養(yǎng)老地產(chǎn)解析

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,*,養(yǎng)老地產(chǎn)解析,提綱,1、背景,2、養(yǎng)老地產(chǎn)概念及分類,3、國外案例,4、國內(nèi)案例,5、經(jīng)營模式,6、寧波養(yǎng)老地產(chǎn)市場情況,7、養(yǎng)老地產(chǎn)項目設(shè)計要求,“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰的到來，我國人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1．78億增加到2．21億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13．3％增加到16％，平均每年遞增0.54個百分點。,背景,人口老齡化最為嚴(yán)重的區(qū)域，包括,渤海灣和長江三角洲，,據(jù)統(tǒng)計，老齡化水平超過全國平均值的有

2、,上海（19.6%）、,江蘇（13.75%）、,浙江（13.28%）、,天津（15.68%）、,北京（14.6%）、,重慶（12.84%）等省市。,,第六次人口普查顯示，我國是老年人口最多的國家，60歲及以上人口已超1.7億，占總?cè)丝诘?3.26%。據(jù)預(yù)測，2030年每3到4個人當(dāng)中，就會有一個是老年人。,背景,背景,在國家調(diào)控和經(jīng)濟(jì)形勢的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)遇到了前所未有的發(fā)展難題，地產(chǎn)開發(fā)商們不得不開始尋找新的突破口：轉(zhuǎn)型、細(xì)分市場、走專業(yè)路線。,,中國人口老齡化問題日益凸顯，再加上退休年齡延遲所引發(fā)的激烈社會爭議，催生了公眾對養(yǎng)老問題的關(guān)注和擔(dān)憂。接踵而來的醫(yī)療、保險等后續(xù)問題，使建立以社

3、區(qū)為中心的老年服務(wù)體系的任務(wù)也越來越受到關(guān)注。在“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”大蛋糕的誘惑下，新的地產(chǎn)形式———,養(yǎng)老地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)企業(yè)市場轉(zhuǎn)型和細(xì)化的一個新選擇。,目前，由于開發(fā)、經(jīng)營模式有多種類型，相關(guān)政策法規(guī)尚不完善，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念尚不統(tǒng)一。,這里以目標(biāo)客戶或目標(biāo)市場作為定義的標(biāo)準(zhǔn)，即,養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標(biāo)客戶群體并進(jìn)行針對性設(shè)計、配套和服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)。,,根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上的人為老年人，中國內(nèi)地的標(biāo)準(zhǔn)為60歲。,養(yǎng)老地產(chǎn)概念,1、養(yǎng)老院,2、老年公寓,按照適于老年人居住的要求來設(shè)計和建造，由社會投資按照市場化運作的商品住宅，,專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合模式的住

4、宅。,分析：在城市商品住宅小區(qū)中，規(guī)劃部分比例按老年住宅設(shè)計，并配套相關(guān)護(hù)理服務(wù)。,3、養(yǎng)老社區(qū),以老年人為主的的住宅小區(qū)，通過醫(yī)療、看護(hù)等配套，為老年人提供從健康階段到護(hù)理階段全過程的養(yǎng)老服務(wù)。,以美國,CCRC社區(qū)為模板，CCRC（continuing retirment community)中文翻譯為持續(xù)性照顧退休社區(qū),。,專門的養(yǎng)老院或護(hù)養(yǎng)院，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，由專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運營。大部分經(jīng)營模式為公辦民營，采取出租或會員制形式。,分析：按照國內(nèi)“居家養(yǎng)老”為主的需要，根據(jù)區(qū)域老年人口，規(guī)劃養(yǎng)老院或護(hù)理中心，設(shè)置在社區(qū)或作為新出讓用地配套，可能會成為未來公辦民營型社會福利設(shè)施主

5、要方式。,養(yǎng)老地產(chǎn)分類,養(yǎng)老地產(chǎn),社會福利設(shè)施用地,住宅用地,“養(yǎng)老”地產(chǎn)項目：,前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主題銷售住宅產(chǎn)品,綜合型地產(chǎn)項目：,通過醫(yī)院／養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā),政府劃撥或作為商品住宅用地配套代建,按用地性質(zhì)劃分：,隨著老齡化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政府低價出讓住宅用地，開發(fā)商按老年住宅要求進(jìn)行設(shè)計，并定向出讓給符合條件的老年人。,養(yǎng)老地產(chǎn)分類,建立在“,先富后老,”基礎(chǔ)上的養(yǎng)老模式,發(fā)達(dá)的生產(chǎn)力水平,良好的社會保障體系,從關(guān)注老年人的心理感受出發(fā),西方發(fā)達(dá)國家老年住宅研究背景,國外案例,西方發(fā)達(dá)國家老年住宅研究背景,

6、比較項,西方型社會,東方型社會,傳統(tǒng)家庭觀,社會風(fēng)尚是獨立自主，互不拖累,社會公德應(yīng)贍養(yǎng)老人，敬老愛幼,主體家庭結(jié)構(gòu),親子分居小家庭為主體,多代同堂大家庭為主體,老年福利體制,政府立法，社會保險,政府立法，社會家庭共擔(dān),老年福利對策,增強老人獨立生活能力,增強家庭養(yǎng)老功能,老年住宅形式,低層獨立式住宅或公寓,對層集合式住宅或公寓,社區(qū)服務(wù)目標(biāo),援護(hù)純老年家庭,援護(hù)住宅養(yǎng)老環(huán)境,老年居住福利設(shè)施,滿足老人對居住環(huán)境多樣性需求,開發(fā)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者,國外案例,國外養(yǎng)老,地,地產(chǎn),——,德國,與家人同,住,住的老人,僅,僅占老年,家,家庭總數(shù),的,的1/4,截止到2002年,，,，

7、60歲,及,及以上的,老,老年人口,比,比重已占,德,德國總?cè)?口,口的24%,入住養(yǎng)老,院,院的老年,人,人以平均,年,年齡為82歲的老,年,年女性為,主,主,20世紀(jì)90年代,德,德國倡導(dǎo),“照料護(hù),理,理式住宅,”,”,,并迅速,發(fā),發(fā)展為德,國,國老年住,房,房的主要,模,模式。,國外案例,國外養(yǎng)老,地,地產(chǎn),——,德國,“照料護(hù),理,理式住宅,”,” 不來,梅,梅老年住,宅,宅,護(hù)理理念,環(huán)境理念,建筑理念,國外案例,國外養(yǎng)老,地,地產(chǎn),——,美國,60年代,末,末美國進(jìn),入,入老齡社,會,會，截止,到,到2002年，60歲及以,上,上的老年,人,人口比重,已,已占美國,總,總?cè)丝诘?/p>

8、16%。,經(jīng)濟(jì)實力,強,強，70,年,年代中開,始,始社會養(yǎng),老,老設(shè)施的,興,興建和老,年,年社區(qū)的,開,開發(fā)。,據(jù)統(tǒng)計，,家,家人同居,的,的老人很,少,少，75,％,％的老人,擁,擁有自己,的,的住宅，,因,因此只是,到,到年齡高,到,到生活無,法,法自理時,才,才進(jìn)入社,會,會養(yǎng)老設(shè),施,施。,獨立式住,宅,宅,老年公寓,（,（集合住,宅,宅）,養(yǎng)老院,護(hù)理院,老年養(yǎng)生,社,社區(qū)（綜,合,合老年人,住,住宅小區(qū),）,）,美國老年,住,住房五種,模,模式,國外案例,國外養(yǎng)老,地,地產(chǎn),——,美國,老年人的,“,“夢之城,”,”,獨立式公,寓,寓,各種配套,設(shè),設(shè)施完備,功能完善,的,的醫(yī)

9、療設(shè),施,施,美國太陽,城,城,國外案例,國外養(yǎng)老,地,地產(chǎn),——,日本,截止到2002年,，,，60歲,及,及以上的,老,老年人口,比,比重已占,日,日本總?cè)?口,口的24%，日本,是,是世界上,人,人口老齡,化,化速度最,快,快的國家,之,之一。,目前，90％以上,的,的老年住,戶,戶現(xiàn)有居,住,住的住宅,標(biāo),標(biāo)準(zhǔn)高于,政,政府規(guī)定,的,的日本最,低,低居住水,平,平，95.5％的,老,老人在家,中,中養(yǎng)老，4.2％,的,的老人住,在,在療養(yǎng)院,和,和老人中,心,心等老人,福,福利設(shè)施,中,中。,日本雖有,與,與子女同,住,住的習(xí)慣,，,，但近些,年,年在逐步,降,降低。,日本老年,住,住

10、房三種,模,模式,在宅養(yǎng)老,機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,“兩代居,”,”,國外案例,國外養(yǎng)老,地,地產(chǎn),——,日本,日本老年,住,住房“兩,代,代居”模,式,式,國外案例,國外養(yǎng)老,地,地產(chǎn),——,日本,同居寄宿,型,型,同居分住,型,型,鄰居和住,型,型,完全鄰居,型,型,日本老年,住,住房“兩,代,代居”模,式,式,國外案例,國外養(yǎng)老,地,地產(chǎn),——,日本,通過道具,使,使參觀者,模,模擬到老,年,年的生理,狀,狀態(tài)，體,驗,驗在住宅,的,的各個功,能,能空間中,針,針對老年,人,人設(shè)計的,設(shè),設(shè)計細(xì)節(jié),。,。,國外案例,結(jié)論,把老年居,住,住建筑的,規(guī),規(guī)劃納入,居,居住區(qū)的,規(guī),規(guī)劃當(dāng)中,，,，是老年,

11、住,住宅的發(fā),展,展趨勢。,日本、新,加,加坡的老,年,年建筑模,式,式對中國,的,的老年住,宅,宅規(guī)劃設(shè),計,計更具有,借,借鑒意義,。,。,老年住宅設(shè),計,計不僅關(guān)注,老,老年人的居,住,住環(huán)境，同,樣,樣關(guān)注老年,人,人的心理感,受,受。,老年住宅設(shè),計,計應(yīng)注重周,圍,圍配套設(shè)施,以,以及護(hù)理體,系,系的完善。,在財富積累,充,充分、社會,保,保障體系健,全,全的情況下,，,，以政府通,過,過政策引導(dǎo),為,為主的方式,解,解決老年人,的,的居住問題,。,。,企業(yè)需從建,造,造以人為本,的,的人居環(huán)境,的,的層面上重,視,視社區(qū)中的,老,老年問題，,并,并從專業(yè)上,解,解決老年住,宅,宅

12、實施中的,技,技術(shù)問題。,國外案例,第一類 單,體,體的養(yǎng)老機(jī),構(gòu),構(gòu),概念：專門的養(yǎng)老,院,院或者老年,公,公寓，不屬,于,于房地產(chǎn)開,發(fā),發(fā)項目，由,專,專業(yè)的養(yǎng),老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé),運,運營。,經(jīng)營模式：大部分為公,辦,辦民營，采,取,取出租或會,員,員制形式,,案例：北京匯晨老,年,年公寓、上,海,海親和源,國內(nèi)案例,匯晨老年公,寓,寓案例介紹,,1,、項目概況,,項目是北京,市,市屬公辦民,營,營綜合性養(yǎng),老,老服務(wù)機(jī)構(gòu),，,，位于昌平,區(qū),區(qū)北七家鎮(zhèn),八,八仙莊。規(guī),劃,劃用地54.21公頃,，,，總建筑面,積,積約50萬,平,平方米，共,規(guī),規(guī)劃為2期,。,。一期工程147畝，,設(shè),設(shè)計

13、床位712張，于2007年10月31,日,日投入使用,。,。二期工程,計,計劃于2011年下半,年,年動工，床,位,位超過一萬,張,張。,,2,、項目配套,設(shè),設(shè)施,,?綜合服務(wù),中,中心：為老,人,人提供日常,休,休閑的場館,，,，包括臺球,廳,廳、舞蹈廳,、,、健身房、,卡,卡拉,,OK廳、書,畫,畫室、閱覽,室,室、網(wǎng)絡(luò)教,室,室、多功能,廳,廳、餐廳、,醫(yī),醫(yī)務(wù)部、超,市,市,?溫泉會館,、,、游泳館,國內(nèi)案例,3,、經(jīng)營模式,項目由北京,市,市民政局投,資,資興建，由,匯,匯晨進(jìn)行運,營,營管理。匯,晨,晨是專業(yè)的,養(yǎng),養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運,營公司。,4,、養(yǎng)老服務(wù),內(nèi),內(nèi)容,（1）基本,服,

14、服務(wù)：房屋,整,整理和日常,房,房間整理、,定,定期換洗床,上,上用品和窗,簾,簾。,（2）營養(yǎng),餐,餐服務(wù)：根,據(jù),據(jù)老人身體,狀,狀況和偏好,進(jìn),進(jìn)行配餐和,送,送餐服務(wù)。,另,另外，健康,講,講堂,,特聘營養(yǎng)專,家,家現(xiàn)場講座,和,和交流，向,老,老人和家屬,提,提供健康飲,食,食建議。,,（3）健康,管,管理服務(wù)：,由,由專業(yè)醫(yī)護(hù),人,人員為老人,提,提供健康管,理,理服務(wù)。,（4）文化,生,生活服務(wù)：,包,包括文化娛,樂,樂活動、休,閑,閑健身活動,、,、DIY體,驗,驗種植和認(rèn),養(yǎng),養(yǎng)。,,（5）特殊,服,服務(wù)：應(yīng)老,人,人之需，提,供,供理財、陪,護(hù),護(hù)、陪游、,保,保健按摩等,

15、服,服務(wù)。,國內(nèi)案例,國內(nèi)案例,上海親和源,案,案例介紹,1,、項目概況,2,、項目配套,設(shè),設(shè)施,健康會所,老年護(hù)理院,公共服務(wù)大,樓,樓,養(yǎng)生餐廳,醫(yī)院/藥房,頤養(yǎng)院。,國內(nèi)案例,親和源坐落,上,上海浦東康,橋,橋小鎮(zhèn)，一,期,期工程占地8.33公,頃,頃，10萬,平,平方米建筑,。,。親和源老,年,年公寓有12幢多層電,梯,梯住宅樓組,成,成，樓與樓,之,之間有連廊,相,相接。老年,公,公寓設(shè)838套居室，,可,可供1600位左右的,老,老人享受其,中,中。居室建,筑,筑面積約五,十,十八到一百,一,一十九平方,米,米不等，室,內(nèi),內(nèi)櫥柜床椅,、,、家用電器,一,一應(yīng)俱全，,有,有線電視

16、、,寬,寬帶網(wǎng)絡(luò)、,電,電話全部開,通,通，冷暖水,二,二十四小時,供,供應(yīng)。,3,、經(jīng)營模式,,會員制，分A/B/C,三,三種會員卡,。,。,A卡,永久使用權(quán),。,。可指定符,合,合條,件老人入住,入會時一次,性,性支付入會,費,費,,,根據(jù)選擇的,房,房型大小每,年,年支,付不同年份,可繼承、可,轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)讓,B卡,終身使用權(quán),。,。未住滿15年，按,年,年限退,還住滿 15年后，只,需,需繼續(xù)繳納,年,年費,根據(jù)選擇的,房,房型大小付,不,不同入會費,,,入會,時,時一,次,次性,支,支付,入,入會,費,費,,,不可,繼,繼承,，,，不,可,可轉(zhuǎn),讓,讓,C卡,50,年,年產(chǎn),權(quán),權(quán),,,根

17、據(jù),選,選擇,的,的房,型,型大,小,小,付不,同,同入,會,會費,入會,時,時一,次,次性,支,支付,入,入,會費,不可,繼,繼承,，,，不,可,可轉(zhuǎn),讓,讓,房型,豪華,房,房（,月,月/間,）,）,,包房,（,（月/間,）,）,,三人,房,房（,月,月/人,）,）,,四人,房,房（,月,月/人,）,）,床位,費,費,4500,,3500,,1300,,1200,護(hù)理,服,服務(wù),費,費,5000,,4500,,1800,,1500,合計,9500,,8000,,3100,,2700,餐費,自,自訂,；,；入,住,住頤,養(yǎng),養(yǎng)院,收,收醫(yī),療,療保,證,證金10000,元,元,，,，出,院,

18、院退,還,還。,收費,標(biāo),標(biāo)準(zhǔn),：,：,國內(nèi),案,案例,4,、養(yǎng),老,老服,務(wù),務(wù)內(nèi),容,容,?提,供,供生,活,活管,家,家、,健,健康,管,管家,和,和快,樂,樂管,家,家三,大,大板,塊,塊服,務(wù),務(wù)。,?養(yǎng),生,生餐,廳,廳、,健,健康,會,會所,分,分別,由,由專,業(yè),業(yè)的,索,索迪,斯,斯和,美,美格,菲,菲兩,個,個專,業(yè),業(yè)運,營,營機(jī),構(gòu),構(gòu)進(jìn),行,行運,營,營。,,?頤,養(yǎng),養(yǎng)院,提,提供,：,：,?基,本,本服,務(wù),務(wù)：,生,生活,照,照料,服,服務(wù),、,、醫(yī),療,療康,復(fù),復(fù)服,務(wù),務(wù)、,康,康樂,服,服務(wù),,?特,色,色服,務(wù),務(wù)：,提,提供,養(yǎng),養(yǎng)老,介,介護(hù),服,

19、服務(wù),?貼,心,心服,務(wù),務(wù)：,陪,陪同,就,就醫(yī),就,就要,、,、老,人,人貴,重,重物,品,品及,錢,錢財,的,的保,管,管的,服,服務(wù),、,、代,買,買代,辦,辦服,務(wù),務(wù),國內(nèi),案,案例,國內(nèi),案,案例,房間,實,實景,國內(nèi),案,案例,第二,類,類,養(yǎng),養(yǎng)老,服,服務(wù),嵌,嵌入,式,式的,住,住宅,小,小區(qū),概念,：,：屬于,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)開,發(fā),發(fā)項,目,目，,無,無專,業(yè),業(yè)養(yǎng),老,老運,營,營機(jī),構(gòu),構(gòu)提,供,供服,務(wù),務(wù)。,項,項目,中,中養(yǎng),老,老,服務(wù),主,主要,是,是為,老,老年,人,人提,供,供一,個,個活,動,動的,場,場所,，,，從,精,精神,層,層面,關(guān),關(guān)懷,

20、老,老年,人,人。,項,項目,中,中,,設(shè)置,的,的老,年,年人,活,活動,場,場所,一,一般,規(guī),規(guī)模,不,不大,。,。,經(jīng)營,模,模式,：,：養(yǎng)老,部,部分,不,不以,盈,盈利,為,為目,的,的，,通,通過,住,住宅,銷,銷售,來,來平,衡,衡養(yǎng),老,老服,務(wù),務(wù)支,出,出,,案,例,例,：,：北,京,京,怡,怡,海,海,花,花,園,園,國,內(nèi),內(nèi),案,案,例,例,北,京,京,怡,怡,海,海,花,花,園,園,案,案,例,例,介,介,紹,紹,1,、,項,項,目,目,概,概,況,況,怡,海,海,花,花,園,園,是,是,一,一,個,個,大,大,型,型,住,住,宅,宅,小,小,區(qū),區(qū),項,項,目,

21、目,，,，,位,位,于,于,西,西,南,南,四,四,環(huán),環(huán),路,路,的,的,交,交,接,接,處,處,。,。,小,小,區(qū),區(qū),占,占,地,地733,畝,畝,分,分,六,六,期,期,建,建,設(shè),設(shè),，,，,,總建筑面積110萬平,方,方米，規(guī)劃,住,住戶8000戶，規(guī)劃,人,人口30000人。,2,、項目配套,設(shè),設(shè)施,?教育：北,京,京第二實驗,小,小學(xué)怡海分,校,校、北京市,第,第八中學(xué)怡,海,海分校、5000平方,米,米幼兒園、,現(xiàn),現(xiàn)代化教學(xué),樓、形體,館,館、天文,館,館、水生,物,物館、蝴,蝶,蝶館、計,算,算機(jī)中心,?商業(yè)金,融,融：華潤,超,超市、餐,館,館、娛樂,休,休閑、老,年

22、,年活動中,心,心、金融,服,服務(wù),?運動：,國,國際標(biāo)準(zhǔn),游,游泳館、,室,室內(nèi)籃球,館,館、人工,草,草坪運動,場,場、網(wǎng)球,場,場、足球,場,場,國內(nèi)案例,3,、經(jīng)營模,式,式,項目由北,京,京怡海房,地,地產(chǎn)開發(fā),有,有限公司,進(jìn),進(jìn)行開發(fā),并,并銷售，,由,由北京達(dá),豐,豐物業(yè)管,理,理有限,公司提供,物,物業(yè)服務(wù),。,。,4 、養(yǎng),老,老服務(wù)內(nèi),容,容,本項目是,居,居家養(yǎng)老,，,，主要通,過,過建設(shè)老,年,年大學(xué)為,小,小區(qū)內(nèi)居,住,住的老人,提,提供休閑,娛,娛樂的場,所及組織,社,社區(qū)內(nèi)老,人,人參加豐,富,富多彩的,活,活動，對,老,老人年進(jìn),行,行心理上,的,的養(yǎng)老服,務(wù)

23、,務(wù)。,國內(nèi)案例,國內(nèi)案例,第三類,綜,綜合型的,養(yǎng),養(yǎng)老社區(qū),概念：屬于房地,產(chǎn),產(chǎn)開發(fā)項,目,目，項目,中,中的養(yǎng)老,地,地產(chǎn)由開,發(fā),發(fā)商自行,運,運營或由,專,專,業(yè),的,的,運,運,營,營,機(jī),機(jī),構(gòu),構(gòu),負(fù),負(fù),責(zé),責(zé),運,運,營,營,。,。,經(jīng),營,營,模,模,式,式,：,：養(yǎng),老,老,地,地,產(chǎn),產(chǎn),部,部,分,分,持,持,有,有,、,、,部,部,分,分,銷,銷,售,售,案,例,例,：,：北,京,京,太,太,陽,陽,城,城,國,內(nèi),內(nèi),案,案,例,例,北,京,京,太,太,陽,陽,城,城,案,案,例,例,介,介,紹,紹,1,、,項,項,目,目,概,概,況,況,北,京,京,太,太,

24、陽,陽,城,城,占,占,地,地,總,總,面,面,積,積42,萬,萬,平,平,方,方,米,米,。,。,建,建,筑,筑,面,面,積,積30,萬,萬,平,平,方,方,米,米,，,，,其,其,中,中,：,：,住,住,宅,宅,式,式,公,公,寓,寓,和,和,租,租,住,住,式,式,、,、,安,安,,養(yǎng)式銀齡公,寓,寓共23萬,平,平方米，商,業(yè),業(yè)配套設(shè)施7萬平方米,。,。北京太陽,城,城集醫(yī)療救,護(hù),護(hù)、生活照,料,料、精神,,贍養(yǎng)三大功,能,能于一身，,為,為老年人制,定,定了全程化,的,的養(yǎng)老服務(wù),模,模式。不僅,接,接養(yǎng)身體健,康,康的老人，,還,還接,,養(yǎng)生活半自,理,理、無自理,能,能力和需

25、要,臨,臨終關(guān)懷的,老,老人，涵蓋,了,了老年人必,經(jīng),經(jīng)的四個階,段,段。,2,、項目配套,設(shè),設(shè)施,?購物中心,、,、太陽城醫(yī),院,院、文化宮,、,、國醫(yī)堂、,幼,幼兒園,?奧林匹斯,俱,俱樂部：溫,泉,泉會館、假,日,日酒店,國內(nèi)案例,3,、經(jīng)營模式,由北京太陽,城,城集團(tuán)投資,興,興建并自行,運,運營管理。,項,項目采取住,宅,宅公寓及別,墅,墅出售，養(yǎng),老公寓（銀,齡,齡公寓）出,租,租兩者相結(jié),合,合的經(jīng)營模,式,式。,4,、養(yǎng)老服務(wù),內(nèi),內(nèi)容,?住宅公寓,及,及別墅：為,購,購買了住所,的,的老人提供,醫(yī),醫(yī)療、購物,、,、送餐、家,政,政等上門服,務(wù),務(wù)。,,?銀齡公寓,A,棟

26、、帝陽公,寓,寓：是安養(yǎng),護(hù),護(hù)理公寓，,主,主要針對生,活,活半自理和,不,不能自理的,老,老人,,采用醫(yī)護(hù)人,員,員24小時,巡,巡診制度和,護(hù),護(hù)理人員24小時特別,看,看護(hù)制度。,而,而需要臨終,關(guān),關(guān)懷的老,,人是由北京,太,太陽城醫(yī)院,負(fù),負(fù)責(zé)接收，,老,老人臨終時,，,，將有醫(yī)生,和,和護(hù)理人員,全,全程陪護(hù)。,?銀齡公寓B 棟：租,住,住式老年公,寓,寓，主要接,養(yǎng),養(yǎng)身體健康,的,的老人。公,寓,寓對居住在,這,這里的老,人實行特色,服,服務(wù)：一是,在,在生活照料,上,上制定了一,整,整套服務(wù)流,程,程，每日為,老,老人清掃房,間,間、,,由值班醫(yī)生,對,對老人進(jìn)行,巡,巡診

27、及服務(wù),員,員叫早等。,二,二是餐飲服,務(wù),務(wù)由營養(yǎng)師,提,提供營養(yǎng)配,餐,餐；,,為身體不適,老,老人送餐到,房,房間等。三,是,是組織老人,開,開展豐富多,彩,彩的文化活,動,動。,國內(nèi)案例,國內(nèi)案例,國內(nèi)案例,東方太陽城,案,案例介紹,1,、項目概況,以“開退休,社,社區(qū)之先河,，,，立晚年幸,福,福之標(biāo)準(zhǔn)”,為,為目標(biāo)的東,方,方太陽城，,坐,坐落于有東,方,方萊茵河之,美,美譽的順義,潮,潮白河畔，7000畝,浩,浩瀚林木自,成,成天然綠色,屏,屏風(fēng)，占地234萬平,米,米，建筑面,積,積為80萬,平,平米，配套,公,公建5萬平,方,方米。,七個風(fēng)格各,異,異的小區(qū)，,約,約,16萬

28、平方,米,米人工湖和75萬平方,米,米的景觀綠,地,地。全社區(qū),無,無障礙設(shè)計,，,，紅外無線,安,安防、水源/地源熱泵,等,等高科技智,能,能產(chǎn)品應(yīng)用,于,于社區(qū)各項,安,安全保障與,服,服務(wù)設(shè)施。,,2,、項目配套,設(shè),設(shè)施,?高爾夫球,場,場,?俱樂部,?商業(yè)街,國內(nèi)案例,3,、經(jīng)營模式,借鑒國外老,年,年住宅的先,進(jìn),進(jìn)經(jīng)驗提出,“,“第三養(yǎng)老,模,模式”，即,家,家庭養(yǎng)老與,社,社會養(yǎng)老相,結(jié),結(jié)合，其運,作,作思路：老,年,年家庭買房,的,的方式按揭,或,或付清房款,，,，一經(jīng)交付,即,即可入?。?開,開發(fā)商從次,年,年起，逐年,向,向業(yè)主回購,部,部分產(chǎn)權(quán)，,以,以解決老年,家,

29、家庭的養(yǎng)老,金,金、醫(yī)療保,健,健費。如果,業(yè),業(yè)主較早過,世,世，而開發(fā),商,商還沒完全,回,回購產(chǎn)權(quán)，,子,子女可繼承,住,住宅的部分,產(chǎn),產(chǎn)權(quán)；如果,業(yè),業(yè)主身體健,康,康長壽，而,開,開發(fā)商已經(jīng),全,全部購回了,產(chǎn),產(chǎn)權(quán)，開發(fā),商,商承諾無限,期,期免費居住,下,下去。,3,、養(yǎng)老服務(wù),內(nèi),內(nèi)容,豐富社區(qū)生,活,活，東方太,陽,陽城乒乓球,俱,俱樂部、太,極,極拳俱樂部,、,、棋牌俱樂,部,部、釣魚俱,樂,樂部已于2003年7,月,月份正式成,立,立，今后還,將,將根據(jù)廣大,業(yè),業(yè)主的不同,需,需求和興趣,愛,愛好，成立,各,各種各樣的,俱,俱樂部，為,業(yè),業(yè)主們創(chuàng)造,相,相互交流的,

30、平,平臺，使整,個,個社區(qū)沐浴,在,在和諧歡愉,的,的氛圍中。,用“我運動,，,，我健康”,的,的快樂感染,居,居所中的每,個,個人；先進(jìn),完,完善的醫(yī)療,服,服務(wù)機(jī)構(gòu)和,“,“持續(xù)性照,顧,顧計劃”，,為,為每位業(yè)主,建,建立的健康,跟,跟蹤檔案和,科,科學(xué)的照護(hù),體,體系。位于,中,中心會所內(nèi),的,的老年大學(xué),，,，環(huán)境優(yōu)美,，,，教學(xué)設(shè)施,先,先進(jìn)，旨在,豐,豐富老年人,的,的精神、文,化,化生活，為,老,老人開辟一,個,個學(xué)習(xí)、交,流,流和增長知,識,識的場所。,課,課程設(shè)置形,式,式多樣且不,拘,拘一格，含,蓋,蓋陶藝、繪,畫,畫、攝影、,雕,雕刻、京劇,、,、酒類品鑒,、,、文學(xué)、

31、地,理,理學(xué)等課程,，,，讓每個有,興,興趣和特長,的,的業(yè)主都可,以,以參加進(jìn)來,教,教學(xué)相長，,營,營造了一種,積,積極向上的,生,生活氛圍和,健,健康愉悅的,生,生活態(tài)度。,國內(nèi)案例,商業(yè)街,高爾夫球場,俱樂部,國內(nèi)案例,歐式風(fēng)格，,塑,塑造田園式,社,社區(qū)。,國內(nèi)案例,總結(jié)：,（1）、從,國,國內(nèi)養(yǎng)老地,產(chǎn),產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn),狀,狀來看，北,京,京和上海是,養(yǎng),養(yǎng)老地產(chǎn)項,目,目較為集中,的,的城市，與,依,依據(jù)市場規(guī),模,模指標(biāo)和支,付,付能力指標(biāo),進(jìn),進(jìn)行的判斷,較,較為一致，,另,另外，與其,城,城市人口的,素,素質(zhì)和消費,觀,觀念也有較,大,大的關(guān)系。,（2）、有,著,著獨特自然,資

32、,資源條件的,城,城市如三亞,，,，亦是養(yǎng)老,地,地產(chǎn)項目主,要,要選址區(qū)域,，,，由于氣候,原,原因，海南,是,是異地養(yǎng)老,模,模式中候鳥,式,式度假養(yǎng)老,的,的主要區(qū)域,。,。,（3）、養(yǎng),老,老地產(chǎn)的外,延,延擴(kuò)大，多,為,為復(fù)合型產(chǎn),品,品，養(yǎng)老與,養(yǎng),養(yǎng)生的結(jié)合,，,，養(yǎng)老與度,假,假的結(jié)合，,擴(kuò),擴(kuò)大產(chǎn)品覆,蓋,蓋的客戶群,體,體，增加產(chǎn),品,品服務(wù)的寬,度,度和深度。,（4）、項,目,目選址對自,然,然資源條件,如,如溫泉、水,系,系（海洋、,江,江、湖等）,、,、森林、山,體,體等要求較,高,高。,（5）、國,內(nèi),內(nèi)的養(yǎng)老地,產(chǎn),產(chǎn)尚處于養(yǎng),老,老地產(chǎn)的初,級,級階段，產(chǎn),品,

33、品模式處于,試,試水階段，,消,消費心理抗,性,性較大。,（6）、產(chǎn),品,品金融化，,與,與銀行、保,險,險產(chǎn)品的結(jié),合,合，如倒按,揭,揭。,國內(nèi)案例,美國太陽城中心收益來源,一次性收入來源,獨立住宅的銷售收益,長期性收入來源,租賃項目的出租收益,配套設(shè)施的經(jīng)營收益,如圖所示，,美,美國太陽城,中,中心的收益主要來,源,源于一次性,銷,銷售收益以,及,及長期性收,益,益包括公寓,出,出租收益及,配,配套設(shè)施的,使,使用收益。值得指出的,是,是，太陽城中心,的,的長期性收,益,益是太陽城,中,中心的重要,組,組成部分，僅以每年,配,配套設(shè)施的,收,收益為例：,會所費用：,16000,人,人×

34、140 美元/ 人=224 萬美,元,元,高爾夫球會,費,費（按,1/3 居,民,民入會計）,：,：6000,人,人× 1500 美元/人=900 萬美元,合計：,224+900=1124 萬美,元,元。,即每年這兩,項,項配套設(shè)施,的,的收入就達(dá)1000,多,多萬美元，,相,相當(dāng)于賣掉50 多套,別,別墅（按均,價,價17.5,萬,萬美元計,）,），并且這,兩,兩種設(shè)施是,對,對社會公開,經(jīng),經(jīng)營，這部,分,分收入還未,計,計入，因此,這種長期性,收,收益是太陽,城,城中心的重,要,要收益來源,。,。,經(jīng)營模式,目前國內(nèi)開,發(fā),發(fā)商在老年,住,住宅的開發(fā),上,上在收益模,式,式方面有三種形式

35、：,“,“出售”、,“,“出租”和,“,“出售與出,租,租相結(jié)合”；對于大型,綜,綜合性老年,住,住宅社區(qū)則,存,存在住宅建設(shè)與,經(jīng),經(jīng)營管理相,結(jié),結(jié)合的經(jīng)營模式,以,以及住宅建設(shè)與,經(jīng),經(jīng)營管理相,分,分離的經(jīng)營模式,。,。,國內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營模式,按贏利方式分,按經(jīng)營管理方式分,以一次性銷售收益為主,長期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合,開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合,開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相分離,經(jīng)營模式,老年住宅銷,售,售的定價策,略,略,除產(chǎn)品本身,外,外、細(xì)致入微的,物,物業(yè)管理與,服,服務(wù)才是老年住,宅,宅項目最大的賣點,，,，產(chǎn)品的價,格,格定位，應(yīng),該,該高于同地,段,段同類型的

36、,普,普通公寓產(chǎn),品,品。,,物業(yè)服務(wù)贏,利,利策略,物業(yè)服務(wù)費,由于老年社,區(qū),區(qū)的種種服,務(wù),務(wù)形式有別,于,于其它普通,社,社區(qū)，因此,，,，老年社區(qū),的,的物業(yè)服務(wù),費,費的收取標(biāo),準(zhǔn),準(zhǔn)可采取相對高價位的形式。,各種單項的,服,服務(wù)費,包括日常的,定,定菜送菜服,務(wù),務(wù)、廚師服,務(wù),務(wù)、清潔衛(wèi),生,生服務(wù)、病,人,人看護(hù)服務(wù),、,、家庭保姆,服,服務(wù)、收費,釣,釣魚服務(wù)、,收,收費娛樂服,務(wù),務(wù)、收費健,身,身服務(wù)、收,費,費社區(qū)活動,服,服務(wù)等等。,物業(yè)服務(wù)中,的,的租賃服務(wù),這種產(chǎn)品的,居,居民平均居,住,住年限較短,，,，后期房產(chǎn),繼,繼承者存在,過,過戶或者再,次,次租賃的問

37、,題,題。,經(jīng)營模式,國內(nèi)目前對,于,于老年住宅,的,的物業(yè)管理,還,還停留在養(yǎng),老,老院、敬老,院,院的管理模,式,式上，對于市場化,的,的管理老年,住,住宅的模式,，,，還處在起,步,步探索階段,。,。,老年住宅物,業(yè),業(yè)管理的收,入,入結(jié)構(gòu)、盈,利,利預(yù)測,收入結(jié)構(gòu),常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入,老年住宅物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu),針對老年人的專項服務(wù)收入,老年住宅與普通住宅的會所收益比較,普通住宅會所收入,1000 × 30% × 1000,30萬元,老年住宅會所收入,1000 × 80% × 1000,80萬元,注：以居住人口為1000人 的小區(qū)為例，普通住宅的會所使用率為30%，老年住宅為80%，會

38、所費用1000 元/ 人·年。由于,老年住宅的會所使用率高于普通住宅,，因此，,經(jīng)營收益將高于普通住宅，,同時,經(jīng)營成本也較普通住宅低,。,盈利預(yù)測,由于老年人,的,的生理及心,理,理特征，他,們,們對配套設(shè),施,施的使用率,將,將大大高于,普,普通住宅。,如,如果經(jīng)營得,當(dāng),當(dāng)，其盈利,能,能力將高于,普,普通住宅（,如,如下例）。,經(jīng)營模式,老年住宅社,區(qū),區(qū)服務(wù)的供,應(yīng),應(yīng)及收費方,式,式,社區(qū)服務(wù)內(nèi),容,容,參照國內(nèi)外,現(xiàn),現(xiàn)有老年住,宅,宅的社區(qū)服,務(wù),務(wù)內(nèi)容，針,對,對老年人生,、,、心理特征,的,的老年住宅,服,服務(wù)應(yīng)包括,下,下列內(nèi)容：,醫(yī)療,護(hù),護(hù)理,方,方面,——,醫(yī),醫(yī)院

39、,、,、診,所,所、,社,社區(qū),護(hù),護(hù)理,中,中心,體育,活,活動,方,方面,——,適,適合,老,老年,人,人的,各,各類,運,運動,如,如門,球,球、,保,保齡,球,球、,高,高爾,夫,夫等,；,；,休閑,活,活動,方,方面,——,如,如棋,牌,牌、,書,書畫,、,、釣,魚,魚等,教育,配,配套,方,方面,——老,年,年大學(xué),、,、圖書,館,館,中介資,源,源提供,——家,政,政服務(wù),中,中心、,旅,旅游服,務(wù),務(wù)公司,、,、房屋,中,中介、,婚,婚介所,等,等,社區(qū)活,動,動的組,織,織,——如,各,各類表,演,演活動,、,、交友,活,活動、,聚,聚會等,。,。,收費方,式,式,費用收,取

40、,取應(yīng)包,含,含以下,方,方面：,日常物,業(yè),業(yè)管理,費,費用，,按,按物業(yè),建,建筑面,積,積收取,；,；,專業(yè)物,業(yè),業(yè)服務(wù),內(nèi),內(nèi)容，,專,專項收,取,?。?配套設(shè),施,施使用,費,費，按,會,會員制,收,收費或,使,使用次,數(shù),數(shù)收取,。,。,經(jīng)營模,式,式,收益模,式,式：產(chǎn)品出,售,售與出,租,租相結(jié),合,合的經(jīng),營,營模式,，,，保證,部,部分投,資,資的迅,速,速回收,，,，又可,取,取得長,期穩(wěn)定收益,。,。,經(jīng)營管理：可以聘請專,業(yè),業(yè)的老年公,寓,寓經(jīng)營公司,負(fù),負(fù)責(zé)經(jīng)營管,理,理，或則跟,專,專業(yè)公司聯(lián),營,營，以,實現(xiàn)長遠(yuǎn)的,經(jīng),經(jīng)營收益。,后期管理：由于老年產(chǎn),品,

41、品使用周期,相,相對較短，,后,后期空置產(chǎn),品,品的處理上,也,也要考慮，,可,可以采,用回購產(chǎn)權(quán),或,或使用權(quán)，,再,再進(jìn)行統(tǒng)一,銷,銷售或出租,，,，使其良性,發(fā),發(fā)展。,配套設(shè)施：資源共享，,向,向整個項目,的,的住戶開放,，,，獲取經(jīng)營,收,收入。在充,分,分滿足住戶,的,的前提,下，可以考,慮,慮向周邊樓,盤,盤或社會開,放,放。,老年公寓是,住,住宅與服務(wù),型,型商業(yè)的復(fù),合,合地產(chǎn)，除,產(chǎn),產(chǎn)品的銷售,（,（租賃）外,，,，其配套設(shè),施,施、服務(wù)等,等,等是都是收,益,益的重要來,源,源。因此，,更,更要從長遠(yuǎn),的,的眼光經(jīng)營,老,老年公寓。,經(jīng)營模式,寧波市場情,況,況,截至2

42、012年末，我,市,市60周歲,及,及以上戶籍,老,老年人口112.4萬,人,人，較上年,增,增加51845人，增,幅,幅4.84%，老年人,占,占戶籍人口,總,總數(shù)的19.42%，,較,較上年增加0.81%,，,，老齡化速,度,度保持持續(xù),快,快速發(fā)展態(tài),勢,勢，已逼近,國,國際上認(rèn)可,的,的20%中,度,度老齡化臨,界,界點。,,據(jù)預(yù)測，未,來,來幾年我市,老,老齡化形勢,將,將更加嚴(yán)峻,。,。到2015年，老年,人,人口將達(dá)到128萬人,，,，約占戶籍,總,總?cè)丝诘?2%；80,歲,歲以上高齡,老,老人將接近20萬人。,據(jù),據(jù)預(yù)測，2020年、2025年,全,全市80周,歲,歲及以上戶,

43、籍,籍老年人口,將,將分別接近30萬、40萬。,寧波市人口,老,老齡化迅速,，,，未來市場,需,需求較大！,寧波市場情,況,況,隨著國務(wù)院,首,首提發(fā)展“,以,以房養(yǎng)老”,試,試點。寧波,是,是也積極跟,進(jìn),進(jìn)，在《關(guān),于,于深化完善,社,社會養(yǎng)老服,務(wù),務(wù)體系建設(shè),的,的意見》中,已,已經(jīng)概念性,地,地提出加強,對,對“候鳥式,異,異地養(yǎng)老”,、,、“以房養(yǎng),老,老”、“土,地,地養(yǎng)老”等,方,方式的研究,。,。,同時，近期,寧,寧波市提出,《,《寧波養(yǎng)老,服,服務(wù)設(shè)施規(guī),劃,劃2015-2020,》,》。到2015年，寧,波,波市區(qū)將設(shè),養(yǎng),養(yǎng)老機(jī)構(gòu)94家，每百,名,名老人擁有,養(yǎng),養(yǎng)老床

44、位數(shù)4張以上。,到,到2020,年,年，寧波市,區(qū),區(qū)老年人口,近,近70萬，,養(yǎng),養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)113家，,每,每百名老人,擁,擁有養(yǎng)老床,位,位數(shù)5張以,上,上。,按照《規(guī)劃,》,》，到2015年底，,寧,寧波將形成90%的老,年,年人通過社,會,會化服務(wù)實,行,行家庭自助,養(yǎng),養(yǎng)老，5%,的,的老年人通,過,過政府購買,服,服務(wù)等實行,社,社區(qū)幫扶養(yǎng),老,老，5%的,老,老年人入住,養(yǎng),養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實,行,行照護(hù)養(yǎng)老,的,的格局。,面,對,對,人,人,口,口,老,老,齡,齡,化,化,迅,迅,速,速,，,，,寧,寧,波,波,市,市,政,政,府,府,開,開,始,始,逐,逐,步,步,研,研,究,究,養(yǎng)

45、,養(yǎng),老,老,問,問,題,題,并,并,提,提,出,出,一,一,系,系,列,列,規(guī),規(guī),劃,劃,寧波,市,市場,情,情況,在市,場,場需,求,求和,政,政府,政,政策,規(guī),規(guī)劃,方,方面,似,似乎,都,都具,備,備了,寧,寧波,養(yǎng),養(yǎng)老,地,地產(chǎn),良,良好,發(fā),發(fā)展,的,的條,件,件，,但,但是,寧,寧波,市,市場,上,上養(yǎng),老,老地,產(chǎn),產(chǎn)一,直,直發(fā),展,展緩,慢,慢，,暫,暫時,沒,沒有,一,一個,真,真正,意,意義,上,上投,入,入使,用,用的,養(yǎng),養(yǎng)老,地,地產(chǎn),項,項目,。,。,寧波,養(yǎng),養(yǎng)老,地,地產(chǎn),發(fā),發(fā)展,進(jìn),進(jìn)程,：,：,2004,年,年2,月,月，,雅,雅戈,爾,爾老,年

46、,年樂,園,園開,建,建,2011,年,年9,月,月，,綠,綠城,皇,皇冠,花,花園,頤,頤樂,園,園學(xué),院,院開,學(xué),學(xué),2012,年,年12月,，,，樂,成,成-,慈,慈溪,恭,恭和,苑,苑項,目,目在,界,界牌,區(qū),區(qū)塊,奠,奠基,開,開工,2013,年,年11月,，,，寧,波,波江,北,北慈,孝,孝樂,園,園正,式,式開,工,工,,寧波,市,市場,情,情況,雅戈,爾,爾老,年,年樂,園,園建,筑,筑面,積,積73113,平,平方,米,米，,擁,擁有,老,老年,托,托老,公,公寓17,幢,幢602,套,套，,托,托老,中,中心,擁,擁有200間453張,床,床位,，,，能,滿,滿足200

47、0,名,名老,年,年人,托,托老,服,服務(wù),需,需求,，,，并,設(shè),設(shè)有,醫(yī),醫(yī)療,呼,呼叫,、,、CED,信,信息,顯,顯示,、,、一,卡,卡通,、,、樓,宇,宇可,視,視對,講,講、,閉,閉路,監(jiān),監(jiān)控,、,、電,子,子巡,更,更等,智,智能,化,化信,息,息系,統(tǒng),統(tǒng)。,雅戈,爾,爾老,年,年樂,園,園可,以,以算,得,得上,寧,寧波,“,“養(yǎng),老,老地,產(chǎn),產(chǎn)”,的,的雛,形,形。,由,由于,該,該項,目,目比,一,一般,的,的商,業(yè),業(yè)住,宅,宅增,加,加了,公,公益,性,性質(zhì),，,，因,此,此，,在,在拿,地,地時,獲,獲得,了,了政,府,府的,政,政策,支,支持,，,，該,項,項

48、目,也,也始,終,終停,留,留在,“,“公,益,益養(yǎng),老,老”,的,的代,建,建養(yǎng),老,老院,的,的福,利,利項,目,目層,面,面。,寧波,市,市場,情,情況,綠城,皇,皇冠,花,花園,推,推出,的,的頤,樂,樂學(xué),院,院項,目,目，,就,就在,普,普通,樓,樓盤,的,的基,礎(chǔ),礎(chǔ)上,，,，增,加,加一,些,些針,對,對老,人,人的,服,服務(wù),項,項目,和,和措,施,施，,比,比如,開,開辦,一,一些,老,老年,講,講座,、,、加,一,一些,適,適宜,老,老人,的,的體,育,育和,文,文娛,活,活動,，,，甚,至,至是,為,為老,年,年業(yè),主,主提,供,供高,品,品質(zhì),的,的教,育,育產(chǎn),品,

49、品老,年,年大,學(xué),學(xué)程,，,，從,而,而提,高,高并,改,改善,老,老人,的,的生,活,活品,質(zhì),質(zhì)，,豐,豐富,老,老人,的,的精,神,神生,活,活。,寧波,市,市場,情,情況,項目名稱,樂成慈溪恭和苑,項目地址,慈溪,項目規(guī)模,占地26600平方米，建筑面積29000平方米，提供239套居住單元、426個床位,項目概況,成熟的養(yǎng)老服務(wù)規(guī)范體系，通過與當(dāng)?shù)佚堫^醫(yī)療機(jī)構(gòu)和餐飲企業(yè)的合作，為入住老人提供集居住、照護(hù)、餐飲、醫(yī)療和活動于一體的高品質(zhì)個性化服務(wù)，為未來高端養(yǎng)老提供示范樣本。,項目名稱,江北慈孝樂園,項目地址,洪塘街道蓀湖村,項目規(guī)模,總用地面積約127畝，總建筑面積約114249平

50、方米，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)床位2500個以上，整個項目總投資為5億元。,項目概況,江北慈孝樂園將采用綜合性、多元化養(yǎng)老模式，中心分為三大塊：公寓養(yǎng)老區(qū)、托老養(yǎng)老區(qū)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合區(qū)，分別滿足剛退休身體健康老人、生活需要一定料理老人、高齡患病老人養(yǎng)老需要。從60歲到100歲，各個層次老人的養(yǎng)老需要，都可以滿足。,慈溪,恭,恭和,苑,苑和,江,江北,慈,慈孝,樂,樂園,是,是目,前,前寧,波,波市,場,場上,以,以養(yǎng),老,老為,主,主題,的,的地,產(chǎn),產(chǎn)項,目,目，,兩,兩者,都,都是,專,專業(yè),的,的養(yǎng),老,老服,務(wù),務(wù)企,業(yè),業(yè)，,都,都在,多,多地,有,有成,功,功的,項,項目,開,開發(fā),經(jīng),經(jīng)驗,，,，但

51、,在,在寧,波,波市,場,場上,是,是否,依,依然,有,有成,效,效需,看,看后,市,市市,場,場情,況,況。,寧波,市,市場,情,情況,總結(jié),：,：,1、,宏,宏觀,市,市場,背,背景,良,良好,：,：在,人,人口,迅,迅速,老,老齡,化,化和,政,政府,相,相關(guān),政,政策,和,和規(guī),劃,劃的,研,研究,和,和出,臺,臺，,對,對當(dāng),地,地養(yǎng),老,老地,產(chǎn),產(chǎn)有,一,一定,的,的推,動,動。,2、,新,新興,市,市場,不,不穩(wěn),定,定：,市,市場,情,情況,相,相對,不,不清,晰,晰，,沒,沒有,真,真正,投,投入,使,使用,的,的項,目,目，,難,難以,判,判斷,市,市場,真,真實,情,情

52、況,；,；同,時,時加,上,上傳,統(tǒng),統(tǒng)觀,念,念上,的,的影,響,響，,需,需要,一,一定,的,的過,渡,渡時,期,期。,3、,投,投資,額,額高,：,：養(yǎng),老,老地,產(chǎn),產(chǎn)不,同,同于,一,一般,的,的房,地,地產(chǎn),項,項目,，,，投,資,資金,額,額整,體,體較,高,高，,尤,尤其,是,是后,期,期配,套,套方,面,面的,投,投入,。,。,4、,后,后期,管,管理,難,難度,大,大：,由,由于,住,住入,人,人群,的,的特,殊,殊性,，,，要,求,求其,后,后期,要,要完,善,善各,種,種服,務(wù),務(wù)，,包,包括,金,金融,、,、醫(yī),療,療等,方,方面,的,的投,入,入。,1）老,年,年住

53、宅,應(yīng),應(yīng)當(dāng)配,備,備的基,礎(chǔ),礎(chǔ)設(shè)施,明,明細(xì)表,規(guī)劃要,求,求,2）住,宅,宅選址,與,與場地,設(shè),設(shè)計,選擇環(huán),境,境質(zhì)量,良,良好、,交,交通便,捷,捷的場,地,地，作,為,為規(guī)劃,的,的先決,條,條件。,靠近基,本,本的社,區(qū),區(qū)公共,設(shè),設(shè)施，,同,同時遠(yuǎn),離,離喧鬧,的,的文娛,場,場所。,場地內(nèi),的,的合理,規(guī),規(guī)劃與,設(shè),設(shè)計,盡可能,在,在樓內(nèi),外,外為老,年,年人提,供,供各種,鄰,鄰里交,流,流、人,際,際交流,的,的公共,交,交往空,間,間和環(huán),境,境。,場地應(yīng),有,有足夠,面,面積，,以,以滿足,開,開展戶,外,外活動,的,的要求,。,。,居住區(qū),內(nèi),內(nèi)路網(wǎng),設(shè),設(shè)

54、置合,理,理，人,車,車分流,，,，來自,主,主干道,的,的噪音,少,少；,處理好,合,合設(shè)或,鄰,鄰設(shè)的,其,其他設(shè),施,施與住,宅,宅之間,的,的關(guān)系,，,，既提,供,供公共,交,交往空,間,間，利,于,于老人,開,開展體,育,育活動,，,，又方,便,便生活,。,。,規(guī)劃要,求,求,容積率,在,在1.0～0.1之,間,間均可,進(jìn),進(jìn)行老,年,年住宅,開,開發(fā)；,合適容,積,積率的,用,用地可,做,做“兩,代,代居”,模,模式,的,的老年,住,住宅開,發(fā),發(fā)；,低容積,率,率的用,地,地適合,低,低密度,的,的老年,綜,綜合社,區(qū),區(qū)的開,發(fā),發(fā)。,入住對,象,象的多,樣,樣性,建筑形,式,

55、式的多,樣,樣性,老年公,用,用建筑,等,等設(shè)施,服務(wù)醫(yī),療,療人員,的,的配備,3）容,積,積率,規(guī)劃要,求,求,健康老,年,年人日,常,?；顒?半,半徑的,設(shè),設(shè)置為450,米,米，以,此,此設(shè)置,服,服務(wù)設(shè),施,施。,小區(qū)內(nèi),專,專為老,年,年服務(wù),的,的公用,建,建筑的,設(shè),設(shè)置。,例,例如以,下,下：,護(hù)理室,：,：護(hù)理,與,與日常,監(jiān),監(jiān)護(hù)活,動,動基地,。,。,機(jī)能回,復(fù),復(fù)訓(xùn)練,室,室。,醫(yī)務(wù)室,：,：包含,日,日常健,康,康管理,、,、咨詢,、,、診察,、,、配藥,的,的設(shè)施,。,。,4）配,套,套設(shè)施,規(guī)劃要,求,求,空間布,局,局體現(xiàn),老,老年人,自,自立性,、,、健康,

56、性,性、安,全,全性。,,設(shè)備與,設(shè),設(shè)施按,老,老年人,的,的人體,尺,尺度和,心,心理、,生,生理特,點,點進(jìn)行,設(shè),設(shè)計。,,體現(xiàn)適,用,用性，,兼,兼顧老,人,人與照,顧,顧者的,使,使用要,求,求，空,間,間具可,改,改造性,。,。,建設(shè)設(shè),計,計,2.1,住,住宅,公,公共空,間,間的設(shè),計,計要點,2.1.1住,宅,宅的坡,道,道無障,礙,礙設(shè)計,要,要點,在有臺,階,階的地,方,方應(yīng)設(shè),置,置坡度,平,平緩的,臺,臺階和,斜,斜面，,標(biāo),標(biāo)準(zhǔn)見,下,下表。,在坡道,的,的起點,及,及終點,，,，應(yīng)留,有,有深度,不,不小于1.50m的,輪,輪椅緩,沖,沖地帶,。,。,坡道側(cè),面

57、,面凌空,時,時，在,欄,欄桿下,端,端宜設(shè),高,高度不,小,小于50mm,的,的安全,檔,檔臺。,規(guī)劃要,求,求,設(shè)置斜,坡,坡,引道有,臺,臺階時,應(yīng),應(yīng)設(shè)置,斜,斜坡，,斜,斜坡的,寬,寬度應(yīng),為,為輪椅,可,可通行,的,的寬度,，,，斜面,坡,坡度應(yīng),平,平緩。,設(shè)置扶手,樓梯和斜坡,應(yīng),應(yīng)設(shè)置連續(xù),式,式扶手，扶,手,手應(yīng)安裝牢,固,固，同時還,應(yīng),應(yīng)注意扶手,的,的手感和耐,久,久性。,坡度平緩的,臺,臺階,踏步踢面高,不,不宜大于120mm，,踏,踏面寬不應(yīng),小,小于380mm。,設(shè)置房檐,出入口及斜,坡,坡上方宜設(shè),置,置房檐。,鋪設(shè)防滑地,面,面材料,地面鋪設(shè)應(yīng),平,平坦，不

58、應(yīng),出,出現(xiàn)積水現(xiàn),象,象，使用浸,水,水也防滑的,地,地面材料。,設(shè),設(shè)置排水溝,時,時，應(yīng)配水,溝,溝蓋，水溝,蓋,蓋不應(yīng)妨礙,輪,輪椅乘坐人,的,的通行。,規(guī)劃要求,2.1.2,樓,樓廳和電,梯,梯的設(shè)計要,點,點,留足輪椅可,轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)身的空間,,地面鋪設(shè)防,滑,滑材料,地面鋪設(shè)浸,水,水后也防滑,的,的材料，地,磚,磚之間的縫,隙,隙不應(yīng)過寬,。,。,方便的出入,口,口,寬度要確保,輪,輪椅可以通,過,過，門寬大,于,于等于800mm，出,入,入口不設(shè)置,臺,臺階，宜選,用,用推拉門、,自,自動門。,設(shè)置信箱和,留,留言板,設(shè)置位置不,應(yīng),應(yīng)妨礙通行,，,，使用高度,要,要方便所有,用,

59、用戶。,設(shè)置電梯,超過3層要,配,配備電梯。,電梯尺寸要,適,適應(yīng)擔(dān)架的,長,長度。,電梯與樓面,無,無高差。,電梯最小尺,度,度1400mm(w)X1350mm(D),設(shè)置休息椅,可設(shè)置椅子,，,，方便等候,電,電梯時，可,以,以坐下休息,或,或放置行李,。,。,電梯內(nèi)部設(shè),置,置,轎廂壁上離,地,地0.9m,和,和0.75m處有扶手,設(shè),設(shè)置；正對,電,電梯轎廂門,的,的壁上懸掛,傾,傾斜的鏡面,。,。,電梯按鈕操,作,作盤設(shè)在適,合,合乘輪椅者,使,使用的高度,，,，且兩側(cè)都,可,可進(jìn)行操作,。,。,電梯開門時,間,間較長，且,門,門口裝有光,電,電管裝置，,防,防止夾傷。,規(guī)劃要求,2

60、.1.3,公,公用走廊,設(shè),設(shè)計要點,設(shè)置連續(xù)扶,手,手,在0.9m,和,和0.75m高處宜設(shè),圓,圓桿橫向扶,手,手，扶手離,墻,墻面40～50mm。,防滑地面,使用浸水后,也,也能防滑的,地,地面材料。,窗門不應(yīng)妨,礙,礙通行,門、窗的開,啟,啟扇不應(yīng)妨,礙,礙走廊的通,行,行。,無突出的墻,壁,壁,滅火器、留,言,言板等應(yīng)設(shè),置,置在不妨礙,走,走廊通行的,位,位置上。,無臺階地面,取消電梯到,電,電梯廳的出,入,入口以及門,廳,廳部分的臺,階,階，地面存,在,在高差的時,候,候，應(yīng)設(shè)置,斜,斜坡。,走廊寬度設(shè),置,置,考慮輪椅和,行,行人并行通,過,過，因此寬,度,度不應(yīng)小于1.2m。

61、,規(guī)劃要求,2.1.4,公,公用樓梯,設(shè),設(shè)計要點,易識別的臺,階,階面,為避免臺階,面,面產(chǎn)生陰影,，,，應(yīng)考慮采,光,光與照明的,情,情況，改變,臺,臺階的顏色,和,和材質(zhì)，可,便,便于識別。,設(shè)置扶手,樓梯的扶手,應(yīng),應(yīng)安裝牢固,。,。采用近似,圓,圓形的扶手,，,，沿樓梯兩,側(cè),側(cè)連續(xù)安裝,。,。端部向下,方,方或墻壁彎,曲,曲。如果有,可,可能最好與,走,走廊連接在,一,一起。,坡度平緩的,樓,樓梯,為盡可能縮,短,短萬一跌落,下,下來的距離,，,，可采用帶,平,平臺的折跑,樓,樓梯。踏面,高,高度不應(yīng)大,于,于150mm，踏面寬,度,度不應(yīng)小于300mm,。,。,樓梯的寬度,充,充

62、足,考慮樓梯可,并,并行通過使,用,用拐杖的老,人,人和攙扶人,，,，寬度約1200mm,。,。,踏步的防滑,措,措施,臺階面使用,防,防滑材料，,臺,臺階面邊沿,設(shè),設(shè)置防滑條,，,，要和臺階,面,面保持在同,一,一平面。,規(guī)劃要求,2.1.5,院,院落設(shè)計,要,要點,防滑地面材,料,料的鋪設(shè),引道和臺階,斜,斜面的地面,鋪,鋪設(shè)應(yīng)平坦,，,，不應(yīng)產(chǎn)生,積,積水情況。,注意鋪地材,料,料選用浸水,后,后仍防滑的,材,材料。,路中央設(shè)置,井,井蓋時，不,應(yīng),應(yīng)突出地面,，,，注意井蓋,不,不要突出。,設(shè)置車庫,車庫應(yīng)設(shè)計,在,在戶門附近,，,，從車棚到,大,大門處不被,雨,雨淋到。,房檐的設(shè)置

63、,在戶門處可,設(shè),設(shè)置寬大的,房,房檐。,充足的照明,門廊要保,持,持充足的,照,照明，,為了防止,樓,樓梯上產(chǎn),生,生濃重的,陰,陰影，注,意,意照明的,位,位置和角,度,度，可設(shè),置,置低位燈,。,。,設(shè)置對講,話,話筒,,設(shè)置扶手,臺階邊應(yīng),設(shè),設(shè)置連續(xù),式,式扶手。,坡度平緩,的,的臺階,存在地面,高,高差時，,應(yīng),應(yīng)在臺階,附,附近設(shè)置,斜,斜坡。,規(guī)劃要求,2.1.6 細(xì)部,空,空間設(shè)計,要,要點,1）墻壁,墻壁轉(zhuǎn)角,部,部分作圓,角,角處理,除扶手外,，,，墻壁上,無,無凸出物,。,。消火栓,埋,埋入墻里,。,。,扶手連續(xù),性,性處理，,距,距地高700～800mm,采用手,感,

64、感好的材,料,料如木材,，,，截面直,徑,徑40mm，轉(zhuǎn)角,也,也要作圓,角,角處理。,轉(zhuǎn)角圓角處理,墻面無凸出物,2）地面,選用吸音,浸,浸水后也,防,防滑的材,料,料；,耐磨損。,規(guī)劃要求,2.2,住,住宅室內(nèi),空,空間的設(shè),計,計要點,2.2.1門窗的,設(shè),設(shè)計要點,門的寬度,滿,滿足輪椅,進(jìn),進(jìn)出，不,設(shè),設(shè)門檻，,外,外門凈寬,不,不得小于1.1m,，,，內(nèi)門通,行,行寬度不,得,得小于0.8mm,；,；,門輕易于,開,開啟，宜,用,用推拉門,代,代替平開,門,門，不許,使,使用玻璃,門,門；,門的把手,應(yīng),應(yīng)選用旋,臂,臂較長的,拉,拉柄，拉,柄,柄高度在0.9m,～,～1m之,間

65、,間；,居室窗臺,的,的高度在750～800mm左右；,窗臺的寬,度,度要適當(dāng),增,增加，一,般,般不少于250～300mm；,矮窗臺里,側(cè),側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè),置,置高0.9～1m,的,的安全欄,桿,桿,規(guī)劃要求,易開閉的,戶,戶門,當(dāng)平開門,時,時，應(yīng)考,慮,慮調(diào)節(jié)自,動,動關(guān)閉裝,置,置，拉柄,易,易于老年,人,人的操作,，,，避免采,用,用圓形拉,柄,柄。,適當(dāng)照明,和,和易操作,的,的開關(guān),考慮換鞋,和,和上下臺,階,階，門廳,具,具有足夠,的,的亮度，,不,不應(yīng)產(chǎn)生,濃,濃重的陰,影,影部分。,采用醒目,的,的開關(guān)。,扶手的設(shè),置,置,為了方便,換,換鞋和上,下,下臺時，,應(yīng),應(yīng)設(shè)置扶,手,

66、手。,扶手的斷,面,面采用易,抓,抓握的半,圓,圓形。,臺階的處,理,理,臺階上下,采,采用不同,的,的材質(zhì)和,顏,顏色，以,便,便識別。,防滑地面,采用浸水,后,后仍防滑,的,的地面材,料,料。,地,磚,磚,接,接,縫,縫,不,不,要,要,太,太,寬,寬,。,。,戶,門,門,門,門,檻,檻,高,高,度,度,處,處,理,理,戶,門,門,門,門,檻,檻,高,高,度,度,應(yīng),應(yīng),控,控,制,制,在,在2cm,左,左,右,右,。,。,2.2.2,門,門,廳,廳,的,的,設(shè),設(shè),計,計,要,要,點,點,規(guī),劃,劃,要,要,求,求,2.2.3,室,室,內(nèi),內(nèi),走,走,廊,廊,的,的,設(shè),設(shè),計,計,要,要,點,點,連,續(xù),續(xù),扶,扶,手,手,使,用,用,近,近,圓,圓,形,形,的,的,扶,扶,手,手,。,。,扶,手,手,端,端,部,部,向,向,下,下,方,方,或,或,墻,墻,壁,壁,方,方,向,向,彎,彎,曲,曲,。,。,光,線,線,充,充,足,足,的,的,照,照,明,明,設(shè),設(shè),計,計,不,應(yīng),應(yīng),和,和,其,其,他,他,房,房,間,間,產(chǎn),產(chǎn),生,生,亮,亮,度,度,差,差,。,。,洗,手,