舊小區(qū)智能化改造工程規(guī)劃與設(shè)計(jì).doc

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已建社區(qū)信息化與智能化改造工程規(guī)劃與設(shè)計(jì) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　摘要：智能小區(qū)可以說是當(dāng)今智能建筑領(lǐng)域最大的熱點(diǎn)，系統(tǒng)開發(fā)商/集成商、房產(chǎn)商和業(yè)主在智能化系統(tǒng)的必要性上達(dá)成了共識，但是前兩者好象只青睞于一少部分業(yè)主：新近買房和即將買房的業(yè)主，因?yàn)樗麄冮_發(fā)的系統(tǒng)只適合于新建社區(qū)；而對近80%業(yè)主（生活在已建社區(qū)中的居民）的智能化需求關(guān)注不夠。本文探討的就是如何解決已建社區(qū)的智能化改造問題，介紹了某小區(qū)改造工程的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案。 　 一、 背景 　　 智能社區(qū)這一概念產(chǎn)生的內(nèi)在因素是人們對安全、舒適、便捷的居住環(huán)境的追求；隨著人們生活水平的不斷提高，人們在解決了溫飽即生存問題后，安全、舒適是對居住環(huán)境新的更高要求。智能建筑技術(shù)的推廣和普及改變了人們的工作和學(xué)習(xí)方式，特別是互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)帶來多元化的信息和便捷的通訊方式，人們期望在家中也能享受高科技帶來的便捷。這種需求開始時(shí)是模糊的，只不過在精明的系統(tǒng)開發(fā)商和房產(chǎn)開發(fā)商共同的精心培育下，使得這種需求變得日益迫切，并逐漸演變成為一個(gè)巨大的市場，因此系統(tǒng)開發(fā)商和房產(chǎn)開發(fā)商是社區(qū)智能化技術(shù)迅速發(fā)展的外在動力。 　　 當(dāng)需求剛一轉(zhuǎn)變成市場，激烈的競爭已呈白熱化。系統(tǒng)開發(fā)商/集成商們紛紛推出了功能各異、結(jié)構(gòu)類似的多種智能化系統(tǒng)以期獲得更多的工程，而房產(chǎn)商通過一個(gè)更比一個(gè)完善的智能化解決方案以期獲得最多的賣點(diǎn)。然而當(dāng)開發(fā)商們將贏利作為其商業(yè)運(yùn)作的唯一目的時(shí)，人們的需求往往不會得到很好的滿足，事實(shí)證明的確如此。國內(nèi)的幾十家系統(tǒng)開發(fā)商/集成商大都推出了自己的社區(qū)智能化系統(tǒng)，雷同也好、特色鮮明也罷，它們的一個(gè)共同的特點(diǎn)就是只適合新建社區(qū)，很少有適用于老區(qū)改造項(xiàng)目的系統(tǒng)。 　　 公教一村小區(qū)位于南京市北京東路51號，雞鳴寺旁。北有南京明城墻，南有北京東路，東西兩側(cè)分別是南京空軍招待所和市人民政府。公教一村共有36幢樓房，入住1030戶，總建筑面積約8.2萬平方米。為適應(yīng)信息化發(fā)展的需要，提升小區(qū)形象，南京市科技局及玄武區(qū)政府提出以公教一村為試點(diǎn)，建設(shè)一個(gè)具有示范作用和應(yīng)用推廣價(jià)值的智能化、信息化小區(qū)。 二、 已建小區(qū)智能化改造的必要性 　　 如前所述，當(dāng)今社會已進(jìn)入信息化、智能化、數(shù)字化時(shí)代，時(shí)代的需求必然會反映到人們的工作和生活中，不僅辦公大樓和新建小區(qū)需要智能化，已建小區(qū)也有智能化的迫切要求，不過程度上不同而已。 　　 1、三防的需要 　　 防盜：新建小區(qū)往往人防、物防均很強(qiáng)，一般歹徒的目標(biāo)會轉(zhuǎn)移到防衛(wèi)不力的已建小區(qū)。已建小區(qū)內(nèi)老弱病殘多，人防抵抗能力弱，更應(yīng)加強(qiáng)物防來提高抗暴力的能力。因此應(yīng)在已建小區(qū)增加公共安全防范系統(tǒng)，包括出入口管理、報(bào)警及電視監(jiān)控、門警、緊急按鈕將很受廣大居民的歡迎。 　　 已建小區(qū)往往年久失修更需注意防火和防煤氣泄露。 　　 2、水電氣三表更新的需要 　　 過去三表全靠手工抄，既不方便也不安全。現(xiàn)在已改為IC卡或自動抄表，為了方便已建小區(qū)居民生活，已建小區(qū)也急需這方面的改造。 　　 3、上網(wǎng)的需要 　　 例如，有些家庭子女在國外，需要經(jīng)常要收發(fā)E-MAIL；目前中學(xué)教學(xué)改革，增加了"信息技術(shù)"課，中學(xué)生也需要上網(wǎng)。 三、 已建社區(qū)實(shí)施智能化系統(tǒng)改造的難度 　　 在互聯(lián)網(wǎng)高速迅猛發(fā)展的今天，特別是各種技術(shù)如局域網(wǎng)、HFC、衛(wèi)星無線、ISDN、ADSL等等接入技術(shù)的競爭，歸根到底會集中到對用戶的爭奪上，誰爭取到的用戶多，它的市場占有率就高，它的發(fā)展就會進(jìn)入良性循環(huán)，從而在競爭中獲得最后的勝利。 　　 這是一個(gè)很淺顯的道理，各種技術(shù)的確在用戶相對密集的住宅區(qū)域進(jìn)行了激烈地用戶爭奪，但是重點(diǎn)卻集中在了新建的社區(qū)上，而占居民總數(shù)80%的老社區(qū)卻沒有得到應(yīng)有的重視！原因是多方面的，主要為如下三條： 　　 1、老社區(qū)的建設(shè)沒有為社區(qū)智能化的發(fā)展預(yù)留空間 社區(qū)智能化概念是一個(gè)新興的概念，它的出現(xiàn)剛兩年多一點(diǎn)的時(shí)間；作為其主要內(nèi)容的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)走向平民化也只有10年不到的時(shí)間，而作為其技術(shù)支撐的智能建筑技術(shù)從出現(xiàn)到現(xiàn)在才不到20年的時(shí)間，這些對于生命周期在50個(gè)年頭的社區(qū)而言的確是發(fā)展太迅速了，人們根本無法預(yù)測十年后會發(fā)生些什么，更別說是七八十年了！ 　　 2、對老社區(qū)進(jìn)行智能化改造具有相當(dāng)?shù)碾y度 對社區(qū)進(jìn)行智能化改造主要有兩種方式：結(jié)構(gòu)改造和技術(shù)改造。結(jié)構(gòu)改造是指社區(qū)中的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改動如：進(jìn)行挖溝敷槽，對動力線、控制線和數(shù)據(jù)線重新敷設(shè)，增設(shè)系統(tǒng)管理間等等工程，從而增加社區(qū)建設(shè)時(shí)未曾考慮的系統(tǒng)和功能。 　　 3、由于目前新建社區(qū)的市場還很大，并且新建社區(qū)智能化系統(tǒng)的實(shí)施相對簡單，利潤豐厚，因此系統(tǒng)開發(fā)/集成商的智能化方案主要集中在新建社區(qū)上，房產(chǎn)商的目光也集中在新建社區(qū)，而廣大居民的智能化需求卻很少有集成商來關(guān)注，這也許是社區(qū)智能化系統(tǒng)改造的最大難度。 四、 改造工程規(guī)劃與設(shè)計(jì) 　　 智能住宅小區(qū)給人們創(chuàng)造了一個(gè)安全、方便、舒適、綜合服務(wù)功能齊全的優(yōu)美生活空間，使小區(qū)住戶的生活質(zhì)量得到提高，使物業(yè)管理進(jìn)入信息化的管理模式。南京市公教一村智能化項(xiàng)目是老區(qū)改造，該小區(qū)建成較早，沒有為社區(qū)智能化的發(fā)預(yù)留空間，所以對該小區(qū)進(jìn)行智能化改造難度較大。針對這一現(xiàn)狀，我們提出了一個(gè)與之相適應(yīng)的先進(jìn)的智能化軟硬件平臺。 　 CCMS集成式智能化管理系統(tǒng)融合了當(dāng)今世界領(lǐng)先的技術(shù)和控制理念，代表了新一代分布式計(jì)算機(jī)模塊化的控制網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。系統(tǒng)采用了近幾年來涌現(xiàn)的計(jì)算機(jī)通訊技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、微電子技術(shù)及模糊控制技術(shù)等最新的技術(shù)成果。整個(gè)工程技術(shù)集結(jié)成為一種強(qiáng)大的結(jié)構(gòu)體系：DDC技術(shù)、高速多用戶網(wǎng)絡(luò)、口語化的英語編程、局域網(wǎng)/廣域網(wǎng)的通信、GUI圖形工作站、多媒體技術(shù)、容易與第三方設(shè)備連接的能力，以及WEB技術(shù)的應(yīng)用。 　 1．系統(tǒng)設(shè)計(jì)的原則 　　 小區(qū)智能化設(shè)計(jì)特別是老區(qū)改造，除了貫徹合理、先進(jìn)、可靠、靈活、可擴(kuò)展和實(shí)用經(jīng)濟(jì)的宗旨外，在設(shè)計(jì)中將強(qiáng)調(diào)從總體著眼，采用開放式體系結(jié)構(gòu)，使整個(gè)小區(qū)的各種設(shè)施都能在電腦的管理之下有條不紊、高效地運(yùn)行，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)方便、快速、爭創(chuàng)更高經(jīng)濟(jì)效益的環(huán)境。其設(shè)計(jì)原則為： 　　 (1) 先進(jìn)性 　　 當(dāng)今科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅速，若花巨資建成一個(gè)幾年內(nèi)就要淘汰的落后系統(tǒng)，對于公教一村來說是一種極大的浪費(fèi)。所以設(shè)計(jì)方案首先就要確保設(shè)計(jì)技術(shù)和應(yīng)用技術(shù)的先進(jìn)性。 　 　　(2) 靈活性和兼容性 　　 隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，不可能保證一個(gè)系統(tǒng)永遠(yuǎn)處于領(lǐng)先地位。為此在設(shè)計(jì)方案時(shí)必須考慮到系統(tǒng)升級擴(kuò)展的靈活性和兼容性，這就需要采用模塊化、開放式、集散型、分步式的控制系統(tǒng)。使得該系統(tǒng)在不改變原有設(shè)備，不損失前期投資情況下，就能方便地升級和擴(kuò)容，確保系統(tǒng)不過時(shí)。 　　 (3) 經(jīng)濟(jì)實(shí)用性 　　 先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性往往會產(chǎn)生矛盾，這就需要在制定總體方案時(shí)考慮以下因素： 　　 a.要選擇性能價(jià)格比最佳的產(chǎn)品和系統(tǒng)。高科技現(xiàn)代化時(shí)代，經(jīng)濟(jì)性衡量的唯一標(biāo)準(zhǔn)是性能價(jià)格比，既不是單純性能，也不是單純價(jià)格，若不顧性能，而單純追求價(jià)格，那么由于系統(tǒng)事故所造成的損失和影響用經(jīng)濟(jì)手段是補(bǔ)償不了的。 　　 b.善于充分利用軟件來實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)功能，盡可能減少硬件開支，達(dá)到降低系統(tǒng)總成本的目的，并有利于以后系統(tǒng)升級。 　　 c.要善于從實(shí)際出發(fā)，突出實(shí)用功能，去掉“華而不實(shí)”的無用功能，降低總體投資，求得先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性的完美統(tǒng)一。 　　 (4) 可靠性 　　 可靠是系統(tǒng)設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵，不可靠的系統(tǒng)根本就談不上什么先進(jìn)性，而且由于系統(tǒng)的癱瘓導(dǎo)致重大的損失會給用戶帶來巨大的負(fù)擔(dān)和耗費(fèi)。為此總體方案的設(shè)計(jì)和產(chǎn)品的選型時(shí)： 　 a.既要考慮技術(shù)的先進(jìn)性，又要考慮技術(shù)的成熟性。 　　 b.采取集散型分布式控制方式，從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)形式和控制方式的角度來提高總體的可靠性，從而達(dá)到先進(jìn)性和可靠性的完美統(tǒng)一。 　　 c.盡可能減少硬件數(shù)量和硬件聯(lián)接，充分依靠軟件功能來提高系統(tǒng)的可靠性。 　　 d.遵循嚴(yán)格科學(xué)的施工規(guī)范，為各子系統(tǒng)的連接、架設(shè)可靠的神經(jīng)中樞，從而為系統(tǒng)的總體可靠性打下最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 　　 (5) 操作和維護(hù)的方便性 　　 21世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人力成本的價(jià)值在大幅度增加，物業(yè)管理人員的整體文化水平不是很高，系統(tǒng)設(shè)計(jì)如何做到操作和維護(hù)更方便，對于提高工作效率，降低人力成本和降低維護(hù)成本，提高系統(tǒng)總體性能價(jià)格比是極其重要的環(huán)節(jié)。 　　 為確保工程的高質(zhì)量，總體方案設(shè)計(jì)原則必須達(dá)到上述先進(jìn)性、靈活性和兼容擴(kuò)展性、經(jīng)濟(jì)實(shí)用性、可靠性、操作和維護(hù)的方便性的高度統(tǒng)一。 　　 2. 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 　　 本方案涉及公教一村智能化系統(tǒng)包括周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)電子公告系統(tǒng)、電子巡更管理系統(tǒng)、可視對講門禁系統(tǒng)、家庭安全報(bào)警系統(tǒng)、公共廣播背景音樂系統(tǒng)、三表抄收及管理系統(tǒng)、小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以及以上所有系統(tǒng)的集成。 　　 ① 在小區(qū)的周界、出入口和重要道路交匯處設(shè)置攝象機(jī)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)采用數(shù)字硬盤監(jiān)控。 　　 ② 周界防越報(bào)警系統(tǒng)選用主動式紅外探測器，采用總線式拓?fù)浞绞?，著重在小區(qū)的東面和南面布點(diǎn)，并與周邊攝象機(jī)進(jìn)行聯(lián)動。 　　 ③ 在小區(qū)的南面入口大門內(nèi)設(shè)置一塊4平方米的單紅顯示屏，平時(shí)可以播放一些小區(qū)公告，物業(yè)信息等。 圖1 公教一村小區(qū)智能化系統(tǒng)構(gòu)成圖 　　 ④ 電子巡更系統(tǒng)采用無源巡更系統(tǒng)，在小區(qū)的重要位置設(shè)立巡更按鈕，保安手持信息采集器去觸碰按鈕，然后將信息下載到信息變送器中。 　　 ⑤ 采用安保型可視對講系統(tǒng)，在控制中心設(shè)置一臺管理機(jī)，在小區(qū)主出入口設(shè)置一臺大門口機(jī)，每戶分機(jī)布線到戶。 　　 ⑥ 家庭安全報(bào)警系統(tǒng)從安保型可視對講話機(jī)上走。 　　 ⑦ 公共廣播背景音樂系統(tǒng)是完全獨(dú)立的系統(tǒng)，平時(shí)可播放一些背景音樂，遇緊急情況時(shí)，可切換至緊急廣播。 　　 ⑧ 三表抄收及管理系統(tǒng)是對每戶原有的水表和煤氣表進(jìn)行改裝，然后將所得數(shù)據(jù)遠(yuǎn)傳到控制中心，并與CCMS系統(tǒng)集成。 　　 ⑨在加強(qiáng)物業(yè)管理值班的情況下，人員出入口管理系統(tǒng)暫不設(shè)立，在小區(qū)大門口設(shè)置道閘，在值班室設(shè)置手動按鈕，由管理員決定是否放行。 　　 3．系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 　　 系統(tǒng)集成平臺（選用美國ANDOVER 公司CONTINUUM系列軟硬件平臺） 　　 周邊防范系統(tǒng)（選用美國ANDOVER公司CONTINUUM控制器UI-8、美國迪信以及日本ALEPH產(chǎn)品） 　　 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（主要設(shè)備選用上海朗柯的中心設(shè)備和韓國三星的前端產(chǎn)品，采用系統(tǒng)集成方法在美國ANDOVER 公司CONTINUUM系統(tǒng)集成平臺上作計(jì)算機(jī)控制和聯(lián)動處理） 　　 大屏幕顯示系統(tǒng)（選用南京洛普公司的產(chǎn)品） 　　 電子巡更系統(tǒng)（選用GREAT的無源巡更系統(tǒng)） 　　 可視對講系統(tǒng)（選用國產(chǎn)視得安或衛(wèi)銳通可視對講系列產(chǎn)品） 　　 家居報(bào)警系統(tǒng)（選用日本ALEPH緊急按鈕，接入可視對講室內(nèi)機(jī)） 　　　公共廣播背景音樂系統(tǒng)（主要設(shè)備選用KOKO的專業(yè)產(chǎn)品） 　　 三表抄收及管理系統(tǒng)（主要設(shè)備選用江蘇三表產(chǎn)品） 　　 小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 　　 4. 智能化系統(tǒng)構(gòu)成 　　 選用基于美國ANDOVER 公司CONTINUUM系列軟硬件平臺的CCMS（計(jì)算機(jī)控制管理系統(tǒng)）解決方案以其擁有智能化全線產(chǎn)品的資源優(yōu)勢及掌握國際上智能化最新發(fā)展趨勢的技術(shù)優(yōu)勢，針對中國的實(shí)際情況和相關(guān)規(guī)范，提出了一個(gè)高度集成的解決方案。該解決方案通過網(wǎng)絡(luò)控制器將一系列平行的子系統(tǒng)集成到一個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺上運(yùn)行，既方便了系統(tǒng)的集中統(tǒng)一管理，又便于進(jìn)行系統(tǒng)的分布式擴(kuò)展，是一個(gè)真正意義上的智能化綜合管理系統(tǒng)。 公教一村的智能化系統(tǒng)構(gòu)成如圖1所示。 　　 5. 小區(qū)綜合物業(yè)管理系統(tǒng) 數(shù)字物業(yè)管理軟件是針對小區(qū)物業(yè)管理者開發(fā)的，從用戶的實(shí)際需求出發(fā)，我們本著高質(zhì)量、高水平的信念，結(jié)合管理者提出的要求開發(fā)研制了物業(yè)管理軟件。系統(tǒng)適用性、可操作性、安全性、可維護(hù)性和智能性等體現(xiàn)在各個(gè)功能模塊中。軟件整體采用B/S結(jié)構(gòu)，界面友好，使用方便。 　　 通過使用本系統(tǒng)，方便各部門資源共享，增強(qiáng)部門間工作協(xié)調(diào)性，可實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部行政人事管理規(guī)范化，可使各部門工作流程化、標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)而提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率，提供更完善的管理范圍指引，豐富物業(yè)公司的服務(wù)體系，可實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大的文檔記錄查詢功能和收費(fèi)數(shù)據(jù)核算功能，幫助公司領(lǐng)導(dǎo)更有效的了解企業(yè)狀況，不斷完善企業(yè)管理，通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，可方便實(shí)現(xiàn)各管理處的數(shù)據(jù)匯總。 　　 6. 小區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及其增值服務(wù) 　　 智能小區(qū)的通信網(wǎng)絡(luò)是提供數(shù)據(jù)、語音、視頻通信服務(wù)的高速網(wǎng)絡(luò)平臺及提供高速互聯(lián)網(wǎng)接入的基礎(chǔ)。小區(qū)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)的提供的建設(shè)，需要有專門的計(jì)算機(jī)技術(shù)人員對整個(gè)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃并提供日常的維護(hù)，因而需要有實(shí)力的各類服務(wù)提供商來共同參與，才可能使得該系統(tǒng)發(fā)揮其應(yīng)有的功效，而且整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施也需要較多的資金投入，正是基于這種考慮，系統(tǒng)集成商以現(xiàn)有房源為核心，和眾多的設(shè)備供應(yīng)商、房地產(chǎn)商、電信營運(yùn)商以及網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容運(yùn)營商進(jìn)行戰(zhàn)略結(jié)盟，以其雄厚的技術(shù)及資本實(shí)力，在小區(qū)物業(yè)管理部門的配合下，為客戶提供小區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及互聯(lián)網(wǎng)接入和豐富增值服務(wù)的全面解決方案。該網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建成由網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容提供商與物業(yè)管理部門根據(jù)協(xié)議共同負(fù)責(zé)維護(hù)及管理。 五、 結(jié)束語 　　在社區(qū)智能化系統(tǒng)的建設(shè)還不是很規(guī)范和成熟的今天，老社區(qū)的智能化改造依然是一個(gè)被人遺忘的角落；可喜的是隨著社會的發(fā)展，精明的開發(fā)商已經(jīng)開始關(guān)注這個(gè)市場，雖然是極少數(shù)，并且他們提出的解決方案可能不是最先進(jìn)的，還存在這樣或那樣的問題，但這畢竟是一個(gè)良好的開端。我們相信，隨著社區(qū)智能化市場的規(guī)范化和逐漸成熟，用戶的需求和項(xiàng)目利潤同樣被開發(fā)商所關(guān)注的時(shí)候，一定會有很多新得技術(shù)和科學(xué)完善的解決方案來滿足老社區(qū)的智能化需求！