房屋維護(hù)修繕管理課件

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,第九章 房屋維護(hù)修繕管理,三峽買賣網(wǎng),sxmaimai/,wenku1,第九章 房屋維護(hù)修繕管理三峽買賣網(wǎng) sxmaimai/we,1,主要內(nèi)容,本章簡單介紹房屋的種類和基本構(gòu)成、房屋的日常維護(hù)的內(nèi)容和考核標(biāo)準(zhǔn)，以及房屋修繕工程的內(nèi)容和實(shí)施三個(gè)方面的基本知識。,主要內(nèi)容本章簡單介紹房屋的種類和基本構(gòu)成、房屋的日常維護(hù)的內(nèi),2,第一節(jié) 房屋日常維護(hù),房屋日常養(yǎng)護(hù)的基本知識,房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的原則,房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn),房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容和實(shí)施管理,第一節(jié) 房屋日常維護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù)的基本知識,3,房屋

2、日常養(yǎng)護(hù)的基本知識,房屋日常養(yǎng)護(hù)的概念,自然因素（氣候條件、生物因素、地理因素、自然災(zāi)害 ）,人為因素（使用不當(dāng)、施工和設(shè)計(jì)質(zhì)量低劣、預(yù)防保養(yǎng)不當(dāng)）,房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的類型,零星養(yǎng)護(hù),計(jì)劃養(yǎng)護(hù),房屋日常維修的特點(diǎn),對原有房屋的構(gòu)件、部件、裝飾布局的更新和修復(fù)，從而保持原建筑的特色，或者通過觀察、實(shí)踐研究、總結(jié)，可以改進(jìn)舊房的結(jié)構(gòu)和裝飾。,日常維修的項(xiàng)目小，零星分散，用料品種多、規(guī)格多、新料、舊料都使用。,房屋日常的維修往往人少工種多。,房屋日常養(yǎng)護(hù)的基本知識,4,房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的原則,最有效合理地使用維修基金、,最大限度發(fā)揮房屋的有效使用,功能的原則,定期檢查、,及時(shí)維護(hù),的原則,加強(qiáng)對二次

3、裝修的管理，,確保安全，保證正常使用,因地制宜，,合理修繕,的原則,房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的原則 最有效合理地使用維修基金、定期檢查、,5,考核,標(biāo)準(zhǔn),定額,指標(biāo),經(jīng)費(fèi),指標(biāo),服務(wù),指標(biāo),安全,指標(biāo),走訪查,房率,房屋完,好率,小,修養(yǎng)護(hù),及時(shí)率,大中修,質(zhì)量合,格率,養(yǎng)護(hù)計(jì),劃率,考核定額經(jīng)費(fèi)服務(wù)安全走訪查房屋完小修養(yǎng)護(hù)大中修養(yǎng)護(hù)計(jì),6,房屋結(jié)構(gòu)工程的維修養(yǎng)護(hù),地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)、磚砌體的維修養(yǎng)護(hù)措施、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修補(bǔ),樓地面的養(yǎng)護(hù),經(jīng)常用水房間樓地面、避免室內(nèi)受潮與蟲害、控制與消除裝飾材料的副作用,裝飾工程的養(yǎng)護(hù),抹灰工程的養(yǎng)護(hù)、飾面工程的修補(bǔ)養(yǎng)護(hù)、裱糊工程的養(yǎng)護(hù)、花飾安裝工程的養(yǎng)護(hù),屋面工程的

4、養(yǎng)護(hù),定期清掃、定期檢查、保養(yǎng)、嚴(yán)格執(zhí)行維修制度,門窗的維修養(yǎng)護(hù),宣傳養(yǎng)護(hù)制度、經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理、定期更換易損部件，保持整體狀況良好、北方地區(qū)外門窗冬季要加強(qiáng)使用管理、加強(qiáng)窗臺與暖氣的使用管理,房屋附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù),樓梯、臺階、散水的養(yǎng)護(hù)、陽臺的維護(hù)、通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù),房屋日常維護(hù)的內(nèi)容與管理,房屋結(jié)構(gòu)工程的維修養(yǎng)護(hù) 地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)、磚砌體的維修養(yǎng)護(hù)措,7,第二節(jié) 房屋維修管理,房屋維修的分類及特點(diǎn),房屋維修管理的目的與內(nèi)容,房屋維修標(biāo)準(zhǔn)與要求,第二節(jié) 房屋維修管理 房屋維修的分類及特點(diǎn),8,房屋維修的分類及特點(diǎn),房屋維修管理概念 與分類,按緩急程度的分類：一般維修項(xiàng)目（24h）和急修

5、項(xiàng)目（72h）,房屋維修按房屋完損程度分類：,完好房,：結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。雖然有陳舊現(xiàn)象或個(gè)別分項(xiàng)有允許值之內(nèi)的輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，經(jīng)過小修即可恢復(fù)的房屋。,基本完好房,：結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全，基本牢固，雖有少量部件的損壞程度超過設(shè)計(jì)允許值，但已經(jīng)穩(wěn)定；屋面或板縫滲漏，裝修設(shè)備的個(gè)別部件或零件有影響使用的破損，通過在原有構(gòu)件或部分上進(jìn)行修補(bǔ)、涂抹、油漆等維修即可恢復(fù)使用的房屋。,一般損壞房,：局部結(jié)構(gòu)變形、裂縫、腐蝕或老化，強(qiáng)度不足，屋面或板縫局部,房屋維修的分類及特點(diǎn)房屋維修管理概念 與分類,9,滲漏；裝修局部有破損

6、；油漆老化，設(shè)備、管道不夠暢通；水位、電路管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。,嚴(yán)重?fù)p壞房,：部分結(jié)構(gòu)有明顯或嚴(yán)重傾斜、開裂、變形或強(qiáng)度不足，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)；或屋面或板縫嚴(yán)重滲漏；設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水位、電路管線，器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行局部整修、更新等大修的房屋。,危險(xiǎn)房,：承重的主要結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，強(qiáng)度嚴(yán)重不足穩(wěn)定性很差，隨時(shí)都有倒塌的可能，影響正常使用，不能確保住用安全的房屋。,房屋的評定工作可以定期進(jìn)行，比如每隔13年進(jìn)行一次全面的完損等級評定；也可不定期進(jìn)行，可以于新建房屋交付使用前，經(jīng)過中修、大修、翻修或綜合維修

7、等竣工驗(yàn)收后，根據(jù)氣候條件等重新評定完損等級。,滲漏；裝修局部有破損；油漆老化，設(shè)備、管道不夠暢通；水位、電,10,房屋維修工程的分類：,（1）小修工程 又稱為零星養(yǎng)護(hù)工程，是指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來房屋完損等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。其綜合平均費(fèi)用在所管房屋現(xiàn)價(jià)的1%以下，以保持房屋原來完損等級為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。主要包括：屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)面層、泛水、屋脊等；鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗油漆等；修補(bǔ)樓地面、面層、抽換個(gè)別棱木等；修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等；拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過梁等；抽換個(gè)別檁條、拆換個(gè)別木梁、木柱、修補(bǔ)木樓梯等；下水管道的疏通、修補(bǔ)明

8、溝、散水、落水管等；水、衛(wèi)、電、氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等；房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。,這類工程的特點(diǎn)是項(xiàng)目簡單，零星分散，量大面廣、時(shí)間緊迫。經(jīng)過小修工程的房屋應(yīng)該基本達(dá)到基本完好房或完好房的標(biāo)準(zhǔn)要求。,（2）中修工程 是指房屋的某些部位已損壞或已經(jīng)不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，維修中只須拆換少量的主體部件。一次維修費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價(jià)的20%以下，而維持了原有規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修后的房屋要求70%以上必須符合基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。適應(yīng)于：少量主體結(jié)構(gòu)部件損壞嚴(yán)重，維護(hù)構(gòu)件一般損壞的房屋維修；整幢房屋的公用生活設(shè)備（包括上下水、通風(fēng)、采暖、

9、電照等）需局部更換、改善或改裝的新裝工程的房屋以及單項(xiàng)目維修的工程。,這類工程的特點(diǎn)是工地較集中，項(xiàng)目比較小，工程量較大，帶有周期性。,房屋維修工程的分類：,11,（3）大修工程 是指凡是拆換部分主體和房屋設(shè)備，而不需全部拆除，其一次維修費(fèi)用是同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上的工程。大修后的房屋必須符合完好房或基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。適應(yīng)于：主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，但無倒塌或有局部倒塌的危舊房屋；整幢房屋的公用生活設(shè)備（包括上下水、通風(fēng)、采暖、電照等）必須進(jìn)行管線更換和改善的工程；因改善局部條件，需要局部改建的房屋；需對主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)加固抗震的工程。,這類工程的特點(diǎn)是工地集中、項(xiàng)目齊全，具有完整性。,

10、（4）翻修工程 凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻修工程。翻修工程應(yīng)盡量利用舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。適應(yīng)于：主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)的房屋；因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋；地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋，或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋；無修繕價(jià)值的房屋；基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。,（3）大修工程 是指凡是拆換部分主體和房屋設(shè)備，而不需全部,12,（5）綜合維修工程 凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程。綜合維修工程一次費(fèi)用應(yīng)在該片（幢）建筑物同類結(jié)

11、構(gòu)新建造價(jià)的20%以上。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。該類工程施工時(shí)，應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況和條件考慮到一些特殊要求（如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等）在維修中一并解決。適應(yīng)于：該片（棟）大部分房屋嚴(yán)重?fù)p壞或一般損壞，需進(jìn)行有計(jì)劃的維修的房屋；需要該片（棟）的面貌進(jìn)行有計(jì)劃維修的工程。,房屋維修管理的特點(diǎn)（,復(fù)雜性、計(jì)劃性、技術(shù)性、經(jīng)營與服務(wù)的雙重性,）,（5）綜合維修工程 凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一,13,目的：,為了保證房屋的正常使用并延長房屋的使用壽命，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞，保證使用者的安全和正常使用，根據(jù)需要和可能適當(dāng)?shù)母纳谱∮脳l件。,房屋維修管

12、理的內(nèi)容：,安全和質(zhì)量管理：,房屋完好率及危險(xiǎn)率的評定；,房屋的安全檢查；,危險(xiǎn)房屋的管理（整幢危房、局部危房、危險(xiǎn)點(diǎn)；）：觀察使用，處理使用，停止使用，整體拆除,房屋維修的計(jì)劃管理,房屋維修施工管理：,編制維修計(jì)劃、落實(shí)施工隊(duì)伍，施工過程的管理,房屋維修技術(shù)管理：,崗位責(zé)任制、構(gòu)配件檢驗(yàn)制度以及技術(shù)檔案制度，做好技術(shù)管理工作，完善施工項(xiàng)目質(zhì)量體系,房屋維修的行政管理,房屋維修檔案管理,房屋維修管理的目的與內(nèi)容,房屋維修管理的目的與內(nèi)容,14,房屋維修標(biāo)準(zhǔn)與要求,1.房屋維修標(biāo)準(zhǔn),維修標(biāo)準(zhǔn)按主體工程、樓地面工程、屋面工程、油漆粉飾工程、水電衛(wèi)暖等設(shè)備工程、金屬構(gòu)件及其他等9個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。

13、,2.房屋維修原則與要求,（1）房屋維修原則 確保房屋完好；改善使用功能；提高使用效益。,（2）房屋維修管理的要求 根據(jù)建設(shè)部1988年10月15日頒布的房地產(chǎn)經(jīng)營、維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)定，考核房屋維修管理的標(biāo)準(zhǔn)有：,房屋完好率：50%60%。,年房屋完好增長率：2%5%；年房屋完好下降率不超過2。,房屋維修工程量：100150平方米/人年。,維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率：5000元/人年。,中、大修工程質(zhì)量合格品率：100%，其中優(yōu)良品率30%50%。,維修工程成本降低率：5%8%。,安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故，年職工負(fù)傷事故頻率：小于3。,小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：99%。,房屋租金收繳率：98%99%

14、。,租金用于房屋維修率：60%70%。,流動(dòng)資金占用率：小于30%。,機(jī)械設(shè)備完好率：85%。,房屋維修標(biāo)準(zhǔn)與要求1.房屋維修標(biāo)準(zhǔn),15,房屋的安全與質(zhì)量管理,房屋完損等級的劃分及,評定,房屋的安全檢查,危險(xiǎn)房屋的管理,劃分：,完好房,基本完好房,一般損壞房,嚴(yán)重?fù)p壞房,危險(xiǎn)房,房屋的安全與質(zhì)量管理房屋完損等級的劃分及評定劃分：,16,評定：,房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項(xiàng)所評定的完損程度。,房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損度下降一個(gè)等級，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等

15、級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定,房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個(gè)等級的完損程度來確定。,房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個(gè)等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項(xiàng)的完損程度來確定。,評定：房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè),17,房屋維修工程的分類以及實(shí)施管理,房屋維修的項(xiàng)目,一般維修項(xiàng)目和急修項(xiàng)目,房屋維修工程的種類,小

16、修、中修、大修、翻修、綜合維修等五類,房屋維修工程的施工管理,編制維修計(jì)劃、落實(shí)施工隊(duì)伍、施工過程的管理,房屋維修工程的分類以及實(shí)施管理 房屋維修的項(xiàng)目,18,房屋的分類以及維修標(biāo)準(zhǔn),分類：,分類,按結(jié)構(gòu)形式分類,按承重結(jié)構(gòu)分類,按使用性質(zhì)分類,鋼結(jié)構(gòu)房屋,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋,磚混結(jié)構(gòu)房屋,磚木結(jié)構(gòu)房屋,其他結(jié)構(gòu),砌筑結(jié)構(gòu),框架結(jié)構(gòu),裝配式大板結(jié)構(gòu),升板結(jié)構(gòu),框架剪力墻結(jié)構(gòu),框架輕板結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu),民用建筑,公用建筑,工業(yè)建筑,農(nóng)業(yè)建筑,房屋的分類以及維修標(biāo)準(zhǔn)分類：分類按結(jié)構(gòu)形式分類 按承重結(jié)構(gòu)分,19,標(biāo)準(zhǔn)：,抹灰工程,樓地面,工程,屋面工程,木門窗,及裝修,工程,主體工程,水電衛(wèi),暖設(shè)備,標(biāo)準(zhǔn),標(biāo)準(zhǔn)：抹灰工程樓地面屋面工程 木門窗主體工程 水電衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn),20,房屋的二次裝修管理,房屋二次裝修的含義,房屋二次裝修的管理,裝修申請的受理,裝修申請的審批,簽訂房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,裝飾裝修工程的施工管理及質(zhì)量要求,房屋的二次裝修管理 房屋二次裝修的含義裝修申請的受理,21,裝修申請的受理,房屋所有權(quán)證或其他證明其合法權(quán)益的有效憑證；申請人身份證件；裝飾裝修方案；變動(dòng)建筑主體或者承