房地產業(yè)稅務稽查業(yè)務培訓手冊.ppt

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房地產業(yè)稅務稽查業(yè)務培訓,國家稅務總局稽查局2007年8月,房地產業(yè)稅務稽查業(yè)務流程,主講人王友炎,第一章房地產開發(fā)基礎知識,第一節(jié)概念名詞解釋第二節(jié)經營的特點第三節(jié)基本流程第四節(jié)行政審批管理第五節(jié)涉及相關法律法規(guī)第六節(jié)稅收管理,第一節(jié)概念名詞解釋,房地產開發(fā)分類土地開發(fā)房屋開發(fā)城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)代建房開發(fā),第一節(jié)概念名詞解釋,土地的開發(fā)與經營企業(yè)將有償獲得的毛地，經過拆遷安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接對外有償轉讓、出租給其他單位使用，這一過程稱為房地產的一次開發(fā)。所謂“三通一平”是指：水通、電通、路通，場地平整；所謂“七通一平”是指：給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整。,第一節(jié)概念名詞解釋,房屋的開發(fā)與經營房屋的開發(fā)指房屋的建造。房地產企業(yè)在開發(fā)完成的熟地地上繼續(xù)開發(fā)商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等建筑物、構筑物，開發(fā)完成后，作為商品作價出售或出租，或作為固定資產自用。這一過程也稱為房地產的二次開發(fā)。,第一節(jié)概念名詞解釋,城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā),第一節(jié)概念名詞解釋,代建工程的開發(fā)代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。如市政工程、辦公樓、職工住宅等。,第一節(jié)概念名詞解釋,房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和,第一節(jié)概念名詞解釋,資質等級的開發(fā)項目適用范圍一級資質房地產開發(fā)企業(yè)可承擔建筑面積在20萬平方米以上居住區(qū)的開發(fā)建設任務，以及其他與其投資能力相當的房地產開發(fā)建設任務，技術復雜程度不受限制，經批準還可以承擔專門的土地開發(fā)任務。,第一節(jié)概念名詞解釋,資質等級的開發(fā)項目適用范圍二級資質房地產開發(fā)企業(yè)可承擔建筑面積在20萬平方米以上居住區(qū)的開發(fā)建設任務，以及其他與其投資能力相當的房地產開發(fā)建設任務，原則上不得承擔專門的土地開發(fā)任務和技術要求特別高的建筑項目。,第一節(jié)概念名詞解釋,資質等級的開發(fā)項目適用范圍三級資質房地產開發(fā)企業(yè)可承擔建筑在12萬平方米居住區(qū)的開發(fā)建設任務，以及其他與其投資能力相當的房地產開發(fā)建設任務，但不得承擔含有12層以上、跨度超過24米的建筑物的建筑項目。,第二節(jié)經營的特點,1.開發(fā)經營的計劃性、合法性2.開發(fā)經營業(yè)務的復雜性3.開發(fā)建設周期長，投資數額大4.經營風險大,第三節(jié)基本流程,1.項目設想及可行性研究2.項目立項及企業(yè)審批3.項目規(guī)劃4.土地使用權取得5.征地、拆遷6.工程建設7.房地產經營8.物業(yè)管理,第四節(jié)行政審批管理,房地產開發(fā)的手續(xù)房地產企業(yè)在交易市場參加竟標、竟拍、竟牌，取得《中標通知書》后，即進入前期手續(xù)辦理程序。在土地交易市場成立以前，房地產企業(yè)辦理各項審批程序非常煩瑣復雜。實行土地招、拍、掛以后，手續(xù)相對簡單很多。一些前期手續(xù)如拆遷、初步規(guī)劃、選址等由土地儲備中心代為辦理。,第四節(jié)行政審批管理,房地產開發(fā)的手續(xù)中標的開發(fā)企業(yè)自行辦理的手續(xù)涉及十幾個政府部門，但最主要的是計劃部門、規(guī)劃部門、土地及城市建設主管部門。前期手續(xù)辦理，最重要的是要取得以下四證：《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設項目開工許可證》,第四節(jié)行政審批管理,取得計劃部門審批意見根據《中標通知書》、《履約保證書》，向市發(fā)改委提交《項目意見書》，取得審批意見；提交項目可性行研究報告，取得《建設項目投資計劃書》。,第四節(jié)行政審批管理,取得規(guī)劃部門審批意見主要取得兩證：《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》,第四節(jié)行政審批管理,取得土地部門意見取得《建設用地許可證》后，向土地儲備中心繳清土地價款，到國土資源與房屋局辦理《國有土地使用證》。,第四節(jié)行政審批管理,取得建設主管部門意見《建設項目開工許可證》,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),土地使用權劃撥劃拔土地使用權的條件是：A、國家機關用地和軍事用地；B、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；C、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；D、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地。原有老國有企業(yè)的用地也屬政府劃拔。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),土地使用權出讓土地使用權出讓，一般采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。2002年7月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定＞（國土資源部令第11號）明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上的意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),土地使用權出讓按《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),協(xié)議方式出讓協(xié)議方式出讓土地使用權僅限于以下范圍：工業(yè)用地；政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；屬急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地；政府以土地入股合作的項目用地。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),土地使用權出讓金的收取土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),以某市為例：根據規(guī)定，對市內四區(qū)土地級別和土地出讓金的標準共分9個級別，各級別又按不同區(qū)位條件分成若干類區(qū)。住宅類用地的出讓金標準從每平米220元—3160元不等。如容積率在1.0-1.5之間，一級地標準為1390，1530，1740，1940元四檔；九級地為280一檔。容積率越高，收取標準越低。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),土地使用權轉讓土地使用權轉讓是指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與、交換或者其他方式將土地使用權再轉移的行為。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合有關條件。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),竣工驗收竣工驗收按項目施工進度可分為單體工程驗收和項目整體驗收；按組織形式可分為建設單位組織的驗收和行政主管部門組織的驗收。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),預售許可證制度根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》及建設部《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售應當符合下列條件：A、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),預售許可證制度B、持有建設工程規(guī)劃許可證；C、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：①上述A、B、C項規(guī)定的證明材料；②開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書；③工程施工合同；④商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),商品房現房銷售商品房現房銷售應當符合以下條件：(一)現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；(二)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件；(三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),商品房現房銷售商品房現房銷售應當符合以下條件：(四)已通過竣工驗收；(五)拆遷安置已經落實；(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),商品房現房銷售商品房現房銷售應當符合以下條件：(七)物業(yè)管理方案已經落實。房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房現售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。它包括計算全部建筑面積的范圍、計算一半建筑面積的范圍、不計算建筑面積的范圍。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),計算全部建筑面積的范圍,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),計算一半建筑面積的范圍未封閉的陽臺、挑廊,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),不計算建筑面積的范圍①層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。②突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。③房屋之間無上蓋的架空通廊。④房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),不計算建筑面積的范圍⑤建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。⑥騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。⑦利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。⑧活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。⑨獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。⑩與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),共有建筑面積共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),共有建筑面積的分攤方法,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),房屋使用面積房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),房屋的產權面積房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。它包括“套”或“單元”建筑面積與分攤的共有建筑面積之和。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),房屋的產權面積按現行規(guī)定，與住房或商業(yè)用房不在同一建筑體內的建筑面積，不得做為公攤面積分攤，即獨立成體的社區(qū)用房、物業(yè)用房、空調機房、配電用房、地下人防設施、網球場、游泳池、幼兒園、游泳池、菜市場等公建配套設施，不得作為公攤面積分攤。,第五節(jié)涉及相關法律法規(guī),房屋的產權面積產權面積要以最后房管部門認可的測繪面積為準。對實際面積超出己售面積的（在3%幅度內），購房者須補面積差價，對己售面積小于實際面積的，開發(fā)商須退面積差價。,第六節(jié)稅收管理,,第二章房地產財務核算概要,第一節(jié)成本組成第二節(jié)財務核算概要,第一節(jié)成本組成,主要由開發(fā)成本、開發(fā)期間費用、稅金三大項組成。,第一節(jié)成本組成,開發(fā)成本1.土地使用權出讓金2.土地征用及拆遷安置補償費3.前期工程費4.建安工程費5.基礎設施費6.公共配套設施費7.不可預見費,第一節(jié)成本組成,土地成本構成土地出讓金城市房屋拆遷補償費房屋拆遷安置費,第一節(jié)成本組成,農用地征地補償費用的構土地補償費青苗補償費地上附著物補償費安置補助費新菜地開發(fā)建設基金耕地占用稅土地管理費,第二節(jié)財務核算概要,房地產行業(yè)會計制度企業(yè)會計制度企業(yè)會計準則成本核算的對象：,第二節(jié)財務核算概要,存在的突出問題一是核算對象劃分不清。如分期滾動開發(fā)項目，將前后期項目混在一切，未竣工成本計入已竣工成本之中；或將后期項目成本計入前期項目成本之中。二是未按開發(fā)的產品對象設置各類明細核算科目。將尚未銷售的可銷售配套設施成本列入商品房的開發(fā)成本，或在開發(fā)成本-商品房開發(fā)成本中預提可售的公共設施配套成本。,第二節(jié)財務核算概要,存在的突出問題三是未按“工程結算單據”列支開發(fā)成本，而以合同金額、預計金額列支，或以白條入帳。四是自購工程物資、設備直接投入工程，未設材料、設備帳，未建立出入庫手續(xù)。,第三章房地產稅收與會計制度差異,第一節(jié)期間費用稅前扣除的差異第二節(jié)利息支出稅前扣除的差異第三節(jié)會計確認銷售實現時間與納稅義務時間的差異,第四章房地產業(yè)主要違法手段及產生環(huán)節(jié),,,第一節(jié)違法成因概述第二節(jié)營業(yè)稅（一般手法、特殊手法）第三節(jié)土地增值稅第四節(jié)企業(yè)所得稅第五節(jié)外商投資企業(yè)所得稅第六節(jié)其他各稅,第一節(jié)違法成因概述,,,（一）少記、不記、隱匿收入1.收到銀行撥付按揭款后，不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”科目；2.分解售房款收入，將部分款項開具收款收據，隱匿收入；3.售后返租業(yè)務，以沖減租金后實際收取的款項計收入；,第一節(jié)違法成因概述,,,（一）少記、不記、隱匿收入4.以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務，不記收入；5.以房換地、以地換房業(yè)務未按規(guī)定繳納營業(yè)稅；6.與部隊、村委會聯(lián)建商品房，隱匿收入；,第一節(jié)違法成因概述,,,（一）少記、不記、隱匿收入7.私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權開具收款收據，隱匿收入；8.無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯(lián)企業(yè)及個人；9.采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入；,第一節(jié)違法成因概述,,,（一）少記、不記、隱匿收入10、簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開據建筑業(yè)發(fā)票，少繳營業(yè)稅；11、將售房款掛在往來賬上或直接沖減開發(fā)成本。,第一節(jié)違法成因概述,,,（二）虛列、多列成本費用1.多預提施工費用，虛列開發(fā)成本；2.滾動開發(fā)項目，多列前期開發(fā)土地成本，多轉銷售成本；3.在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本；4.發(fā)生銷售退回業(yè)務，只沖記收入，不沖回已結轉成本；,第一節(jié)違法成因概述,,,（三）其他情形1.發(fā)生視同銷售行為，未作收入處理；2.取得預收收入，未按規(guī)定預繳企業(yè)所得稅；3.虛列勞務用工人數，偷逃個人所得稅；4.未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅；,第一節(jié)違法成因概述,,,（三）其他情形5.將未出售的商品房轉為自用、出租、出借，未繳納房產稅；6.少計商業(yè)網點、公建收入，或錯用預征率，少繳、不繳土地增值稅；7.故意拖延項目竣工決算時間，少繳土地增值稅；8.未按規(guī)定申報繳納契稅。,第五章房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)稅務稽查重點,,第一節(jié)取得土地第二節(jié)支付土地及地上建筑物補償第三節(jié)規(guī)劃設計第四節(jié)籌資第五節(jié)建造施工第六節(jié)銷售策劃、預售、銷售第七節(jié)開發(fā)產品完工后轉為自用、出租第八節(jié)項目完工第九節(jié)代建工程的開發(fā)檢查的重點,第六章房地產開發(fā)企業(yè)稅務稽查案前準備,第一節(jié)納稅資料分析第二節(jié)工程項目分析第三節(jié)土地成本構成分析第四節(jié)房屋建造概算指標數據的稅收分析第五節(jié)配套設施費用的成本分析第六節(jié)銷售費用合理性檢查第七節(jié)檢查方法及手段的確定,第一節(jié)納稅資料分析,,,房地產業(yè)稅負水平理論稅負：（假設：毛利40%，利潤率15%-20%，土地成本為開發(fā)成本的30%)營業(yè)稅5.55%；土地增值稅1%；企業(yè)所得稅4.95%-6。6%；契稅0.72%；其他各項稅費0.1%。則理論稅負為12.32%-13.97%實際稅負,第一節(jié)納稅資料分析,,,住宅造價指標據有關資料某市住宅造價指標如下：磚混結構：多層以下每平米600-660元左右；框架結構：多層每平米800-860元左右，高層每平米1000-1300元左右，二十層以上塔樓每平米1300-1500元左右；別墅每平米710-1000元左右。注：大連屬北方，建筑增加取暖設施，略高于南方。,第一節(jié)納稅資料分析,,,開發(fā)成本各要素比例,第一節(jié)納稅資料分析,,,納稅資料分析查閱近年納稅申報資料，了解納稅人申報納稅的收入水平、成本水平、利潤水平。通過對各年度納稅申報數量、各稅種變化、各稅種的邏輯關系以及各年檢查補稅等情況分析，測算企業(yè)的經營規(guī)模，項目開發(fā)的大致進程，從中找出可能出現的稅收問題。,第一節(jié)納稅資料分析,,,納稅資料分析如：企業(yè)某月申報營業(yè)稅100萬元，計稅依據為2000萬元，但土地增值稅只申報5萬元，如當地土地增值稅預征率為5‰，則說明該企業(yè)當月少申報土地增值稅5萬元。又如：企業(yè)在一個年度內申報的營業(yè)稅為類似100，1000萬的整數，說明該企業(yè)采取的極可能是預繳的方法，其對應的城建稅及附加、土地增值稅、預繳的企業(yè)所得稅是否正確申報？,第二節(jié)工程項目分析,,,一是了解企業(yè)各年度開工項目名稱、地理位置，是否已進行年度企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算。房地產業(yè)的運作一般經過立項審批、土地的取得、規(guī)劃設計、籌資、組織施工、銷售策劃、完工驗收、預售銷售、項目竣工決算等環(huán)節(jié)。其中與稅收緊密相關的內容為開發(fā)商基本情況、土地取得的確權時間、項目名稱、占地面,第二節(jié)工程項目分析,,,總建筑面積、開工日期、總包及分包的施工單位、合同造價、第一筆預售收入取得時間、銷售平均單價、銷售面積、可銷售面積、當年預售收入、發(fā)票領購開具情況、單體竣工驗收時間、竣工決算時間、當年申報繳納各稅種情況等等。在實行房地產業(yè)稅收項目管理的地區(qū)，以上信息可從征管部門獲得。,第二節(jié)工程項目分析,,,二是通過報紙、電視、樓盤銷售宣傳單等媒體，了解企業(yè)的廣告覆蓋面、樓盤功能檔次、戶型結構、預售證批號及取得時間、預售開盤情況及銷售階段等信息，為營業(yè)稅及企業(yè)所得稅檢查做好基礎準備。,第七節(jié)檢查方法及手段的確定,,,房地產檢查基本思路,第七節(jié)檢查方法及手段的確定,,,檢查預案的制作,第七章營業(yè)稅檢查方法,,,1.對預售收入的檢查2.企業(yè)申報計稅營業(yè)額的測算（前提：企業(yè)收到的定金、預收款全部在預收帳款核算。項目尚未完工時：營業(yè)額=當年預收帳款的貸方發(fā)生額項目已完工年度：營業(yè)額=預收帳款的貸方發(fā)生額+當年已確認的收入-預收帳款的借方發(fā)生額或營業(yè)額=預收帳款的貸方發(fā)生額+應收帳款的借方發(fā)生額-應收帳款的貸方發(fā)生額,第八章土地增值稅檢查方法,,第一節(jié)土地增值稅的清算的難題所在第二節(jié)房地產開發(fā)大流程中應了解的稅務信息第三節(jié)對財務信息持職業(yè)懷疑態(tài)度第四節(jié)清算中所涉及的房地產知識第五節(jié)清算的義務時間第六節(jié)清算義務時間涉及的房地產知識第七節(jié)確認土地增值額應涉及到房地產知識,第八章土地增值稅檢查方法,,第八節(jié)確認土地增值額應涉及到房地產知識第九節(jié)扣除項目應調整的部分第十節(jié)不應列入扣除項目的單列面積部分第十一節(jié)不應列入扣除項目的單列面積所有權屬性第十二節(jié)對不可售面積可作扣除項目說明第十三節(jié)扣除項目應遵循的稅收原則第十四節(jié)內外資房地產企業(yè)扣除項目的差異,第八章土地增值稅檢查方法,第十五節(jié)土地增值稅視同銷售收入的確認第十六節(jié)視同銷售價格不同于征管法規(guī)定順序第十七節(jié)土地增值稅應評估的情形第十八節(jié)收入與扣除項目的評估方法第十九節(jié)房產評估的基本常識第二十節(jié)房地產各項成本的一般水平第二十一節(jié)申報表數據應如何填列計算,第九章企業(yè)所得稅檢查方法,,,第一節(jié)收入的檢查第二節(jié)成本的檢查第三節(jié)內外資房地產企業(yè)稅收差異第四節(jié)完工項目所得稅清算方法,第一節(jié)收入的檢查,,對預售收入的企業(yè)所得稅的檢查按國稅發(fā)［2006］31號通知規(guī)定、對當期取得的預售收入，先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。預計計稅毛利率規(guī)定：經濟適用房不低于3%，非經濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：①開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。②開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。③開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。,第一節(jié)收入的檢查,,企業(yè)申報繳納企業(yè)所得稅測算（不考慮彌補虧損、投資收益等單獨計算補稅因素）1.未完工年度：（1）應納稅所得額＝應納稅所得額（1）+（本期新增預售收入毛利額-相應稅金）（2）應納稅所得額＝本期預售收入新增毛利額-相應稅金-期間費用+其他利潤（其他業(yè)務利潤、營業(yè)外收支凈額、補貼收入等）,第一節(jié)收入的檢查,,企業(yè)申報繳納企業(yè)所得稅測算（不考慮彌補虧損、投資收益等單獨計算補稅因素）本期新增毛利額=（預收帳款年末余額-預收帳款年初余額）預計毛利率其中，應納稅所得額（1）為依據會計利潤調整后的應納稅所得額。,第一節(jié)收入的檢查,,2.已完工年度：（1）應納稅所得額＝應納稅所得額（1）-與結轉收入相應的已計提前期預售毛利額+（本期新增預售收入毛利額-相應稅金及附加）（2）應納稅所得額＝本期新增銷售收入毛利額+本期新增預售收入毛利額-相應稅金及附加（對應本期新增銷售、預售收入）-期間費用+其他利潤（其他業(yè)務利潤、營業(yè)外收支凈額、補貼收入等）+毛利差額毛利差額=結轉收入實際毛利額-相應前期已計提的預售收入毛利額其中，應納稅所得額（1）為依據會計利潤調整后的應納稅所得額。該應納稅所得額含調增的本期結轉收入對應的稅金及附加。,第一節(jié)收入的檢查,,完工項目所得稅收入確認的檢查內資房地產企業(yè)收入確認時間：（一）符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產品已經完工：1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發(fā)產品（成本對象）；2.已開始投入使用的開發(fā)產品（成本對象）；3.已取得了初始產權證明的開發(fā)產品（成本對象）。,第一節(jié)收入的檢查,,完工項目所得稅收入確認的檢查內資房地產企業(yè)收入確認時間：（二）開發(fā)產品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。,第一節(jié)收入的檢查,,收入確認時間的檢查方法向企業(yè)索取項目竣工備案資料，或到建設主管部門調閱，看項目竣工備案時間；向銷售部門索取交付使用商品房清單，或到樓盤現場察看業(yè)主是否入住、是否已開始裝修；到房產管理部門調閱產權登記情況，看該項目是否已有辦理產權的業(yè)主。符合上述條件之一，即為該項目確認銷售收入的起始時間。,第一節(jié)收入的檢查,,收入確認時間的檢查方法在上述前提下，對照商品房認購書、買賣合同，區(qū)分哪些屬于預售收入、哪些屬于銷售收入，對照預收帳款及銷售收入明細賬，看預售收入是否及時結轉銷售收入。將合同到款時間與實際到款時間逐一核對，分月統(tǒng)計，看是否及時確認收入。,第一節(jié)收入的檢查,,收入確認原則的檢查對已完工的開發(fā)產品，是否按下列原則確認收入的實現：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的采取委托方式銷售開發(fā)產品的將開發(fā)產品先出租再出售的,第一節(jié)收入的檢查,,對視同銷售行為的檢查內資房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉為固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位及個人的非貨幣性資產等行為，是否視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。,第一節(jié)收入的檢查,,對代建工程和提供勞務收入的檢查檢查代建合同、代建工程形象進度表及雙方的結算單據檢查房地產開發(fā)企業(yè)的代建工程屬于自營工程還是分包工程檢查提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料政府代建工程機關、單位代建工程,第一節(jié)收入的檢查,,特殊收入方式的檢查1、對以房抵頂工程款、銀行貸款的檢查；2、對以地換房、以房換地、參建聯(lián)建、合作建房的檢查；3、對委托銷售和境外銷售的檢查；4、對超規(guī)劃面積銷售收入的檢查；5、對假按揭貸款的檢查；6、其他收入的檢查。,,開發(fā)成本的檢查：,第二節(jié)成本的檢查,,,銷售成本的檢查可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本,,開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產品成本中的費用，應根據實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：（1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定直接計入成本對象。（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產品和未銷開發(fā)產品之間進行分攤。,,開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：（1）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。（2）屬于營利性的，或產權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品處理。,,開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設完工后，出售的，按建造開發(fā)產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。,,開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。,第二節(jié)成本的檢查,,,檢查中應把握以下幾點1.可售面積單位工程成本取決于核算對象開發(fā)總成本及可售面積。2.核查開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費記帳憑證，看是否已實際交納或實際發(fā)生；3.對分期開發(fā)的房地產項目，其各期開發(fā)成本中分攤的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否正確。,第二節(jié)成本的檢查,,,可售面積的檢查1.房地產建筑面積的種類2.可銷售面積的界定3.可銷售面積的檢查,,可售面積的檢查房地產建筑面積的種類開發(fā)項目的建筑面積有很多種類，如：規(guī)劃面積，施工面積，竣工面積，測繪面積，可銷售面積，不可銷售面積、合同面積等。規(guī)劃面積：施工面積：測繪面積：可銷售面積：不可銷售面積：合同面積：,第二節(jié)成本的檢查,,,可售面積的檢查房地產開發(fā)企業(yè)在可售面積的稅收處理上容易出現的問題：一是不按竣工后測繪的面積，而是按規(guī)劃面積或合同面積作為可售面積；二是在結轉成本時，故意加大已售的可售面積的數額，多轉銷售成本。,,對虛假建安成本的檢查（1）虛假建安成本的取得方式購買虛假發(fā)票，自行填開入帳；與總承包商聯(lián)手，虛立施工合同，虛開工程施工發(fā)票；由關聯(lián)企業(yè)施工，虛開工程施工發(fā)票；掛靠施工企業(yè)，自行組織施工，虛列建安成本；支付較低的費用，從核定征收的施工單位虛開發(fā)票；與掛靠的無資質的分包商簽訂分包協(xié)議，取得掛靠方虛假發(fā)票；施工單位虛開勞務發(fā)票、利用虛假資料向稅務機關申請代開發(fā)票；,,虛假建安成本的表現特征：工程造價明顯偏高；項目完工，仍然有高額的應付未付款項；借故不提供合同資料；工程項目管理混亂，不能提供有關施工鑒證單據；施工單位與發(fā)票開具、工程價款結算單位不一致；簽訂總包合同，列支大宗自購的建造材料。等等。,內、外資房地產企業(yè)的稅收差異,,第十章其它稅種稽查方法,,第一節(jié)土地使用稅,,對房地產開發(fā)企業(yè)征收土地使用稅的計稅依據應包括與其不可分割的附屬設施占地。即對住宅小區(qū)內的馬路、綠化用地、商業(yè)網點、自行車棚等公共設施用地均應征稅。房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設及出售不同期間土地使用稅的納稅人和計稅依據不同：,第一節(jié)土地使用稅,,①在開發(fā)建設期間，是指房地產開發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準其開發(fā)建設始至開發(fā)建設項目完工（含竣工）止。在此開發(fā)建設期間應按其全部占用土地面積計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。②在項目完工后至房地產全部出售期間，對未出售部分和已經出售部分，應合理分攤計算繳納土地使用稅。,,財稅[2006]186號財政部國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知規(guī)定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。,第二節(jié)房產稅,,,房地產開發(fā)企業(yè)的商品房在未售出前對外出租、出借，或轉為自用，是否按規(guī)定繳納房產稅；房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會計核算是否正確，房產稅的計稅依據是否正確，是否足額申報繳納房產稅。,,國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知(國稅發(fā)[2003]89號)規(guī)定：鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。,,財稅［2006］181號財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知一、凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。,,二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：1．工業(yè)用途房產，以房屋原價的50—60%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值［1-(10%—30%)］1.2％。2．商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70—80％作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值［1-(10%—30%)］1.2％。房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。3．對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。四、本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（［86］財稅地字第008號）第十一條同時廢止。,,國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收城市房地產稅若干問題的通知(國稅發(fā)【2000】第44號2000年1月1日起執(zhí)行)一、關于利用人防工程免征城市房地產稅問題為鼓勵利用地下人防設施，對外商投資企業(yè)利用人防工程中的房屋進行經營活動的，可比照《關于檢發(fā)＜關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定＞、＜關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>、（財政部稅務總局[1986]財地稅字008號）的有關規(guī)定，暫不征收房產稅。,,二、關于出租柜臺征收城市房地產稅問題出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內的柜臺出租給其他經營者等并收取租金的，應按租金計征城市房地產稅。凡按租金計征的房產稅稅額超過按房產價值計征的，按租金收入計征城市房地產稅；未超過的，按房產價值計征。對外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時鋪面出租經營的，如果房地產管理部門對該臨時鋪面不予確定產權，企業(yè)“固定資產”帳上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對該出租經營用的臨時鋪面暫不征收城市房地產稅。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經營用的臨時鋪面，無論如何計帳，是否確定產權，均應照章征收城了房地產稅。,,三、關于外籍個人購置的房產免征城市房地產稅問題外籍個人（包括華僑，港、澳、臺同胞）購置的非營業(yè)用房產，可比照《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條的有關規(guī)定，暫免征城市房地產稅。,第三節(jié)印花稅,,房地產開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂的商品房銷售（預售）合同、建筑安裝合同、勘探設計合同、借款合同等是否按規(guī)定繳納印花稅。,,《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知財稅[2006]162號規(guī)定：一、對納稅人以電子形式簽訂的各類應稅憑證按規(guī)定征收印花稅。二、對發(fā)電廠與電網之間、電網與電網之間(國家電網公司系統(tǒng)、南方電網公司系統(tǒng)內部各級電網互供電量除外)簽訂的購售電合同按購銷合同征收印花稅。電網與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。三、對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。四、對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。,第四節(jié)個人所得稅,,發(fā)放的各種名目的獎金、補貼、實物以及其他應稅收入是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。重點檢查企業(yè)經營者和個人投資者取得實物分配、以明顯偏低價格購買本企業(yè)開發(fā)產品等應稅行為。核對企業(yè)銷售部銷售人員業(yè)績考核表，檢查房地產企業(yè)售樓人員的獎勵提成是否足額繳納個人所得稅。,第五節(jié)契稅,,重點檢查房地產開發(fā)企業(yè)從2005年1月1日開始是否到稅務機關申報繳納取得土地環(huán)節(jié)的契稅；申報繳納契稅的計稅依據是否正確：出讓國有土地使用權的，其計稅價格是否為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益；,第五節(jié)契稅,,以協(xié)議方式出讓的，其計稅價格為成交價格，包括土地出讓金、土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益；先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，是否依法繳納契稅。,第十一章稅務稽查取證要求,,,第一節(jié)房地產行業(yè)稅務稽查證據的收集途徑第二節(jié)稅務案件證據應當遵循的原則和要求第三節(jié)證明主體及程序的具體要求,第十二章稅務稽查難點問題,,第一節(jié)銷售收入確認問題第二節(jié)關于大配套設施費用能否預提問題第三節(jié)不合規(guī)票據列支開發(fā)成本問題第四節(jié)可銷售面積的確認問題第五節(jié)土地增值稅的清算問題第六節(jié)假按揭征稅問題第七節(jié)股權轉讓不征營業(yè)稅問題,ThankYou!,謝謝！,主講人簡介,大連市地稅局檢查處王友炎聯(lián)系電話：13134114992電子郵件：wangyouyan4992@,