房地產(chǎn)金融學復旦大學.doc

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房地產(chǎn)金融學 畢偉 王新軍 復旦大學 內(nèi)容提要 本書共分十章，從房地產(chǎn)金融的基礎知識入手，對房地產(chǎn)抵押貸款、信托、保險以及房地產(chǎn)與資本市場等問題進行深入的分析，使讀者能夠對房地產(chǎn)金融有個全面的、系統(tǒng)的認識。本書在編著過程中注重理論聯(lián)系實際，在介紹房地產(chǎn)金融基礎知識的基礎上，適當?shù)亟榻B了房地產(chǎn)金融的一些實務操作。同時，本書還對房地產(chǎn)金融的一些前沿問題，如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、住房抵押貸款證券化、物業(yè)維修基金等作了詳細介紹。 本書適合大專院校房地產(chǎn)、經(jīng)濟、管理等專業(yè)的師生，也適合作培訓之用。 序 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，為改善人們的居住條件，推動經(jīng)濟的高速增長發(fā)揮了積極作用，并且正朝著成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。由于房地產(chǎn)商品價值量大，房地產(chǎn)業(yè)投資金額大、運轉周期長，因此，不管是從房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)還是從消費的角度看，金融業(yè)的介入對房地產(chǎn)業(yè)來說都是必不可少的?？v觀各發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展歷程，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持，反過來，金融業(yè)的發(fā)展也需要在房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務，兩者之間是相互促進、相互依存的辯證關系。隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)密切關系日益凸現(xiàn)，相應產(chǎn)生了以研究金融機構對房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費等領域提供相關金融服務為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)金融學。它是一門介于房地產(chǎn)經(jīng)濟學、貨幣銀行學、保險學和投資學等學科之間的邊緣學科。 我國的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)都有著較長的歷史。但是真正與現(xiàn)代市場經(jīng)濟接軌意義上的房地產(chǎn)金融業(yè)卻起步較晚，然而其發(fā)展勢頭卻較為迅猛；房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴大，其占商業(yè)銀行業(yè)務的比重不斷提高；住房金融業(yè)務的經(jīng)營機構也由過去建設銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營；住房金融市場已經(jīng)開始由過去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營發(fā)展到多家銀行為重新分割市場份額而進行激烈的競爭。但由于各方面的原因，中國房地產(chǎn)金融業(yè)始終沒有從根本擺脫“房地產(chǎn)過熱——信貸膨脹——市場萎縮——壞賬呆賬”的狀況，給本來就已經(jīng)相當脆弱的金融體系又添變數(shù)。因此，了解房地產(chǎn)金融的基本原理，把握房地產(chǎn)金融的運行規(guī)律就顯得尤為迫切。出于這樣的目的，復旦大學金融研究院的華偉博士主持編寫的這本《房地產(chǎn)金融學》。 該書內(nèi)容祥實豐富，注重理論和實務的均衡。在介紹房地產(chǎn)金融主要業(yè)務的基礎上，該書還對當前房地產(chǎn)金融的一些熱點問題，如住房抵押貸款證券化、物業(yè)維修基金和物業(yè)稅等做了詳細介紹，并提出自己的獨到見解。相信本書的出版會對普及房地產(chǎn)金融基礎知識和推動房地產(chǎn)金融實踐起到積極的推動作用。 目 錄 第一章 房地產(chǎn)金融概論 1 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系 1 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念、特點和作用 4 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融體系 8 第四節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的歷史回顧及展望 15 第二章 房地產(chǎn)抵押貸款 20 第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款概述 20 第二節(jié) 商業(yè)銀行住房抵押貸款的運作 25 第三節(jié) 住房公積金制度 32 第四節(jié) 個人住房抵押貸款的風險與防范 41 第五節(jié) 住房抵押貸款保險 44 第六節(jié) 住房儲蓄銀行業(yè)務 51 第三章 房地產(chǎn)融資信用 59 第一節(jié) 房地產(chǎn)信用 59 第二節(jié) 房地產(chǎn)銀行信用的受信與授信業(yè)務 62 第三節(jié) 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查 71 第四章 房地產(chǎn)信托 91 第一節(jié) 房地產(chǎn)信托概述 91 第二節(jié) 房地產(chǎn)信托資金的來源及主要業(yè)務 95 第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 104 第五章 房地產(chǎn)保險 112 第一節(jié) 房地產(chǎn)保險概述 112 第二節(jié) 房地產(chǎn)保險合同 115 第三節(jié) 房地產(chǎn)保險的運作 123 第四節(jié) 房地產(chǎn)保險的主要險種 126 第六章 住房抵押貸款證券化 143 第一節(jié) 住房抵押證券化概述 143 第二節(jié) 住房抵押貸款證券化的運作 148 第三節(jié) 發(fā)達國家和地區(qū)經(jīng)驗的借鑒 156 第七章 房地產(chǎn)項目投融資 161 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目投融資概述 161 第二節(jié) 項目可行性研究與財務分析體系 168 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目融資相關理論與實務 172 第八章 網(wǎng)絡時代的房地產(chǎn)金融 180 第一節(jié) 網(wǎng)絡時代與房地產(chǎn)業(yè) 180 第二節(jié) 網(wǎng)絡房地產(chǎn)銀行 187 第三節(jié) 網(wǎng)絡與房地產(chǎn)金融風險分析 195 第九章 其他房地產(chǎn)金融 203 第一節(jié) 房地產(chǎn)典當和房地產(chǎn)典權 203 第二節(jié) 非全額融資形式的房地產(chǎn)金融 210 第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的稅費政策 217 第十章 房地產(chǎn)與資本市場 228 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的上市 228 第二節(jié) 房地產(chǎn)上市公司的債券發(fā)行 235 第三節(jié) 房地產(chǎn)上市公司的再融資 240 附錄1：關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 244 附錄2：國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 246 參考書目： 251 第一章 房地產(chǎn)金融概論 房地產(chǎn)金融學，是一門介于房地產(chǎn)經(jīng)濟學、貨幣銀行學、保險學和投資學等學科之間的邊緣學科。它是以這些學科的基本理論和基本方法為基礎，逐步獨立和發(fā)展起來的，是專門研究房地產(chǎn)金融活動的方法和規(guī)律的科學。它的研究對象是貨幣資本在房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換以及消費領域的配置方式與配置效率。 本章主要介紹房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系，房地產(chǎn)金融的概念、特征、作用以及房地產(chǎn)金融市場體系，最后介紹我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展歷史、現(xiàn)狀以及未來發(fā)展方向，使讀者對房地產(chǎn)金融有個大概的了解。 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)，它屬于第三產(chǎn)業(yè)。金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關的一切經(jīng)濟活動。金融的基本職能是為經(jīng)濟的運行籌集資金和分配資金，它是通過金融市場或金融中介直接或間接地將資金從供給方轉移給需求方。 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展及城市化的加速，傳統(tǒng)的住房制度和金融體系正在發(fā)生根本性的變革，因此，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互促進、共同發(fā)展的關系也日益凸現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者間的關系，突出地表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機構以及資本市場之間的關系上。作為相對獨立的物質生產(chǎn)部門的房地產(chǎn)業(yè)，在涉及房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、分配、交換與消費的一系列生產(chǎn)經(jīng)營活動中，無法離開各類金融機構與金融市場為其提供資金的籌集、融通和結算等各種金融服務。總而言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持與滲透，而其發(fā)展本身又為金融業(yè)的成長提供了廣闊的空間。 一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持 1．房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營離不開金融業(yè)的支持 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要產(chǎn)品是房屋和土地，其商品的價值量巨大，其生產(chǎn)建設和經(jīng)營活動的過程比較長，從取得土地、開發(fā)土地、設計、施工、裝修、配套到驗收等一系列過程一般需要幾年。而且房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，經(jīng)濟關系復雜，巨額的資金要分別以貨幣資金、開發(fā)建設資金、商品資金等形態(tài)同時存在于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個不同階段。如果沒有一個以金融機構、金融市場為主體的金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就難以進一步發(fā)展。而在現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制作用下，只有在貨幣資本、有價證券進入市場的條件下，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持才能得以充分展現(xiàn)。 以上海市住房建設為例。到2005年末，上海城鎮(zhèn)居民住房面積要達到18－20m2。根據(jù)《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，“十五”期間，上海預計新建商品住宅6000萬m2左右，平均每年要竣工住房面積1200萬m2左右，按每平方米住房平均成本2000元的保守估計，每年也要投入240億元的資金。如此巨大的資金投入，如果缺乏金融業(yè)的支持和配合，而僅僅依靠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和購房者自有資金投入，那么一般房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)是根本無法實現(xiàn)房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)面臨的投入資金回收期長和再生產(chǎn)連續(xù)性要求的矛盾，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資金運作難以為繼。為解決這一矛盾，房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過金融市場這一中介來進行多渠道的籌資，包括發(fā)行股票和債券，向商業(yè)銀行及其他金融機構借款等。 2．房地產(chǎn)的流通和消費需要金融業(yè)的幫助 房地產(chǎn)進入流通領域，滿足單位和個人消費需求，單位和個人也需要花費大量的資金。住房是一個大宗的消費品，對普通消費者來說基本上是一生中最大的消費支出。需要購置房地產(chǎn)的單位和個人如果僅僅依靠自身積累的資金實現(xiàn)購置房地產(chǎn)的目的，往往需要較長的時間，對廣大個人購房者來說，更是如此。例如，2003年上海市城市居民家庭人均年可支配收入14867元，按住宅平均價格每平方米5000元的保守估計，從靜態(tài)上看，一個三口之家不考慮其他消費也得攢上十年才能買上一套100平方米的住房，如果有了金融業(yè)的介入，通過發(fā)放個人住房抵押貸款，則可以縮短購房者資金積累時間，提前購得房屋，實現(xiàn)房地產(chǎn)的流通和消費，進而推動房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。 3．房地產(chǎn)的發(fā)展過程需要融資以外的其他金融手段的服務 金融業(yè)除了以融資方式支持房地產(chǎn)業(yè)外，還可以運用多種金融工具，通過辦理結算、信托、保險等業(yè)務，支持房地產(chǎn)的開發(fā)，促進房地產(chǎn)商品的流通與消費。 二、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務 房地產(chǎn)金融是金融業(yè)的重要組成部份，開拓房地產(chǎn)金融對金融業(yè)的繁榮與發(fā)展具有舉足輕重的作用。縱觀國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展歷史，大體上存在這樣一種趨勢：什么時期一個國家或地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達，這一時期的金融業(yè)必然興旺發(fā)達，反之亦然。例如，香港的房地產(chǎn)市場在1976－1980年曾連續(xù)5年持續(xù)繁榮，金融業(yè)也隨之持續(xù)繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的重要作用主要表現(xiàn)在以下幾點： 1．金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領域安排資產(chǎn)業(yè)務 金融業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，需要實行多元化的資產(chǎn)戰(zhàn)略，體現(xiàn)金融業(yè)經(jīng)營管理的資產(chǎn)分散化原則的要求。就商業(yè)銀行的金融資產(chǎn)而言，在貸款資產(chǎn)中，由于房地產(chǎn)的保值、增值特性以及抗通貨膨脹能力，使得房地產(chǎn)抵押貸款成為商業(yè)銀行重要的信貸資產(chǎn)之一。 2．金融結算工具在房地產(chǎn)流通和消費領域可得到進一步的應用和推廣。 隨著房地產(chǎn)業(yè)存量搞活、增量發(fā)展，金融業(yè)介入房地產(chǎn)領域的范圍逐漸擴大，居民個人通過辦理住房抵押貸款來購買商品房得到進一步推廣。為了方便房款結算，個人采用支票和銀行本票辦理房款結算已經(jīng)成為可能，為支票和銀行本票的擴大應用提供了外部條件。另外，有的銀行還利用信用卡辦理房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)，建立分期付款、分期還款的自動轉賬支付系統(tǒng)，也為信用卡的推廣起了積極作用，為銀行拓展了結算服務領域。 3．從房地產(chǎn)領域拓展金融業(yè)自身的發(fā)展空間 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也使金融業(yè)同時獲得發(fā)展機會，為金融創(chuàng)新提供了廣闊的空間。首先，房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營的各個階段，經(jīng)常出現(xiàn)大量資本閑置的狀態(tài)，而這些資金正好成為銀行重要的資金來源；其次，金融機構將房地產(chǎn)業(yè)列為自己的服務對象，客觀上擴大了貸款范圍，還在房地產(chǎn)領域恢復和發(fā)展金融服務，為金融服務增加新的內(nèi)容，這包括保險機構開辦房屋質量保險、自購公用住房保險、商品住房保險以及住房抵押貸款保險等新險種；信托機構承辦房地產(chǎn)租賃管理、代理房地產(chǎn)買賣，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務等；再次，房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資、再融資以及債券發(fā)行等業(yè)務會增加金融交易工具促進金融市場的成熟的完善。 以上分析表明，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互溶合是現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，兩者是一種相互促進、相互依賴、共同發(fā)展的關系。 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念、特點和作用 房地產(chǎn)金融歷史悠久，在公元前幾世紀的時候就已經(jīng)在中東、歐洲大陸、英國和南美出現(xiàn)。埃及人很早就發(fā)展了土地勘測技術，即使是被用作借款抵押品的土地在尼羅河定期泛濫被淹沒的時候，貸款人的權利也能得到保障。此外，在中東也很早就出現(xiàn)了抵押貸款。而古代羅馬在其法律制度中就已出現(xiàn)了抵押法并被實施，成為現(xiàn)代抵押制度的先驅。 另外，從世界范圍來看，各個發(fā)達國家和地區(qū)都有相對獨立的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)金融市場，如美國的房地產(chǎn)抵押銀行，日本的住宅金融公庫、德國的住宅儲蓄銀行等。 那么，什么是房地產(chǎn)金融？它包括哪些內(nèi)容？它的特征和作用是什么？下面將簡要地回答這些問題。 一、房地產(chǎn)金融的概念 房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。其基本任務是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進行。 房地產(chǎn)金融實際上是房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融的合稱。所謂房產(chǎn)金融是指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費過程中的各種資金融通活動；地產(chǎn)金融又稱土地金融，是指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的金融活動，雖然現(xiàn)代科學技術已經(jīng)能夠將某塊土地上的建筑移開，但移動后的建筑物仍然必須依附在土地上，房產(chǎn)與地產(chǎn)是不可分割的，因此一般將房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融合稱為房地產(chǎn)金融。 房地產(chǎn)金融業(yè)務的主要內(nèi)容包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，進行房地產(chǎn)貸款，尤其是房地產(chǎn)抵押貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托保險、典當和貨幣結算以及代理房地產(chǎn)有價證券的發(fā)行與交易等。 二、房地產(chǎn)金融的特點 由于房地產(chǎn)金融的融資對象具有與一般商品不同的特點，即房地產(chǎn)位置的固定性、價值量大、增值性等，決定了房地產(chǎn)金融與其他金融相比，具有以下四個特點： 1．融通資金量大 無論是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營資金，還是個人的消費購房款，都會遇到使用支出的集中性和來源積累的長期性、分散性的矛盾，為了解決這一矛盾，需要房地產(chǎn)金融市場為企業(yè)或個人進行大量的融資。據(jù)統(tǒng)計，發(fā)達國家房地產(chǎn)投資資金杠桿率高達75%－95%。而一般制造業(yè)則僅為50%－60%。另外，國外住宅信貸規(guī)模的發(fā)展尤為迅速。例如，美國1945年住宅抵押貸款余額為270億美元，1960年增加到1630元美元，1979年則突破1萬億美元大關，相當于戰(zhàn)后初期的37倍。 2．房地產(chǎn)金融具有較強的政策性 房地產(chǎn)金融受政政策干預較多，同時也是政府補貼較多的行業(yè)。因為，一方面城市規(guī)劃、城市發(fā)展計劃和產(chǎn)業(yè)政策等對房地產(chǎn)金融有諸多限制；另一方面，居民的住房問題關系到社會安定團結和政局的穩(wěn)定。因此，政府通常要通過房地產(chǎn)金融部門，采用各種獎勵、補貼或稅收優(yōu)惠等手段來支持個人住房抵押貸款的發(fā)展。例如，戰(zhàn)后美國政府規(guī)定住宅貸款利率不能提高，由政府貼息，并把住宅貸款的償還期延長到30年。 3．房地產(chǎn)金融債權有保障 房地產(chǎn)金融一般屬于長期信用，因此房地產(chǎn)金融機構在從事房地產(chǎn)貸款時，首先要考慮債權的安全性問題，即貸出去的款項能否按時、足額地收回。為解決這一安全性問題，金融機構通常要求借款人提供擔保。擔保包括人的擔保（即保證）和物的擔保（主要是質押和抵押）。保證通常是由第三方為債務人的債務清償提供擔保，當債務人不能履行債務合同時，該第三方要負連帶責任。抵押或質押，就是以特定的財物為借款人的債務履行作擔保，當債務人不能履行其債務時，債權人就有權行使該擔保物權。由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，具有保值和增值的特點，因此在實際操作中，常常以房地產(chǎn)作為貸款的抵押擔保品，使貸款的可靠性、安全性大大提高。 4．房地產(chǎn)金融具有證券化趨勢 房地產(chǎn)金融和其他金融一樣，其負債大多是流動性強、期限短的短期資金來源，但其資產(chǎn)卻具有期限長，金額大的特點。因此，當該項資產(chǎn)占金融機構資產(chǎn)總量的比重較大時，金融機構便會面臨資產(chǎn)的流動性風險。所謂資產(chǎn)的流動性風險是指一項資產(chǎn)變現(xiàn)或作為抵押品交給債權人保管時遭受損失的可能性。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，在傳統(tǒng)的資產(chǎn)形態(tài)下，屬于一種缺乏流動性的資產(chǎn)，這主要體現(xiàn)在以下兩方面：首先，房地產(chǎn)只能成套地出售或轉讓，不像股票或債券那樣，可根據(jù)需要進行轉讓。在某些不利情況下，所投的資金可能會被套在某一房地產(chǎn)上，難于變現(xiàn)，因而不得不較長時間地持有它。其次，房地產(chǎn)作為抵押品時，不能移動，不易分割，不方便交給債權人保管和處置。由于房地產(chǎn)傳統(tǒng)資產(chǎn)形態(tài)具有這種缺陷，西方發(fā)達國家從上世紀60年代起出現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化的趨勢，即將期限長、額度大的房地產(chǎn)抵押貸款進行小額分割，以有價證券的形態(tài)通過資本市場進行融資，使得長期的抵押貸款資產(chǎn)具有很好的流動性。關于房地產(chǎn)證券化可參考本書第六章。 三、房地產(chǎn)金融的作用 房地產(chǎn)金融的主要職能是為房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通和消費等環(huán)節(jié)籌集和分配資金，同時，提供有關房地產(chǎn)資金結算、審價、咨詢、項目評估、房地產(chǎn)信托和代理保險等中介服務，具體來說房地產(chǎn)金融具有以下幾個方面： 1．有效地籌集社會資金，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)商品具有價值大、生產(chǎn)周期長的特點，因此，房地產(chǎn)的開發(fā)、建設、經(jīng)營離不開金融業(yè)的有力支持；同時，住房商品和其他日用品不同，住房價格高，僅靠居民自身收入積蓄難以實現(xiàn)購房愿望。由此可見，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和消費都需要房地產(chǎn)金融的大力支持，沒有房地產(chǎn)金融市場巨額資金的籌集合投入，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會成為無源之水。尤其是我國在較長的一段時期內(nèi)實行的是計劃經(jīng)濟模式，土地無償劃撥，居民住房及其他各類用房均由政府提供，實行的是一種實物分配和低租金租賃使用公有住房的制度。在這種經(jīng)濟模式下，房地產(chǎn)業(yè)資金的運行很難實現(xiàn)良性循環(huán)，而國家財政也不堪重負，導致房地投資嚴重缺乏，城市土地開發(fā)和城市建設呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢，房地產(chǎn)總供應量大大滯后于總需求的現(xiàn)象長期存在而且未得到解決。所有這些矛盾集中地表現(xiàn)為資金的短缺。金融業(yè)通過發(fā)揮自身籌融資的功能，運用各種金融工具吸收大量社會閑散資金，并在房地產(chǎn)開發(fā)建設需要資金支持時，向其發(fā)放開發(fā)貸款，補充其建設資金的不足，使房地產(chǎn)開發(fā)建設項目能按計劃完工。同時，銀行通過向居民發(fā)放個人住房消費貸款，使居民能及時住上自己滿意的住房，再通過以后的收入分期償還銀行的貸款。由此可見，金融業(yè)的參與平衡了房地產(chǎn)的供給和有效需求，促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 2．合理分配和引導資金，促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 金融機構向社會籌集了大量房地產(chǎn)資金后，還要合理地分配到房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和消費的各個環(huán)節(jié)中去，以促進房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)的發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)金融機構可以通過差別利率或不同的貸款條件來扶優(yōu)限劣；通過公開市場業(yè)務影響房地產(chǎn)證券的價格，從而把有限的資金分配到那些內(nèi)部經(jīng)營管理規(guī)范、信譽高、效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，促進房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，從總體上提高房地產(chǎn)業(yè)的整體效益。另一方面，房地產(chǎn)金融機構可以通過加大住宅消費的支持力度，將房地產(chǎn)金融的重點逐步引導到居民個人住房抵押貸款上來，有利于從根本上啟動和發(fā)展房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 3．執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導產(chǎn)業(yè)和基礎產(chǎn)業(yè)，它在國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位，它的運行狀態(tài)直接或間接地影響到幾十個行業(yè)的市場變化，因此科學地調(diào)控房地產(chǎn)運行成為國家宏觀調(diào)控的重要組成部份。國家通常利用房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。例如，1996年我國的房地產(chǎn)業(yè)處于低谷時期，為了啟動市場和促進復蘇，政府作出重大決策，把房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點。在政府的諸多政策中，十分重要的一條就是發(fā)展房地產(chǎn)金融。為此，人民銀行于1997年4月頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》并在1998年4月提出要加大住房信貸投入，擴大經(jīng)辦住房委托業(yè)務的金融機構的范圍。而從2002年開始，國內(nèi)多數(shù)地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增長迅猛、商品房空置面積增加、售價上漲過快以及商品房投資結構失衡的態(tài)勢。2003年6月，中國人民銀行則通過出臺《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（即央行121文件），對房地產(chǎn)貸款的諸環(huán)節(jié)作了嚴格要求，從而遏制了房地產(chǎn)投資過熱的勢頭。 除了以上提到的三點作用外，房地產(chǎn)金融還有力地支持了我國住房制度的改革，推動了福利分房制度向住房社會化、商品化的轉變。 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融體系 一、房地產(chǎn)金融市場體系 在現(xiàn)代經(jīng)濟社會中，房地產(chǎn)業(yè)廣泛而活躍的融資活動，必須通過金融市場才能進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與消費所需資金的籌集與融通。房地產(chǎn)金融市場是指房地產(chǎn)資金供求雙方運用金融工具進行各類房地產(chǎn)資金交易的總和，包括各類住房存款、住房抵押貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險以及房地產(chǎn)證券等。 1．房地產(chǎn)金融市場的構成要素 房地產(chǎn)金融市場由下列三個基本要素組成： （1）融資主體——資金的供給者及需求者 資金供給者及需求者即為房地產(chǎn)金融市場上資金商品的買賣雙方，這是房地產(chǎn)金融市場最為基本的要素，它主要包括家庭、企業(yè)及特定的政府部門如公積金管理中心。個人和家庭通過參加住房儲蓄存款或購買房地產(chǎn)金融市場上的各類有價證券而成為房地產(chǎn)金融市場的資金供給者，或者為了購、建、修住房向房地產(chǎn)金融機構申請貸款而成為資金的需求者。同要，企業(yè)將生產(chǎn)經(jīng)營過程中暫時閑置的資金存入房地產(chǎn)金融機構或購買各種房地產(chǎn)有價證券從而成為資金的供給者，為了開發(fā)、購買房地產(chǎn)向銀行申請貸款以及在金融市場上發(fā)行股票或債券而成為資金的需求者。 （2）融資中介 融資中介是指在房地產(chǎn)資金融通過程中處于資金供給者和資金需求者之間的中間環(huán)節(jié)，主要是指各類兼營或專營房地產(chǎn)金融業(yè)務的金融機構，如住房儲蓄銀行、住房信用合作社、各商業(yè)銀行、保險公司、證券公司等銀行及非銀行金融機構。 （3）市場金融工具 房地產(chǎn)金融市場的金融工具是指可以在房地產(chǎn)金融市場上同貨幣相交易的各種金融契約。因為資金交易和一般商品買賣不同，必須借助于金融契約的形式，如商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機構所發(fā)行的股票，以及未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等，這些都是可以用于交易的金融工具。 2．房地產(chǎn)金融市場的分類 房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的重要組成部份，按照不同的標準可以有不同的分類： （1）按市場層次劃分，房地產(chǎn)金融市場可以分為一級市場和二級市場。 房地產(chǎn)金融一級市場，又叫初級市場，是房地產(chǎn)融資活動的初始市場，包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易等。在該市場上，借款人通過房地產(chǎn)金融中介機構或直接從資本市場進行資金融通。房地產(chǎn)金融二級市場指房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場，包括房地產(chǎn)金融中介機構將持有的房地產(chǎn)貸款直接出售或以證券的形式轉讓給二級市場機構的交易及房地產(chǎn)有價證券的再轉讓交易。 （2）按房地產(chǎn)金融服務的對象，可以將房地產(chǎn)金融市場分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場。 前者是指銀行及其他非銀行金融機構為房屋再生產(chǎn)所進行資金融通的市場，后者是指以土地作抵押向金融機構融通資金的活動的總稱。 3．房地產(chǎn)金融市場的融資方式 房地產(chǎn)金融市場的融資方式包括間接融資和直接融資兩種： （1）間接融資 間接融資是指銀行等房地產(chǎn)金融機構不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與各種投資，而是根據(jù)自身資本運轉狀態(tài)與實際力量，對從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的公司（企業(yè)）組織存款并發(fā)放開發(fā)經(jīng)營及消費所需的貸款，當然也可以是經(jīng)中央銀行批準在限額內(nèi)發(fā)放固定資產(chǎn)（包括技術改造）貸款。上述貨款通常采取抵押貸款的形式。間接融資具有無限擴展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時間、地點與范圍等方面的限制，因此融通靈活方便，資金運用也較為合理有效。在房地產(chǎn)金融活動中，尤其是在住房金融活動中，必須依靠間接融資的方式，才能合理有效地實現(xiàn)資金融通。 （2）直接融資 直接融資是指房地產(chǎn)金融機構直接向房地產(chǎn)業(yè)投資，參與公司（企業(yè)）的開發(fā)、經(jīng)營活動，以獲取利潤，同時還包括房地產(chǎn)企業(yè)直接在資本市場上發(fā)行股票或債券來籌集資金。直接融資一般受到融資雙方在資金數(shù)量、時間、地點及范圍的限制，因此顯得不靈活，但直接融資對房地產(chǎn)業(yè)改善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟效益具有很大的幫助。 在現(xiàn)實生活中，直接融資與間接融資各有利弊。兩者應當相互補充，相互促進，才能充分提高資金的使用效益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 二、房地產(chǎn)金融機構組織體系 任何金融活動的開展都必須依賴一定的金融機構，金融機構的經(jīng)營活動對社會經(jīng)濟的發(fā)展起著十分重要的作用。 房地產(chǎn)金融機構是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務的各種金融中介和經(jīng)營附屬房地產(chǎn)金融業(yè)務的各種金融企業(yè)，主要包括專業(yè)銀行、商業(yè)銀行及非銀行金融機構如證券公司、保險公司、信托公司等。房地產(chǎn)金融機構是房地產(chǎn)金融運營的載體。從世界范圍看，各國的房地產(chǎn)金融機構組織體系都因各國不同的政治、經(jīng)濟、文化背景而不同。有些國家只允許專門的房地產(chǎn)金融機構經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務；有些國家不設專門的房地產(chǎn)金融機構，而由一般的商業(yè)銀行兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務；而大多數(shù)國家則是由專門的房地產(chǎn)金融機構和一般金融機構共同經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務。 1．我國的房地產(chǎn)金融機構體系 經(jīng)過改革開放二十多年來的發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融機構從無序走向有序，基本上形成了以商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為主導，包括住房儲蓄銀行、住宅信用合作社、保險公司、信托公司、證券公司在內(nèi)的多層次、多形式的房地產(chǎn)金融機構體系。從事房地產(chǎn)金融業(yè)務的金融組織可以分為五大類：銀行類、保險公司類、信托投資公司類、證券公司類和其他類（主要指財務公司、合作社、典當業(yè)等），從業(yè)務上分可以分為專營的房地產(chǎn)金融機構和兼營的房地產(chǎn)金融機構。 （1）專營房地產(chǎn)金融業(yè)務的機構 專營房地產(chǎn)金融業(yè)務的機構主要包括住房儲蓄銀行和住宅信用合作社。 住房儲蓄銀行。1986年3月，國務院正式確定煙臺、唐山和蚌埠為城市制度改革試點城市。其中煙臺市在深入調(diào)查、反復論證和模擬運行的基礎上，經(jīng)國務院批準，于1987年8月1日正式實施改革試行方案。經(jīng)中國人民銀行批準，煙臺市于1987年12月1日正式成立中國第一家專門辦理房地產(chǎn)金融業(yè)務的銀行——煙臺住房儲蓄銀行。同年蚌埠市住房儲蓄銀行也相繼成立。這兩個住房儲蓄銀行的主要職能是：組織和開辦企事業(yè)單位住房資金存款和城鄉(xiāng)居民住房儲蓄存款；辦理商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的流動資金貸款；代理各有關單位發(fā)放住房券，發(fā)行住房建設債券和股票；管理和監(jiān)督企事業(yè)單位住宅建設基金的使用；審核住房建設造價，辦理住房建設概預算的復審；直接參與投資、經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、買賣、租賃、信托業(yè)務，以及轉讓、買賣房地產(chǎn)有價證券等。 住房儲蓄銀行和其他銀行相比具有以下特點：①它的宗旨是為房改服務，辦成服務性銀行，業(yè)務范圍主要是圍繞房改開展住房結算以及存貸業(yè)務。②住房儲蓄銀行是地方股份制銀行，資金來源于地方，用于地方，不依靠國家投資。也不鋪設網(wǎng)點。③自求資金平衡。營運資金主要來源有：股金和自身積累，原有財政投資和企事業(yè)自籌用于住房的資金；住房出售、出租的收入，已攤入企業(yè)成本和已進入財政預算的房租補貼、住房維修和住房折舊費等。④存貸資金利差由銀行自行消化，不需財政和人民銀行補貼。 在總結煙臺和蚌埠住房儲蓄銀行運行經(jīng)驗的基礎上，2002年10月，經(jīng)中國人民銀行批準，德國施豪住房儲蓄銀行與中國建行合資成立中德住房儲蓄銀行，注冊資本為1．5億元，建行和施豪銀行分別擁有其中75．1%和24．9%的股份。2004年2月15日，中德住房儲蓄銀行在天津正式開業(yè)。中德住房儲蓄銀行的經(jīng)營模式完全從施豪銀行引進，資金封閉運作，只向住房儲蓄客戶吸存，也只向自己的住房儲戶放貸，此外不進行任何其他投資，儲戶的存貸利率差是它唯一的利潤來源。其最大的經(jīng)營特色，就是提供低息住房貸款，目前推出的最優(yōu)貸款年利率僅為3．3%，遠低于國內(nèi)的各種個人住房商業(yè)貸款。 住宅信用合作社。住宅信用合作社又稱住宅合作社，是指由居民自愿組織起來的一種不以盈利為目標的互助合作性公益團體。它通過籌集社員資金來解決社員的住房，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了建筑成本，從而向社員提供了價格低廉的住房。住宅合作社在國外已經(jīng)有了200多年的歷史，近50年來發(fā)展得尤為迅速，第二次世界大戰(zhàn)后，在受戰(zhàn)爭嚴重破壞的國家里，為了盡快解決住宅問題，居民自發(fā)地恢復和組織了大量新的住宅合作社，政府也通過各種手段鼓勵住宅合作社的發(fā)展。據(jù)國際合作社聯(lián)盟統(tǒng)計，目前世界上有40多個國家建立了住宅合作社，總數(shù)為7萬多家，社員近2000萬戶。 早在上世紀80年代中期，我國的一些城市中就出現(xiàn)了住房合作社。如1986年上海玩具出口公司組建的“新欣住房合作社”，1987年武漢市組建的面向城市居民的“常碼頭住宅合作社”，昆明市的“馬灑營住宅合作社”等。住宅合作社集住宅的專業(yè)生產(chǎn)與消費于一身，提供從資金的籌措，到住房的建設、消費、維修，直至住宅的分配、交換等全過程的服務。住宅合作社社員的住宅將依靠合作社來解決，這自然就割斷了職工（社員）在住房問題上與單位的依附關系，使得住宅合作社成為住宅社會化的一種形式，這與我國住房制度改革的社會化、專業(yè)化目標是相吻合的。 住宅合作社的內(nèi)部關系由其章程規(guī)定，實行民主管理、社務公開、財務公開、入社自愿、退社自由的原則。在合作社中，社員們自籌資金，合作建房，并合作維修、護理和管理住宅。在住宅分配上，一般以入社時間的長短和住房儲蓄的多寡為順序，以期激發(fā)社員增加儲蓄，用自己的力量解決自己的住宅問題。當然，住宅合作社的建房用地一般在價格上享受政府的優(yōu)惠。 （2）兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務的機構 在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融機構體系下，兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務的機構主要是指商業(yè)銀行、保險公司、信托投資公司、證券公司等金融機構。其中商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部最具有代表性。 1988年1月，國務院召開全國住房制度改革工作會議，確定住房制度改革的整體方案，住房制度改革進入擴大試點階段。根據(jù)國務院有關文件精神，同時也是為了適應住房制度改革的實際需要，一些地區(qū)結合房改具體情況和實際過程，委托商業(yè)銀行（當時稱作專業(yè)銀行）經(jīng)人民銀行批準成立房地產(chǎn)信貸部，辦理本地區(qū)房改金融業(yè)務。商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部由此產(chǎn)生。并逐漸從原來的房改金融業(yè)務擴展到房地產(chǎn)業(yè)金融主要業(yè)務。成為我國房地產(chǎn)金融機構的主體之一。 房地產(chǎn)信貸部與商業(yè)銀行其他部門比較，具有以下特點： ①實行雙重領導的體制 房地產(chǎn)信貸部作為商業(yè)銀行的一個部門，首先要接受銀行內(nèi)部的領導，按照銀行內(nèi)部規(guī)章制度辦事，維護銀行整體利益。其次，由于房地產(chǎn)信貸部是地方政府委托商業(yè)銀行成立的，因此它還必須接受地方政府的領導，在住房基金管理、信貸投向和利潤分配等方面，執(zhí)行地方政府的有關政策。 ②相對獨立地開展業(yè)務 房地產(chǎn)信貸部雖然依托商業(yè)銀行而設置，但仍然表現(xiàn)出相對的獨立性，首先是信貸管理體制上的獨立性，房地產(chǎn)信貸部的信貸收支計劃單列，自成體系，自行管理，自求資金平衡。房地產(chǎn)信貸部的信貸計劃是國家綜合信貸計劃的組成部份，每年由人民銀行綜合平衡后，單獨下達給各商業(yè)銀行總行，不同的房地產(chǎn)信貸部之間不能相互調(diào)撥資金，房地產(chǎn)信貸部與銀行之間的業(yè)務屬于同業(yè)往來，不存在資金調(diào)撥的關系。其次房地產(chǎn)信貸部的財務核算較為獨立，其財務收支不并入商業(yè)銀行的大賬，收益歸地方，其稅后利潤與當?shù)刎斦块T商定留成辦法。同時，房地產(chǎn)信貸部門還實行單獨繳稅，就地完稅，即房地產(chǎn)信貸部應當在當?shù)剞k理稅務登記并照章納稅，而不實行商業(yè)銀行統(tǒng)一納稅的管理體制。 兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務的金融機構除了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部外，還有信托公司，其與房地產(chǎn)有關的業(yè)務主要是房地產(chǎn)資金信托業(yè)務，房地產(chǎn)財產(chǎn)信托業(yè)務、房地產(chǎn)投資基金業(yè)務；證券公司，主要承擔房地產(chǎn)證券的承銷、房地產(chǎn)股票上市公司的改制輔導等工作；保險公司主要是承接與房地產(chǎn)領域的財產(chǎn)保險與人身保險。關于信托公司、保險公司、證券公司的有關業(yè)務我們將在以后的章節(jié)中作詳細論述。 2．房地產(chǎn)金融組織體系的發(fā)展構想 房地產(chǎn)金融組織體系是指在一定的經(jīng)濟條件下，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費過程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務的若干金融經(jīng)濟組織構成的一個整體。對于是否要建立健全房地產(chǎn)金融組織體系，尤其在是否要建立政策性房地產(chǎn)金融機構上存在有這樣兩種主要觀點：一是不贊成再建立房地產(chǎn)金融機構，認為在今后相當長的一段時間內(nèi)，房改金融業(yè)務仍將由國有商業(yè)銀行承辦；二是要建立全國性房地產(chǎn)金融機構，如國家計委、建設部提出的建立國家政策性住宅銀行的設想。由于我國土地所有權的公有制（鄉(xiāng)村土地歸村民集體所有，而城市工地所有權歸國家所有）以及房地產(chǎn)開發(fā)建設周期較長，風險難以完全確定等因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能完全依靠市場力量的自發(fā)作用來等于調(diào)節(jié)。因此，有必要建立全國及地區(qū)性的政策性房地產(chǎn)金融機構來引導與規(guī)范房地產(chǎn)市場的運行，從而平抑風險，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，最終在此基礎上建立一個政策性金融與商業(yè)性金融相分離，以商業(yè)銀行為主體、多種金融機構并存的金融組織體系。 三、關于完善我國房地產(chǎn)金融體系的建議 隨著我國經(jīng)濟體制和金融體制改革的不斷深化，以證券市場為主的資本市場已對資源配置和宏觀經(jīng)濟流程發(fā)揮日益重要的作用，但銀行作為主要融資渠道的融資體制并沒有發(fā)生多大的變化。經(jīng)濟運行中的諸多矛盾和風險向銀行集中，經(jīng)濟波動所產(chǎn)生的死賬、壞賬、欠賬最后大都沉淀在商業(yè)銀行，使得商業(yè)銀行不良貸款不斷上升。在房地產(chǎn)領域，截止2003年11月，全國空置商品房超過1億m2，占用銀行貸款數(shù)千億元，如何緩解空置已成為這幾年房地產(chǎn)界關注的焦點。如何居安思危防止“泡沫”，更是目前房地產(chǎn)金融研究的重中之重。中國房地產(chǎn)業(yè)要從根本上防止“房地產(chǎn)過熱——信貸膨脹——市場萎縮——壞賬呆賬”的狀況，除了要繼續(xù)實行“適度從緊”的貨幣政策以外，還應探索建立完備的中國房地產(chǎn)金融體系的道路。 1．建立科學的房地產(chǎn)信貸決策機制，分散銀行風險 現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商只有一種融資渠道，那就是銀行貸款。根據(jù)我國金融管理部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要具有一定的自有資金，均可以向商業(yè)銀行提出貸款申請，經(jīng)過商業(yè)銀行的貸款審查之后，就可獲得相應的貸款。 銀行是經(jīng)營貨幣的企業(yè)，經(jīng)營利潤通過貨款的回收得以實現(xiàn)。由于房地產(chǎn)是一個高風險的行業(yè)，從獲取土地到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)均面臨多種不確定性。如果開發(fā)商的產(chǎn)品不能及時轉化為貨幣，銀行的貸款就難以回收，呆賬、壞賬的出現(xiàn)就在所難免，從而增加了整個金融業(yè)的風險。 因此，從保護房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的角度，金融界應盡快研究將風險較高、時期較短的房地產(chǎn)開發(fā)建設貸款和風險較小、時期很長的房地產(chǎn)銷售抵押貸款適當分離。前者主要由商業(yè)銀行承辦，后者主要由儲蓄銀行、保險公司等機構承辦，當然也可以由商業(yè)銀行的不同部門辦理。通過建立建設貸款制度，引進邀請貸款約定（takeout commitment）和備援貸款約定（standby commitment）等約束機制，將開發(fā)貸款的風險集中在建設階段，將房地產(chǎn)的市場租售風險轉移組提供長期抵押貸款的金融機構。同時，金融機構在開展信貸業(yè)務的過程中還必須建立一個科學的信貸決策機制，在項目實施之前，必須對投資或信貸項目進行科學的投資分析。 2．充分發(fā)揮資本市場在房地產(chǎn)金融中的作用 除了間接融資以外，一個完備的房地產(chǎn)金融體系還應確保開發(fā)商能夠順利地從資本市場上直接融資，充分發(fā)揮資本市場的融資作用。 首先，要鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過股票上市和發(fā)行債券從資本市場上籌集資金。目前，我國房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展遠遠落后于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。不管是涉及房地產(chǎn)的上市公司的數(shù)量還是這些上市公司股票的流通市值占整個股市流通市值的比例都相對較小。資本市場的資源配置功能沒有很好地發(fā)揮出來。因此，加快房地產(chǎn)企業(yè)的上市步伐，發(fā)揮資本市場在房地產(chǎn)金融中應有的作用是完善我國房地產(chǎn)金融體系的核心步驟之一。 其次，建立住房抵押貸款證券化機制。住房抵押貸款證券化是指通過將銀行住房抵押貸款進行資產(chǎn)負債表外的組合和信用增級，然后設計成在資本市場上發(fā)行的抵押貸款債券，從而達到提高銀行資產(chǎn)流動性，降低貸款風險，增加貸款資金來源的目的。 最后，設立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，拓寬房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是房地產(chǎn)業(yè)融資的一個良好補充。與銀行貸款相比，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金具有融資成本低、運作方式靈活和期限彈性大等特點，因此，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營和持續(xù)發(fā)展。 綜上所述，我們應該通過體制創(chuàng)新、金融工具創(chuàng)新和運行機制創(chuàng)新，并以住房抵押貸款證券化和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金為突破口，有重點、有步驟地改革資本市場的管理體制，充分發(fā)揮資本市場在資源配置中的作用，完善房地產(chǎn)金融體系。 3．加緊相關立法，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)投融資法律環(huán)境 目前我國已實施的房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)還不多，有些法律法規(guī)缺乏可操作性，遠不能滿足新形勢下調(diào)整投融資關系的需要。因此，要建立和完善和金融市場和房地產(chǎn)市場相關的法律體系，通過它們對房地產(chǎn)金融所涉及的各個方面進行規(guī)范，明確各有關主體的權利和義務；加大立法力度，加快《房地產(chǎn)證券法》、《房地產(chǎn)抵押法》和《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等法律法規(guī)的制訂進度，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個良好的法律環(huán)境，確保房地產(chǎn)金融在法制軌道上健康發(fā)展。 總之，一個完備的房地產(chǎn)金融體系，要具有良好的房地產(chǎn)金融法律環(huán)境，能將開發(fā)商、購房者、銀行、保險、資本市場和機構投資者有效地結合起來，使資金能夠在這一體系中高效、安全地運作，從而推動整個經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。 第四節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的歷史回顧及展望 一、歷史沿革 1．起步時期 中國房地產(chǎn)金融業(yè)務有著較長的歷史，早在民國初期就有案可循。那時，上海、天津等大城市金融化比較發(fā)達，房地產(chǎn)經(jīng)營活動比較活躍。不少銀行都介入房地產(chǎn)的投資開發(fā)經(jīng)營和從事與房地產(chǎn)有關的貸款等業(yè)務。這些銀行把投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)作為樹立銀行形象、吸引客戶存款、獲取高額利潤、降低資產(chǎn)風險的一個重要手段。 2．停滯萎縮時期 新中國成立初期，房地產(chǎn)經(jīng)營還維持了一定階段。但是，50年代以后由于計劃經(jīng)濟的推行，城鎮(zhèn)住房建設投資轉由國家財政撥款建設，住房作為福利近似無償分配，房地產(chǎn)市場不復存在，房地產(chǎn)金融業(yè)務也隨之消失。 3．恢復時期 1978年，我國投資體制和金融體制開始一系列的重大改革，城鎮(zhèn)住房制度也開始進行改革，提出了住房商品化的觀念。住房商品化的政策開始實施，從而為房地產(chǎn)金融業(yè)務的恢復和發(fā)展帶來了機遇。建設銀行承擔生產(chǎn)性基建貸款任務，中國人民建設銀行（后改名為中國建設銀行）由80年代初開始辦理土地及商品房開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款，廣州市建設銀行首先開設商品房貸款業(yè)務。1981年，建設銀行總行投資組建了中國房屋開發(fā)公司，用經(jīng)濟辦法經(jīng)營包括住宅、中小型旅游賓館、綜合性業(yè)務樓和公共建筑等房地產(chǎn)項目。中國建設銀行上海、石家莊、東北三省和山東等地分支行還試辦了與住宅建設存款結合的住宅貸款業(yè)務，貸款對象是難以單獨建房的企事業(yè)單位。從1982年起，為配合一些試點城市住房制度的改革，建設銀行和人民銀行加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務的力度，為購建房者提供貸款服務，人民銀行提出了試辦購房儲蓄貸款業(yè)務，把發(fā)展儲蓄同支持住房流通，促進住房消費結合起來。1984年，國務院印發(fā)了《關于基本建設和建筑業(yè)管理體制改革座談會紀要》，該紀要提出各地應組建房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，對城市建設實行綜合開發(fā)，并規(guī)定房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司所需周轉資金由建設銀行提供。按照國務院的要求，建設銀行于1985年將其該年初開始發(fā)放的土地開發(fā)和商品房貸款單列計劃，把支持房地產(chǎn)開發(fā)，推行房屋商品化作為一項主要業(yè)務進行開拓。1986年，以提租補貼為特征的住房改革在煙臺、蚌埠等城市試點，為配合提租發(fā)券的改革，辦好相應的結算和住宅貸款等工作，實現(xiàn)多渠道、多層次籌集和融通住房資金的目的，煙臺和蚌埠兩市于1987年開始組建住房儲蓄銀行，煙臺和蚌埠兩家住房儲蓄銀行相繼成立，并承擔了當?shù)氐姆扛慕鹑跇I(yè)務。 4．調(diào)整發(fā)展時期 1988年2月，國務院住房改革領導小組制定《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，由國務院以國發(fā)[1988]11號文發(fā)布。該文件明確提出：“住房制度改革，要廣泛而有效地籌集和融通資金建立一套科學的結算辦法，金融體制必須進行相應的配套改革?！背裏熍_和蚌埠兩市，“其他城市可由當?shù)卣秀y行設立房地產(chǎn)信貸部，專門辦理有關住房生產(chǎn)、消費資金的籌集、融通和信貸結算等業(yè)務?！薄叭嗣胥y行要根據(jù)住房制度改革和住房商品化的實際進程，從今年開始逐年在計劃上安排一塊商品住房信貸指標?！睆拇?，以住房金融為代表的房地產(chǎn)金融業(yè)務得到進一步的發(fā)展。 此后，建設銀行和工商銀行等相繼成立了房地產(chǎn)信貸部，其他一些新設的商業(yè)銀行如上海浦東發(fā)展銀行和上海銀行也相繼躋身房地產(chǎn)信貸市場。1993年11月30日，第三次全國城鎮(zhèn)住房制度改革工作會議提出了普建公積金制度、發(fā)展住房金融等房改指導思想，強調(diào)全面推行住房公積金制度，開辦住房儲蓄、購房抵押貸款、分期付款和住房保險等，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。1994年，國務院開始推出安居工程計劃，為期5年的安居工程于1995年正式開始實施。銀行的房地產(chǎn)信貸結構有了調(diào)整，重點支持城市一般性經(jīng)濟適用房地產(chǎn)項目以及職工住房抵押貸款和商品房抵押貸款。在1997年召開的全國住房改革會議上，國務院將建立住房公積金制度作為房改政策措施的重中之重。 5．規(guī)范發(fā)展時期 1994年以來，有關部門出臺了多項房地產(chǎn)信貸政策和規(guī)定，促進房地產(chǎn)金融業(yè)朝規(guī)范、有序的方向發(fā)展，1994年12月，中國人民銀行、國務院房改領導小組和財政府聯(lián)合頒布了《政策性住房信貸業(yè)務管理暫行規(guī)定》。1995年7月，中國人民銀行又印發(fā)了《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》，對政策性住房金融業(yè)務和商業(yè)性住房金融業(yè)務作了初步規(guī)范。1997年4月30日，中國人民銀行頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，這是我國建國后第一個可以適用于全國的有關房地產(chǎn)金融方面的部門規(guī)章。該辦法的出臺規(guī)范了個人住房貸款的運作。對增加社會有效需求，促進住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點起了很大作用。但該辦法在實際操作中存在許多問題，如手續(xù)繁瑣，貸款范圍只適用于實行安居工程的城市等。為此，中國人民銀行于1998年5月頒布了《個人住房貸款管理辦法》，對暫行辦法進行了補充，對個人住房貸款的對象和條件、程序、期限和利率、擔保、房屋保險以及抵押物和質押物的處分等方面作了詳細的規(guī)定。隨后，各國有商業(yè)銀行都頒布了實施細則，以擔保貸款為特征的住房貸款開始形成。 2001年，針對房地產(chǎn)金融業(yè)務尤其是住房金融業(yè)務發(fā)展中出現(xiàn)的一些問題，中國人民銀行在當年6月發(fā)布了《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，明確了商業(yè)銀行在開展住房金融業(yè)務中所應遵守的有關規(guī)范，整頓了房地產(chǎn)信貸市場的秩序，維護了金融機構的公平競爭，從而促進了房地產(chǎn)金融業(yè)務的快速健康發(fā)展。 2003年6月中國人民銀行發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（第121號文件），規(guī)范了商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，遏制了房地產(chǎn)投資過快、結構失衡的勢頭，兩個月后，在《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)18號文）中，又確立中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期目標和長期任務。 二、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展展望 隨著我國經(jīng)濟的穩(wěn)定增長和住房商品化的發(fā)展，全社會對商業(yè)用房和居住用房的需求將不斷擴大，使得公眾對房地產(chǎn)金融產(chǎn)生了新的需求。同時，我國已經(jīng)加入世界貿(mào)易組織，在不久的將來，外資金融機構進一步擴大在華金融業(yè)務，包括房地產(chǎn)金融業(yè)務。所有這些，都將為我國的房地產(chǎn)金融業(yè)帶來新發(fā)展的機遇和巨大的挑戰(zhàn)。展望未來，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)將會從以下三方面進行深化和完善。 1．房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新加速，金融工具多樣化 隨著我國住房市場的不斷擴大，目前的金融工具不足以滿足市場需求。住房信貸資產(chǎn)特別是住房消費貸款資產(chǎn)的流動性風險逐漸凸現(xiàn)，需要有合適的金融工具來溝通一級融資市場與二級融資市場的通道。另外，居民對住房金融服務的要求呈現(xiàn)多元化趨勢，不僅對傳統(tǒng)銷售環(huán)節(jié)中個人住房抵押貸款仍保持旺盛需求，而且擴展到變現(xiàn)、轉貸等以住房為中心的所有相關經(jīng)濟活動。除此之外，隨著中國加入世界貿(mào)易組織，國外金融機構將加入國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)務領域，國內(nèi)房地產(chǎn)金融領域的競爭將更加激烈。這就要求房地產(chǎn)金融業(yè)務的經(jīng)營主體不斷加強營銷，加速金融創(chuàng)新的速度，使房地產(chǎn)金融工具多樣化以滿足不同的市場需求。 2．房地產(chǎn)金融法規(guī)不斷完善 我國目前關于房地產(chǎn)金融的法律體系還不是很完善，有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費貸款的重要形式——住房按揭貸款更是缺乏法律方面的保證。這不利于住房金融的進一步發(fā)展。但是，隨著中國法制建設的日益加強，與房地產(chǎn)金融運作相關的法律法規(guī)會不斷健全和完善起來，適合房地產(chǎn)金融有效運行的法制環(huán)境將逐步建立起來。 3．網(wǎng)絡房地產(chǎn)金融服務將給房地產(chǎn)金融帶來重大變革 以互聯(lián)網(wǎng)為基礎的電子商務是信息時代商務運作的模式，隨著計算機和互聯(lián)網(wǎng)在我國的普及和推廣，房地產(chǎn)金融業(yè)將會發(fā)生重要大的變革，它將促使房地產(chǎn)金融業(yè)在服務手段、經(jīng)營方式、服務功能和服務時空上發(fā)生重大變化?；ヂ?lián)網(wǎng)的應用將實現(xiàn)房地產(chǎn)金融機構和客戶之間的即時互動關系，為他們提供更多，更為及時的信息，促進他們之間的溝通和了解，網(wǎng)絡金融服務還將降低交易的成本，節(jié)約資源，當然網(wǎng)絡房地產(chǎn)金融的開展有賴于人們對網(wǎng)上交易信心的建立和交際手段的完善，更主要是依賴于相關法律法規(guī)的健全和完善。 本章小結： 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互促進、共同發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持與滲透，而其發(fā)展本身又為金融業(yè)的成長提供了廣闊的空間。 房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融包括房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融兩方面。房地產(chǎn)金融具有融通資金量大、較強的政策性和債權有保障等特點。房地產(chǎn)金融具有為房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通和消費等環(huán)節(jié)籌集和分配資金的職能。 房地產(chǎn)金融市場融資主體、融資中介和市場金融工具等三個基本要素組成。按照不同的標準房地產(chǎn)金融市場可以有不同的分類。我國的房地產(chǎn)金融機構體系可分為專營的和兼營的兩類。我國的房地產(chǎn)金融市場還不是很完善，必須通過一些措施逐步形成完備的具有中國特色的房地產(chǎn)金融市場。 我國的房地產(chǎn)金融大概經(jīng)歷了起步時期、停滯萎縮時期、恢復時期、調(diào)整發(fā)展時期和規(guī)范發(fā)展時期等五個階段。展望未來，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)將會從交易工具、制度環(huán)境等方面進行深化和完善。 第二章 房地產(chǎn)抵押貸款 世界發(fā)達國家為了發(fā)展房地產(chǎn)，主要通過各類房地產(chǎn)金融機構融通房地產(chǎn)資金，拓寬房地產(chǎn)籌資的主渠道。其中金融機構貸款是房地產(chǎn)資金的非自有資金的主要來源，而房地產(chǎn)抵押貸款作為一種特殊的擔保貸款，是目前各發(fā)達國家普遍采用的主要貸款形式。本章首先將對房地產(chǎn)抵押貸款的種類、特點及作用作簡單概述，然后結合我國的房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展情況，重點介紹商業(yè)銀行住房抵押貸款和政策性住房貸款（住房公積金）的運作。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)近幾年的高速增長，住房抵押貸款市場的許多潛在風險也不斷積聚和顯現(xiàn)，本章將就這一問題作初步地探討，并從完善和健康發(fā)展中國房地產(chǎn)抵押貸款市場的角度，借鑒發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，以發(fā)展住房抵押貸款保險和住房儲蓄銀行業(yè)務為重點，提出我國房地產(chǎn)抵押貸款市場的發(fā)展構想和創(chuàng)新思路。 第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款概述 一、房地產(chǎn)抵押貸款及其種類 1．房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。抵押物擔保的范圍包括銀行房地產(chǎn)抵押貸款的本金、利息和實現(xiàn)抵押物抵押權的費用及抵押合同約定的其他內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押人在抵押期間不得隨意處置受押房地產(chǎn)，受押房地產(chǎn)的貸款銀行作為抵押權人有權在抵押期間對抵押物進行必要的監(jiān)督和檢查。在貸款債務履行期屆滿，貸款人未清償貸款本金和利息的，貸款銀行可以與借款人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣該抵押物所得的價款償還貸款本金和利息；協(xié)議不成的，貸款銀行可以向法院提起訴訟，通過法律途徑清償貸款銀行的債權。 設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法處分該房地產(chǎn)后，應當從處分所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，貸款銀行方可優(yōu)先受償。 抵押的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其可用于清償?shù)膬r款超過貸款銀行債權數(shù)額的部分歸借款人所有，不足部分由借款人清償。 2．房地產(chǎn)抵押貸款的種類 房地產(chǎn)抵押貸款按不同的分類標準可劃分成多種種類。主要有： （1）按貸款對象分類 ①企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款。 這是貸款銀行向實行獨立經(jīng)濟核算并能承擔經(jīng)濟責任和民事責任，符合房地產(chǎn)抵押貸款條件的企事業(yè)法人發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款。 ②個人