán)益，規(guī)定票據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)要由轉(zhuǎn)讓人在票據(jù)背面簽字，這種情況稱為_(kāi)_。 A．背書(shū) B．委托 C．代理 D．審批 24、按規(guī)定折扣率以低于券面價(jià)值的價(jià)格發(fā)行，到期按照券面價(jià)值償還的債券是__ A．貼現(xiàn)債券 B．附息債券 C．抵押債券 D．浮動(dòng)利率債券 25、在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有。 A：?jiǎn)卧浪惴? B：概預(yù)算定額法 C：工程量近似匡算法 D：蒙特卡洛模擬法 E：?jiǎn)挝恢笜?biāo)估算法