（原創(chuàng)）【房地產(chǎn)營銷策劃】項目SWOT分析

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1、項目SWOT分析 優(yōu)勢分析: 1. 功能設(shè)計：（以服務(wù)帶動經(jīng)營）以人為本，注重規(guī)模效應(yīng)是鴻基大廈功能設(shè)計的理念。區(qū)內(nèi)四通八達的道路，形成鴻基大廈四面沿路的獨立商鋪，同時圍合構(gòu)成中間的大型商場，共同組成一個集中的商業(yè)中心，以規(guī)?；慕?jīng)營形式創(chuàng)造了良好的商業(yè)氛圍，成為目前東營最大的五金建材物流中心。四、五層為高檔數(shù)碼智能化寫字樓，辦公戶型齊全，可選擇性較大，電梯直達，寬帶、閉路、通信接入，在辦公室就能與世界各地的商家洽談業(yè)務(wù)，實現(xiàn)足不出戶，博覽全球的夢想，是各大公司、事務(wù)所、中介機構(gòu)、服務(wù)行業(yè)、金融保險業(yè)最理想的辦公場所。 2. 規(guī)模：東營最大的五金專業(yè)市場，比較容易形成規(guī)模效應(yīng)。

2、 本項目所在的東營經(jīng)濟園區(qū)五金建材專業(yè)市場無論在占地面積、建筑面積、入住業(yè)主、產(chǎn)品品種還是在價格、經(jīng)營管理方面，都是其他專業(yè)市場無法比擬的，本項目在整個經(jīng)濟園區(qū)的前沿地帶，建筑面積44000多平方米，依托園區(qū)這個超大的五金建材專業(yè)市場，容易形成大規(guī)模的經(jīng)營優(yōu)勢，形成規(guī)?；?yīng)是本項目的重要優(yōu)勢。 3. 位置：鴻基大廈寫字樓位于東西城對接的中樞地帶，南臨東西城之間的最主要干線黃河路，與即將開工的勝利油田經(jīng)濟適用房項目600萬平米耿井小區(qū)隔路相望，北靠青島路，東臨東區(qū)六路，和未來的政治、經(jīng)濟、文化中心東營新區(qū)連成一片，西臨太行山路，與西城勝利油田駐地緊緊相靠。建成后向東相臨東營新區(qū)，并可從通

3、過黃河路與青島路直通東營市政府和八分場，向西直通東營市最繁華的勝利油田駐地——東營西城。在五金建材經(jīng)營方面，絕佳的地理位置是其他項目無法比擬的。 4. 政府政策：本項目無論在占地、建筑面積還是在投資等等方面，都是東營地區(qū)規(guī)模較大房地產(chǎn)項目，而且是東營市最大的一次國有土地使用權(quán)拍賣地，東營市、區(qū)兩級政府在各方面都給予了很大的政策支持（詳見政府優(yōu)惠政策），對于本項目，這也是很重要的一個賣點。 5. 戶型：本項目商鋪一層注重產(chǎn)品展示，擺放，交易等商業(yè)功能，二層 注重帳務(wù)、辦公功能，三層注重居住、辦公功能，比原有商業(yè)街五金建材商鋪在功能配置方面有較大程度提高，同現(xiàn)有類似產(chǎn)品相比也有較大優(yōu)

4、勢。另外，商鋪整體面積大，分割容易，在使用及居住舒適性方面也是其他同類產(chǎn)品難以比擬的。本項目4-5層為商務(wù)寫字樓，戶型結(jié)構(gòu)大小結(jié)合，既能單獨使用，也能隨意分割，適應(yīng)不同的辦公需要，衛(wèi)生間設(shè)置采取公用和私家兩種方式，滿足不同要求的業(yè)主需要。項目一層中間為大型專業(yè)商場，四面都設(shè)有寬敞進出口，滿足專業(yè)商場的各種需求。總之，本項目在戶型、功能設(shè)計方面，都體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計理念。 6. 交通：本項目位置交通便利，四周與黃河路、青島路、東區(qū)六路、太行山路相臨，附近有濟南路、泰安路等主要交通干線。在公交方面，本項目有命名公交站點，101、103、111等公交車途經(jīng)本項目站點。東營長

5、途東站與本項目僅2公里。所以，本項目交通位置特別優(yōu)越。 7．綠化和環(huán)境：沿海河路邊60米寬，總面積約18000平方米的綠化帶使項目環(huán)境無比優(yōu)越，與樓前寬闊的廣場與雕塑形成優(yōu)美景觀，其他五金專業(yè)建材市場無法相比。 8．配套：市場內(nèi)道路寬闊，圍繞本項目道路寬*****米，240個車位的超大停車區(qū)，水電設(shè)施完善，四部寫字樓專用電梯，解除業(yè)主后顧之憂。 9．物業(yè)：完善的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，內(nèi)容主要包括： 采用鴻基統(tǒng)一VI形象系統(tǒng)進行配置，創(chuàng)建統(tǒng)一的大廈標識系統(tǒng)；24小時治安巡視；對外來人員（訪客、裝修人員等）進行有效控制和管理，消除治安隱患；多種保安崗位相結(jié)合（門崗、巡邏崗、

6、交通崗）；車輛停放管理；不間斷巡視；綠化養(yǎng)護；保潔服務(wù);代客洗衣業(yè)務(wù)；免費代訂機票服務(wù)；禮賓車出租服務(wù)；私人區(qū)域清潔服務(wù)；工程有償維修服務(wù)（適用于租房客戶）；代繳話費服務(wù)；日常應(yīng)急藥品提供服務(wù)；接飛機、火（汽）車服務(wù)； 10．各種線路配套：免費電話接入、寬帶上網(wǎng)接入、空調(diào)插座與閉路電視接口預(yù)留，免除業(yè)主入住后自行裝備的煩惱。 11．裝修：商鋪毛坯房，降低成本，而且使用戶自行裝修方便，寫字樓充分考慮業(yè)主需求，全部精裝修，高檔外墻涂料、優(yōu)質(zhì)防盜門、大理 石走廊地面、全裝修辦公環(huán)境、精裝衛(wèi)生間（可選），使業(yè)主可以直接入住，方便辦公。 12．升值空間：未來東營城市的中心位置，五金建

7、材專業(yè)市場的龍頭地段，升值空間巨大。 劣勢分析： 1． 商鋪單位成本價格較高，面積大，造成總體價格較高，對業(yè)主首付造成很大困難。 規(guī)避劣勢的建議：雖然有銀行按揭支持，但首付數(shù)額對于消費者還有較大困難，可以使用一些技巧，降低首付金額（比如加價返裝修費），另外，在對外宣傳和解說時，讓消費者充分認識本項目升值潛力，并使用類似項目對比的辦法消除消費者的顧慮。 2． 戶型改善沒有較大的突破，比較陳舊。 規(guī)避劣勢的建議：在宣傳解說時所使用類似“傳統(tǒng)”這樣的詞匯，讓消費者認識到一些沒有經(jīng)過很長時間檢驗的戶型風險性高，并讓業(yè)主注重本項目在其他方面的優(yōu)勢。 3． 商鋪共三層，

8、其中三層價位與一、二層價位相同，消費者有心理壓力。 規(guī)避劣勢的建議：首先在項目功能方面向消費者解釋透徹，另外，讓消費者了解項目用地、成本等情況，博得消費者理解和同情。 4． 市場啟動有難度，影響業(yè)主信心。 規(guī)避劣勢的建議：首先充分利用政府的優(yōu)惠條件和硬性文件，建立消費者對市場啟動的信心，并承諾開發(fā)商會盡力協(xié)助有關(guān)單位啟動市場。 5． 以人為本的設(shè)計理念沒有得到充分體現(xiàn)。 規(guī)避劣勢的建議：盡量避免與業(yè)主談?wù)摯祟悊栴}，揚長避短，用項目的優(yōu)勢來掩蓋項目的劣勢。 6． 現(xiàn)階段的非城市繁華區(qū)，沒有形成商務(wù)氣候，是寫字樓的最大弱點。 規(guī)避劣勢的建議：向業(yè)主介紹將來的發(fā)展前景，比如

9、未來的東營新區(qū)和耿井小區(qū)會使本項目的所在的地理位置發(fā)生巨大變化，將來這里將是東營市新的政治、經(jīng)濟、文化中心。 7． 整個辦公氛圍較差，走廊過長，如果燈光處理不好會很陰暗。 規(guī)避劣勢的建議：走廊過長可以用虛門結(jié)構(gòu)予以掩蓋，走廊的燈光設(shè)計比較重要，我們應(yīng)該予以重視。 8． 周邊沒有休閑、娛樂等相關(guān)配套。 規(guī)避劣勢的建議：建議通過兩種方式解決這個問題，第一，采取開發(fā)商建立并經(jīng)營相關(guān)配套設(shè)施。第二，可以采取租售此類相關(guān)配套的方 式。 9、物業(yè)管理、收費及電梯費用問題仍是業(yè)主關(guān)心的至關(guān)緊要問題，低質(zhì)的物業(yè)與物業(yè)費用的高昂會減少部分消費需求，本項目到現(xiàn)在為止物業(yè)方案未出臺是本項目一很大劣勢。 規(guī)避劣勢的建議：重視物業(yè)管理并配套完整的物業(yè)管理辦法，提出最佳解決方案，給業(yè)主以信心。