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1、1,1、隨園嘉樹項目基本概況2、隨園嘉樹項目借鑒意義分析,萬科集團萬科良渚文化村隨園嘉樹項目深度研究,2,1.隨園嘉樹基本概況,1.1項目概述萬科在杭州的首個老年公寓項目萬科隨園嘉樹自從2012年亮相第九屆華人長期照護會議后，即獲得了與會專家、學者的一致認可。項目位于萬科良渚文化村內，占地100畝，建筑面積6.4萬平米，其中包括4500平米的中央金十字配套，3000平米風雨連廊，容積率為1.0，綠地率為35%。規(guī)劃為8棟多層，338個房間，700多個床位，分為70平米、100平米和110平米三種戶型。隨園嘉樹基于對中國當代長者的生理、心理特征和行為特點為他們特別定制的養(yǎng)生住品。項目以專業(yè)的適老
2、型產品、完善的園區(qū)配置、配合四大服務管理體系及“六心”級服務，構建項目亮點，成功吸引長三角老年客群。,3,1.2地理區(qū)位位于杭州市余杭區(qū)萬科良渚文化村內，距離杭州市中心20公里，半小時車程。緊鄰良渚文化村核心配套區(qū)地塊，強調養(yǎng)老的配套完善和生活便捷。良渚文化村處于杭州市的主出入口，依托良渚遺址等生態(tài)文化旅游景區(qū)，是浙江省重點旅游項目和杭州市旅游西進的重點項目。,1.隨園嘉樹基本概況,4,1.3項目定位：依托良渚文化村的高端養(yǎng)老社區(qū)良渚文化村整體占地10000畝，其中建設用地500畝（住宅230萬平米、公建50萬平米、旅游服務70萬平米），自然山水5000畝。配套包含公建商業(yè)類、公園類、會所類、
3、隨園嘉樹作為良渚文化村的一部分既可享受到豐富的自然資源，又可借力于城鎮(zhèn)級的配套服務。,1.隨園嘉樹基本概況,國內首個集中式養(yǎng)老公寓項目/中國高端養(yǎng)老的里程碑式作品,項目定位,目標客群,60-75之間的活力長者（活力長者社區(qū)）、80+健康的衰老老人（頤養(yǎng)中心）,5,1.3項目定位：外部配套體系,1.隨園嘉樹基本概況,6,玉鳥流蘇配套商業(yè)：涵蓋食堂、餐飲、菜場、銀行、幼兒園、活動室、便利店等生活必備商業(yè)。,1.3項目定位：選址在良渚文化村主商業(yè)配套周邊，滿足長者喜歡熱鬧的心態(tài),1.隨園嘉樹基本概況,隨園嘉樹選址：定位養(yǎng)老地產的隨園嘉樹選址在緊鄰良渚文化村核心配套區(qū)地塊，強調養(yǎng)老的配套完善和生活便捷
4、。,7,1.3項目定位：老年人群細分,1.隨園嘉樹基本概況,8,1.4功能業(yè)態(tài)分布隨園嘉樹占地面積100畝，建筑面積6.4萬平米，地價6501.59萬元。隨園嘉樹土地范圍屬于4A級景區(qū)，土地屬性為商業(yè)旅游用地，不可分割使用權，40年產權（2003-2043年）項目現使用年限為年，業(yè)態(tài)包括健康公寓、頤養(yǎng)中心及康復中心以及公共配套區(qū)。,1.隨園嘉樹基本概況,9,1.5項目產品設計：戶型設計主力戶型圖,1.隨園嘉樹基本概況,戶型亮點：戶型方正；大面寬雙開間陽臺設計；臥室分床。,10,1.5項目產品設計：從規(guī)劃設計、配套、精裝修和服務四大標準打造品牌,1.隨園嘉樹基本概況,11,1.5項目產品設計：社
5、區(qū)規(guī)劃四大亮點“寬間距”：超過常規(guī)社區(qū)15%-30%的樓間距，全南朝向以及大進深雙開間的陽臺設計，提升了采光、通風標準；“金十字”：社區(qū)中心設置“金十字”老年活動中心，與各建筑通達銜接，便捷滿足社區(qū)老年人日?；顒铀瑁弧盁o障礙”：配置風雨連廊、無障礙交通動線、無障礙救護動線；“雙中心”：頤養(yǎng)中心和康復中心位于社區(qū)邊緣，根據不同的客戶定位提供貼心關愛的服務內容。同時也方便對外服務。,1.隨園嘉樹基本概況,12,1.5項目產品設計：適老化性能設計,1.隨園嘉樹基本概況,13,1.5項目產品設計：多重設計和設施保障的適老性能設計,1.隨園嘉樹基本概況,14,1.5項目產品設計：多重設計和設施保障的適
6、老性能設計,1.隨園嘉樹基本概況,15,中央空調：采用插卡即使用的模式，中央空調的溫度條件系統(tǒng)也減少老人自己使用的不便。門窗系統(tǒng)：采用斷橋隔熱系統(tǒng)，隔音隔熱效果較好，匹配老人喜靜的特性；新風系統(tǒng)：針對門窗的隔熱隔音性能，以新風系統(tǒng)解決室內空氣流通問題,1.隨園嘉樹基本概況,1.5項目產品設計：多重設計和設施保障的適老性能設計空調系統(tǒng),16,一鍵緊急報警：套內多處安裝一鍵緊急報警系統(tǒng)，防備老人發(fā)生意外時可以及時通知物業(yè)中心。同時報警裝置特別安裝下拉延伸線，即便老人倒地也能順利報警。不活動通知：在衛(wèi)生間和客廳中間走道上方設置紅外感應系統(tǒng)，老人在家的狀態(tài)下，如果6小時沒有經過該區(qū)域，紅外感應會及時報
7、警，通知物業(yè)中心。數字監(jiān)控系統(tǒng)：配合電子門卡、一鍵報警、不活動通知等系統(tǒng)合成在物業(yè)管理中心有對各戶老人的數字監(jiān)管系統(tǒng)；老人的就診記錄、生活習慣、是否在家、是否意外都可以及時了解。,1.隨園嘉樹基本概況,1.5項目產品設計：多重設計和設施保障的適老性能設計安全系統(tǒng),17,無障礙入戶門：門寬增加設計為1米，便于輪椅和擔架進出?？ㄊ綌荡a鎖：電子門卡刷卡入戶，不開門10秒鐘門自動鎖上，若門沒有關上會發(fā)出長鳴聲，提醒老人關門。入戶擱架：入戶門旁邊設置隔板，方便老人回來開門時放置手上物品，免去老人彎腰等危險動作。,1.隨園嘉樹基本概況,1.5項目產品設計：多重設計和設施保障的適老性能設計入戶轉換細節(jié),18
8、,防滑地磚和無高差地面：防滑地磚的設置，把老人滑到的可能性降低到最小。無高差的地面設置方便老人輪椅進出。扶手裝置：衛(wèi)浴和坐便器旁邊都安裝扶手，避免老人滑到暖氣架兼毛巾架功能：安裝帶毛巾架功能的暖氣架，取暖和烘干毛巾一舉兩得，解決衛(wèi)浴空間潮濕已生菌的問題。無障礙洗臉池及暖足機：洗臉池下方設計為凹進模式，凹進的寬度正好方便輪椅老人貼近洗臉池。且下方凹進處設置暖足機，考慮到老人血液循環(huán)不好足部發(fā)涼的特征，洗臉同時烘干濕腳，避免老人生病。,1.隨園嘉樹基本概況,1.5項目產品設計：多重設計和設施保障的適老性能設計衛(wèi)浴細節(jié),19,下拉式置物籃：觸碰即自動下拉，充分考慮老人尤其是輪椅老人的夠高不便。凈水龍
9、頭照顧老人燒水的不便270度拐角置物架針對老年人收納雜物較多的特點，該產品對空間的使用細節(jié)尤其關注。高照明度操作臺老年人一般視力相對減弱，針對這一特征，在廚房操作臺上方專門設置了高照明度燈光，方便老人使用。,1.隨園嘉樹基本概況,1.5項目產品設計：多重設計和設施保障的適老性能設計廚房細節(jié),20,分床設計：老人睡眠較差，為減輕相互間的干擾，采用分床設置，同室不同床。按鍵的位置照顧輪椅老人生活便利性，所有家中的按鍵位置都是老人坐在輪椅上都直接能夠著的位置陽臺尺度針對老年人喜歡曬太陽和在陽臺上種花花草草的生活習性，陽臺尺度比一般居所尺度放寬折疊式晾衣架陽臺欄桿處設置折疊式晾衣架，隨手就可晾曬衣物，
10、免去升高彎腰的危險動作一鍵式電話機大按鍵的貼心設計，且可將家人號碼設置成固定鍵，一鍵就可撥通家人電話,1.隨園嘉樹基本概況,1.5項目產品設計：多重設計和設施保障的適老性能設計其他細節(jié),21,1.6核心配套：”金十字“養(yǎng)生休閑區(qū)萬科隨園嘉樹的4500平米”金十字“養(yǎng)生休閑區(qū)，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大學”隨園書院“，是一個專為長者營造的養(yǎng)老配套集群。,1.隨園嘉樹基本概況,22,1.6核心配套：”金十字“養(yǎng)生休閑區(qū),1.隨園嘉樹基本概況,23,1.6核心配套：浙一良渚門診部浙一良渚門診部是浙醫(yī)一院分支下屬機構，診療面積共約2000平米，設有內科、外科
11、、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設備和功能區(qū)，不僅能充分利用浙醫(yī)一院的優(yōu)質醫(yī)療資源。門診部目前已開通省、市及余杭區(qū)醫(yī)保。良渚文化村也將創(chuàng)建全國首個數字化健康服務示范區(qū)門診，全科醫(yī)生不僅為居民免費建立健康檔案，還針對老年人、殘疾人、慢性病病人提供上門服務。同時居民家中安裝了相關終端設備，可使用遠程可視服務實現網絡診療（社區(qū)醫(yī)生與病人的交流），在線提供居民健康咨詢服務、健康教育等。社區(qū)建立了三層醫(yī)療配套：1、健康管理中心：身體的定期量測，實時監(jiān)控，包括浙一心內科專家坐診；2、浙一良渚門診部：一般老年病和常見病的檢測治療；3、浙江省老年醫(yī)院：緊急救助綠色通
12、道就醫(yī)協議。,1.隨園嘉樹基本概況,24,1.6核心配套：社區(qū)服務四大服務模塊，86項服務細節(jié),1.隨園嘉樹基本概況,25,1.7租售情況：銷售銷售方式：使用權銷售：以30年使用權轉讓方式出售，無產權證，無法分割小產權，只能簽使用權轉讓合同，土地期滿后房子歸客戶，房屋可以轉讓。銷售價格：開盤售價14000元/平米，目前為16000元/平米。市場反饋”隨園嘉樹“一期的目標客戶群主要針對有自理能力的健康老人，在長時間蓄客的基礎下，開盤兩個月兩次推盤；僅老年人的口碑營銷就支撐項目推量的去化；項目開盤售價14000元/平米，一個月后提價至15000元/平米，2013年7月開始推出120套房源，到目前為
13、止去化率90%左右。項目核心客戶來源于杭州市區(qū)，占到整體客戶的80%左右；剩余客戶主要來源于長三角地區(qū)，以上海、寧波、溫州等地的客戶居多。,1.隨園嘉樹基本概況,適老社區(qū)+養(yǎng)老配套資源+產品細節(jié)打造,26,1.7租售情況：租賃租賃方式：租賃：一次性交納15租金，期內退房可按時間折舊退款，15年之后繼續(xù)居住不再收取租金。市場反饋2014年初推出租賃項目，共推出20套房源，到目前為止，去化近20余套。相較于使用權租賃，用戶更傾向于使用權銷售方式。,1.隨園嘉樹基本概況,27,1.8租售情況：服務,1.隨園嘉樹基本概況,28,2.1隨園嘉樹可借鑒方面：產品設計、資源引進及項目開發(fā)策略,2.隨園嘉樹項
14、目借鑒意義,29,2.用地性質隨園嘉樹項目用地性質為40年商業(yè)旅游用地，非70年居住用地。用非居住用地進行養(yǎng)老項目開發(fā)具有土地成本低、便于持有管理的優(yōu)勢，比居住用地銷售物業(yè)具有優(yōu)勢。基于非住宅用地的養(yǎng)老社區(qū)在和運營管理方面具備優(yōu)勢，可供公司在無錫馬山項目拿地、整體定位及后期管理方面進行參考。,2.隨園嘉樹項目借鑒意義,30,2.2醫(yī)療合作模式項目配套的浙一良渚門診部，由萬科負責醫(yī)院建設，浙一負責設備和醫(yī)資的配備和管理，引入配套資源模式為開發(fā)商解決了資源引入和管理問題。采用多種方式打通當地醫(yī)療資源、合理引進外部資源減輕開發(fā)商持有物業(yè)運營壓力，對公司具有參考價值。,2.隨園嘉樹項目借鑒意義,31,2.3配套規(guī)劃隨園嘉樹項目的總建筑面積6.4萬平米，包含4500平米”金十字“養(yǎng)生休閑區(qū)、2000平米的浙一良渚門診部、3000平米風雨連廊。結構緊湊，體量適中，功能豐富完善，嵌套于大社區(qū)中，其設計具有借鑒價值。從經濟模型和客戶需求的角度研究公司產品的配套產品選擇、配套模式、體量與規(guī)劃方式。,2.隨園嘉樹項目借鑒意義,32,2.4適老化設計細節(jié)隨園嘉樹項目在入門動線、臥室、廚房、衛(wèi)生間等方面進行了40余項適老化細節(jié)設計。項目中40余項適老化設計細節(jié)在公司產品設計中具有借鑒價值。,2.隨園嘉樹項目借鑒意義,33,THANKYOU！,2016-01-19,
萬科隨園嘉樹市場調研2016
