房地產(chǎn)金融學(xué)復(fù)旦大學(xué).doc

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房地產(chǎn)金融學(xué) 畢偉 王新軍 復(fù)旦大學(xué) 內(nèi)容提要 本書共分十章，從房地產(chǎn)金融的基礎(chǔ)知識入手，對房地產(chǎn)抵押貸款、信托、保險(xiǎn)以及房地產(chǎn)與資本市場等問題進(jìn)行深入的分析，使讀者能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融有個(gè)全面的、系統(tǒng)的認(rèn)識。本書在編著過程中注重理論聯(lián)系實(shí)際，在介紹房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識的基礎(chǔ)上，適當(dāng)?shù)亟榻B了房地產(chǎn)金融的一些實(shí)務(wù)操作。同時(shí)，本書還對房地產(chǎn)金融的一些前沿問題，如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、住房抵押貸款證券化、物業(yè)維修基金等作了詳細(xì)介紹。 本書適合大專院校房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、管理等專業(yè)的師生，也適合作培訓(xùn)之用。 序 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，為改善人們的居住條件，推動經(jīng)濟(jì)的高速增長發(fā)揮了積極作用，并且正朝著成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。由于房地產(chǎn)商品價(jià)值量大，房地產(chǎn)業(yè)投資金額大、運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，因此，不管是從房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)還是從消費(fèi)的角度看，金融業(yè)的介入對房地產(chǎn)業(yè)來說都是必不可少的?？v觀各發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展歷程，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持，反過來，金融業(yè)的發(fā)展也需要在房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務(wù)，兩者之間是相互促進(jìn)、相互依存的辯證關(guān)系。隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)密切關(guān)系日益凸現(xiàn)，相應(yīng)產(chǎn)生了以研究金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等領(lǐng)域提供相關(guān)金融服務(wù)為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)金融學(xué)。它是一門介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)和投資學(xué)等學(xué)科之間的邊緣學(xué)科。 我國的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)都有著較長的歷史。但是真正與現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)接軌意義上的房地產(chǎn)金融業(yè)卻起步較晚，然而其發(fā)展勢頭卻較為迅猛；房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，其占商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的比重不斷提高；住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營機(jī)構(gòu)也由過去建設(shè)銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營；住房金融市場已經(jīng)開始由過去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營發(fā)展到多家銀行為重新分割市場份額而進(jìn)行激烈的競爭。但由于各方面的原因，中國房地產(chǎn)金融業(yè)始終沒有從根本擺脫“房地產(chǎn)過熱——信貸膨脹——市場萎縮——壞賬呆賬”的狀況，給本來就已經(jīng)相當(dāng)脆弱的金融體系又添變數(shù)。因此，了解房地產(chǎn)金融的基本原理，把握房地產(chǎn)金融的運(yùn)行規(guī)律就顯得尤為迫切。出于這樣的目的，復(fù)旦大學(xué)金融研究院的華偉博士主持編寫的這本《房地產(chǎn)金融學(xué)》。 該書內(nèi)容祥實(shí)豐富，注重理論和實(shí)務(wù)的均衡。在介紹房地產(chǎn)金融主要業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，該書還對當(dāng)前房地產(chǎn)金融的一些熱點(diǎn)問題，如住房抵押貸款證券化、物業(yè)維修基金和物業(yè)稅等做了詳細(xì)介紹，并提出自己的獨(dú)到見解。相信本書的出版會對普及房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識和推動房地產(chǎn)金融實(shí)踐起到積極的推動作用。 目 錄 第一章 房地產(chǎn)金融概論 1 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 1 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念、特點(diǎn)和作用 4 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融體系 8 第四節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的歷史回顧及展望 15 第二章 房地產(chǎn)抵押貸款 20 第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款概述 20 第二節(jié) 商業(yè)銀行住房抵押貸款的運(yùn)作 25 第三節(jié) 住房公積金制度 32 第四節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范 41 第五節(jié) 住房抵押貸款保險(xiǎn) 44 第六節(jié) 住房儲蓄銀行業(yè)務(wù) 51 第三章 房地產(chǎn)融資信用 59 第一節(jié) 房地產(chǎn)信用 59 第二節(jié) 房地產(chǎn)銀行信用的受信與授信業(yè)務(wù) 62 第三節(jié) 房地產(chǎn)融資信用調(diào)查 71 第四章 房地產(chǎn)信托 91 第一節(jié) 房地產(chǎn)信托概述 91 第二節(jié) 房地產(chǎn)信托資金的來源及主要業(yè)務(wù) 95 第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 104 第五章 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 112 第一節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述 112 第二節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同 115 第三節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作 123 第四節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種 126 第六章 住房抵押貸款證券化 143 第一節(jié) 住房抵押證券化概述 143 第二節(jié) 住房抵押貸款證券化的運(yùn)作 148 第三節(jié) 發(fā)達(dá)國家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的借鑒 156 第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資 161 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資概述 161 第二節(jié) 項(xiàng)目可行性研究與財(cái)務(wù)分析體系 168 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資相關(guān)理論與實(shí)務(wù) 172 第八章 網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的房地產(chǎn)金融 180 第一節(jié) 網(wǎng)絡(luò)時(shí)代與房地產(chǎn)業(yè) 180 第二節(jié) 網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)銀行 187 第三節(jié) 網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析 195 第九章 其他房地產(chǎn)金融 203 第一節(jié) 房地產(chǎn)典當(dāng)和房地產(chǎn)典權(quán) 203 第二節(jié) 非全額融資形式的房地產(chǎn)金融 210 第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)政策 217 第十章 房地產(chǎn)與資本市場 228 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的上市 228 第二節(jié) 房地產(chǎn)上市公司的債券發(fā)行 235 第三節(jié) 房地產(chǎn)上市公司的再融資 240 附錄1：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 244 附錄2：國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 246 參考書目： 251 第一章 房地產(chǎn)金融概論 房地產(chǎn)金融學(xué)，是一門介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)和投資學(xué)等學(xué)科之間的邊緣學(xué)科。它是以這些學(xué)科的基本理論和基本方法為基礎(chǔ)，逐步獨(dú)立和發(fā)展起來的，是專門研究房地產(chǎn)金融活動的方法和規(guī)律的科學(xué)。它的研究對象是貨幣資本在房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換以及消費(fèi)領(lǐng)域的配置方式與配置效率。 本章主要介紹房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，房地產(chǎn)金融的概念、特征、作用以及房地產(chǎn)金融市場體系，最后介紹我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展歷史、現(xiàn)狀以及未來發(fā)展方向，使讀者對房地產(chǎn)金融有個(gè)大概的了解。 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)，它屬于第三產(chǎn)業(yè)。金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動。金融的基本職能是為經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行籌集資金和分配資金，它是通過金融市場或金融中介直接或間接地將資金從供給方轉(zhuǎn)移給需求方。 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展及城市化的加速，傳統(tǒng)的住房制度和金融體系正在發(fā)生根本性的變革，因此，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互促進(jìn)、共同發(fā)展的關(guān)系也日益凸現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者間的關(guān)系，突出地表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)以及資本市場之間的關(guān)系上。作為相對獨(dú)立的物質(zhì)生產(chǎn)部門的房地產(chǎn)業(yè)，在涉及房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、分配、交換與消費(fèi)的一系列生產(chǎn)經(jīng)營活動中，無法離開各類金融機(jī)構(gòu)與金融市場為其提供資金的籌集、融通和結(jié)算等各種金融服務(wù)?？偠灾?，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持與滲透，而其發(fā)展本身又為金融業(yè)的成長提供了廣闊的空間。 一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持 1．房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營離不開金融業(yè)的支持 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要產(chǎn)品是房屋和土地，其商品的價(jià)值量巨大，其生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)營活動的過程比較長，從取得土地、開發(fā)土地、設(shè)計(jì)、施工、裝修、配套到驗(yàn)收等一系列過程一般需要幾年。而且房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)關(guān)系復(fù)雜，巨額的資金要分別以貨幣資金、開發(fā)建設(shè)資金、商品資金等形態(tài)同時(shí)存在于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)不同階段。如果沒有一個(gè)以金融機(jī)構(gòu)、金融市場為主體的金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就難以進(jìn)一步發(fā)展。而在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制作用下，只有在貨幣資本、有價(jià)證券進(jìn)入市場的條件下，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持才能得以充分展現(xiàn)。 以上海市住房建設(shè)為例。到2005年末，上海城鎮(zhèn)居民住房面積要達(dá)到18－20m2。根據(jù)《上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》，“十五”期間，上海預(yù)計(jì)新建商品住宅6000萬m2左右，平均每年要竣工住房面積1200萬m2左右，按每平方米住房平均成本2000元的保守估計(jì)，每年也要投入240億元的資金。如此巨大的資金投入，如果缺乏金融業(yè)的支持和配合，而僅僅依靠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和購房者自有資金投入，那么一般房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)是根本無法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)面臨的投入資金回收期長和再生產(chǎn)連續(xù)性要求的矛盾，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資金運(yùn)作難以為繼。為解決這一矛盾，房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過金融市場這一中介來進(jìn)行多渠道的籌資，包括發(fā)行股票和債券，向商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)借款等。 2．房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)需要金融業(yè)的幫助 房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域，滿足單位和個(gè)人消費(fèi)需求，單位和個(gè)人也需要花費(fèi)大量的資金。住房是一個(gè)大宗的消費(fèi)品，對普通消費(fèi)者來說基本上是一生中最大的消費(fèi)支出。需要購置房地產(chǎn)的單位和個(gè)人如果僅僅依靠自身積累的資金實(shí)現(xiàn)購置房地產(chǎn)的目的，往往需要較長的時(shí)間，對廣大個(gè)人購房者來說，更是如此。例如，2003年上海市城市居民家庭人均年可支配收入14867元，按住宅平均價(jià)格每平方米5000元的保守估計(jì)，從靜態(tài)上看，一個(gè)三口之家不考慮其他消費(fèi)也得攢上十年才能買上一套100平方米的住房，如果有了金融業(yè)的介入，通過發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，則可以縮短購房者資金積累時(shí)間，提前購得房屋，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)，進(jìn)而推動房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。 3．房地產(chǎn)的發(fā)展過程需要融資以外的其他金融手段的服務(wù) 金融業(yè)除了以融資方式支持房地產(chǎn)業(yè)外，還可以運(yùn)用多種金融工具，通過辦理結(jié)算、信托、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，支持房地產(chǎn)的開發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)商品的流通與消費(fèi)。 二、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)金融是金融業(yè)的重要組成部份，開拓房地產(chǎn)金融對金融業(yè)的繁榮與發(fā)展具有舉足輕重的作用?？v觀國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展歷史，大體上存在這樣一種趨勢：什么時(shí)期一個(gè)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，這一時(shí)期的金融業(yè)必然興旺發(fā)達(dá)，反之亦然。例如，香港的房地產(chǎn)市場在1976－1980年曾連續(xù)5年持續(xù)繁榮，金融業(yè)也隨之持續(xù)繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的重要作用主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 1．金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域安排資產(chǎn)業(yè)務(wù) 金融業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，需要實(shí)行多元化的資產(chǎn)戰(zhàn)略，體現(xiàn)金融業(yè)經(jīng)營管理的資產(chǎn)分散化原則的要求。就商業(yè)銀行的金融資產(chǎn)而言，在貸款資產(chǎn)中，由于房地產(chǎn)的保值、增值特性以及抗通貨膨脹能力，使得房地產(chǎn)抵押貸款成為商業(yè)銀行重要的信貸資產(chǎn)之一。 2．金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費(fèi)領(lǐng)域可得到進(jìn)一步的應(yīng)用和推廣。 隨著房地產(chǎn)業(yè)存量搞活、增量發(fā)展，金融業(yè)介入房地產(chǎn)領(lǐng)域的范圍逐漸擴(kuò)大，居民個(gè)人通過辦理住房抵押貸款來購買商品房得到進(jìn)一步推廣。為了方便房款結(jié)算，個(gè)人采用支票和銀行本票辦理房款結(jié)算已經(jīng)成為可能，為支票和銀行本票的擴(kuò)大應(yīng)用提供了外部條件。另外，有的銀行還利用信用卡辦理房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)，建立分期付款、分期還款的自動轉(zhuǎn)賬支付系統(tǒng)，也為信用卡的推廣起了積極作用，為銀行拓展了結(jié)算服務(wù)領(lǐng)域。 3．從房地產(chǎn)領(lǐng)域拓展金融業(yè)自身的發(fā)展空間 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也使金融業(yè)同時(shí)獲得發(fā)展機(jī)會，為金融創(chuàng)新提供了廣闊的空間。首先，房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營的各個(gè)階段，經(jīng)常出現(xiàn)大量資本閑置的狀態(tài)，而這些資金正好成為銀行重要的資金來源；其次，金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)業(yè)列為自己的服務(wù)對象，客觀上擴(kuò)大了貸款范圍，還在房地產(chǎn)領(lǐng)域恢復(fù)和發(fā)展金融服務(wù)，為金融服務(wù)增加新的內(nèi)容，這包括保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開辦房屋質(zhì)量保險(xiǎn)、自購公用住房保險(xiǎn)、商品住房保險(xiǎn)以及住房抵押貸款保險(xiǎn)等新險(xiǎn)種；信托機(jī)構(gòu)承辦房地產(chǎn)租賃管理、代理房地產(chǎn)買賣，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)等；再次，房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資、再融資以及債券發(fā)行等業(yè)務(wù)會增加金融交易工具促進(jìn)金融市場的成熟的完善。 以上分析表明，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互溶合是現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，兩者是一種相互促進(jìn)、相互依賴、共同發(fā)展的關(guān)系。 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念、特點(diǎn)和作用 房地產(chǎn)金融歷史悠久，在公元前幾世紀(jì)的時(shí)候就已經(jīng)在中東、歐洲大陸、英國和南美出現(xiàn)。埃及人很早就發(fā)展了土地勘測技術(shù)，即使是被用作借款抵押品的土地在尼羅河定期泛濫被淹沒的時(shí)候，貸款人的權(quán)利也能得到保障。此外，在中東也很早就出現(xiàn)了抵押貸款。而古代羅馬在其法律制度中就已出現(xiàn)了抵押法并被實(shí)施，成為現(xiàn)代抵押制度的先驅(qū)。 另外，從世界范圍來看，各個(gè)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都有相對獨(dú)立的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)金融市場，如美國的房地產(chǎn)抵押銀行，日本的住宅金融公庫、德國的住宅儲蓄銀行等。 那么，什么是房地產(chǎn)金融？它包括哪些內(nèi)容？它的特征和作用是什么？下面將簡要地回答這些問題。 一、房地產(chǎn)金融的概念 房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。 房地產(chǎn)金融實(shí)際上是房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融的合稱。所謂房產(chǎn)金融是指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動；地產(chǎn)金融又稱土地金融，是指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的金融活動，雖然現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)已經(jīng)能夠?qū)⒛硥K土地上的建筑移開，但移動后的建筑物仍然必須依附在土地上，房產(chǎn)與地產(chǎn)是不可分割的，因此一般將房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融合稱為房地產(chǎn)金融。 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，進(jìn)行房地產(chǎn)貸款，尤其是房地產(chǎn)抵押貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算以及代理房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)行與交易等。 二、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)金融的融資對象具有與一般商品不同的特點(diǎn)，即房地產(chǎn)位置的固定性、價(jià)值量大、增值性等，決定了房地產(chǎn)金融與其他金融相比，具有以下四個(gè)特點(diǎn)： 1．融通資金量大 無論是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營資金，還是個(gè)人的消費(fèi)購房款，都會遇到使用支出的集中性和來源積累的長期性、分散性的矛盾，為了解決這一矛盾，需要房地產(chǎn)金融市場為企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行大量的融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)投資資金杠桿率高達(dá)75%－95%。而一般制造業(yè)則僅為50%－60%。另外，國外住宅信貸規(guī)模的發(fā)展尤為迅速。例如，美國1945年住宅抵押貸款余額為270億美元，1960年增加到1630元美元，1979年則突破1萬億美元大關(guān)，相當(dāng)于戰(zhàn)后初期的37倍。 2．房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性 房地產(chǎn)金融受政政策干預(yù)較多，同時(shí)也是政府補(bǔ)貼較多的行業(yè)。因?yàn)椋环矫娉鞘幸?guī)劃、城市發(fā)展計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)政策等對房地產(chǎn)金融有諸多限制；另一方面，居民的住房問題關(guān)系到社會安定團(tuán)結(jié)和政局的穩(wěn)定。因此，政府通常要通過房地產(chǎn)金融部門，采用各種獎勵、補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠等手段來支持個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展。例如，戰(zhàn)后美國政府規(guī)定住宅貸款利率不能提高，由政府貼息，并把住宅貸款的償還期延長到30年。 3．房地產(chǎn)金融債權(quán)有保障 房地產(chǎn)金融一般屬于長期信用，因此房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)貸款時(shí)，首先要考慮債權(quán)的安全性問題，即貸出去的款項(xiàng)能否按時(shí)、足額地收回。為解決這一安全性問題，金融機(jī)構(gòu)通常要求借款人提供擔(dān)保。擔(dān)保包括人的擔(dān)保（即保證）和物的擔(dān)保（主要是質(zhì)押和抵押）。保證通常是由第三方為債務(wù)人的債務(wù)清償提供擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)合同時(shí)，該第三方要負(fù)連帶責(zé)任。抵押或質(zhì)押，就是以特定的財(cái)物為借款人的債務(wù)履行作擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不能履行其債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就有權(quán)行使該擔(dān)保物權(quán)。由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，具有保值和增值的特點(diǎn)，因此在實(shí)際操作中，常常以房地產(chǎn)作為貸款的抵押擔(dān)保品，使貸款的可靠性、安全性大大提高。 4．房地產(chǎn)金融具有證券化趨勢 房地產(chǎn)金融和其他金融一樣，其負(fù)債大多是流動性強(qiáng)、期限短的短期資金來源，但其資產(chǎn)卻具有期限長，金額大的特點(diǎn)。因此，當(dāng)該項(xiàng)資產(chǎn)占金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總量的比重較大時(shí)，金融機(jī)構(gòu)便會面臨資產(chǎn)的流動性風(fēng)險(xiǎn)。所謂資產(chǎn)的流動性風(fēng)險(xiǎn)是指一項(xiàng)資產(chǎn)變現(xiàn)或作為抵押品交給債權(quán)人保管時(shí)遭受損失的可能性。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，在傳統(tǒng)的資產(chǎn)形態(tài)下，屬于一種缺乏流動性的資產(chǎn)，這主要體現(xiàn)在以下兩方面：首先，房地產(chǎn)只能成套地出售或轉(zhuǎn)讓，不像股票或債券那樣，可根據(jù)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在某些不利情況下，所投的資金可能會被套在某一房地產(chǎn)上，難于變現(xiàn)，因而不得不較長時(shí)間地持有它。其次，房地產(chǎn)作為抵押品時(shí)，不能移動，不易分割，不方便交給債權(quán)人保管和處置。由于房地產(chǎn)傳統(tǒng)資產(chǎn)形態(tài)具有這種缺陷，西方發(fā)達(dá)國家從上世紀(jì)60年代起出現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化的趨勢，即將期限長、額度大的房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行小額分割，以有價(jià)證券的形態(tài)通過資本市場進(jìn)行融資，使得長期的抵押貸款資產(chǎn)具有很好的流動性。關(guān)于房地產(chǎn)證券化可參考本書第六章。 三、房地產(chǎn)金融的作用 房地產(chǎn)金融的主要職能是為房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等環(huán)節(jié)籌集和分配資金，同時(shí)，提供有關(guān)房地產(chǎn)資金結(jié)算、審價(jià)、咨詢、項(xiàng)目評估、房地產(chǎn)信托和代理保險(xiǎn)等中介服務(wù)，具體來說房地產(chǎn)金融具有以下幾個(gè)方面： 1．有效地籌集社會資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)商品具有價(jià)值大、生產(chǎn)周期長的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營離不開金融業(yè)的有力支持；同時(shí)，住房商品和其他日用品不同，住房價(jià)格高，僅靠居民自身收入積蓄難以實(shí)現(xiàn)購房愿望。由此可見，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和消費(fèi)都需要房地產(chǎn)金融的大力支持，沒有房地產(chǎn)金融市場巨額資金的籌集合投入，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會成為無源之水。尤其是我國在較長的一段時(shí)期內(nèi)實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，土地?zé)o償劃撥，居民住房及其他各類用房均由政府提供，實(shí)行的是一種實(shí)物分配和低租金租賃使用公有住房的制度。在這種經(jīng)濟(jì)模式下，房地產(chǎn)業(yè)資金的運(yùn)行很難實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，而國家財(cái)政也不堪重負(fù)，導(dǎo)致房地投資嚴(yán)重缺乏，城市土地開發(fā)和城市建設(shè)呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢，房地產(chǎn)總供應(yīng)量大大滯后于總需求的現(xiàn)象長期存在而且未得到解決。所有這些矛盾集中地表現(xiàn)為資金的短缺。金融業(yè)通過發(fā)揮自身籌融資的功能，運(yùn)用各種金融工具吸收大量社會閑散資金，并在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要資金支持時(shí)，向其發(fā)放開發(fā)貸款，補(bǔ)充其建設(shè)資金的不足，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目能按計(jì)劃完工。同時(shí)，銀行通過向居民發(fā)放個(gè)人住房消費(fèi)貸款，使居民能及時(shí)住上自己滿意的住房，再通過以后的收入分期償還銀行的貸款。由此可見，金融業(yè)的參與平衡了房地產(chǎn)的供給和有效需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 2．合理分配和引導(dǎo)資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 金融機(jī)構(gòu)向社會籌集了大量房地產(chǎn)資金后，還要合理地分配到房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)中去，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)的發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以通過差別利率或不同的貸款條件來扶優(yōu)限劣；通過公開市場業(yè)務(wù)影響房地產(chǎn)證券的價(jià)格，從而把有限的資金分配到那些內(nèi)部經(jīng)營管理規(guī)范、信譽(yù)高、效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，從總體上提高房地產(chǎn)業(yè)的整體效益。另一方面，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以通過加大住宅消費(fèi)的支持力度，將房地產(chǎn)金融的重點(diǎn)逐步引導(dǎo)到居民個(gè)人住房抵押貸款上來，有利于從根本上啟動和發(fā)展房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 3．執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它在國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，它的運(yùn)行狀態(tài)直接或間接地影響到幾十個(gè)行業(yè)的市場變化，因此科學(xué)地調(diào)控房地產(chǎn)運(yùn)行成為國家宏觀調(diào)控的重要組成部份。國家通常利用房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。例如，1996年我國的房地產(chǎn)業(yè)處于低谷時(shí)期，為了啟動市場和促進(jìn)復(fù)蘇，政府作出重大決策，把房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在政府的諸多政策中，十分重要的一條就是發(fā)展房地產(chǎn)金融。為此，人民銀行于1997年4月頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》并在1998年4月提出要加大住房信貸投入，擴(kuò)大經(jīng)辦住房委托業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)的范圍。而從2002年開始，國內(nèi)多數(shù)地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增長迅猛、商品房空置面積增加、售價(jià)上漲過快以及商品房投資結(jié)構(gòu)失衡的態(tài)勢。2003年6月，中國人民銀行則通過出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即央行121文件），對房地產(chǎn)貸款的諸環(huán)節(jié)作了嚴(yán)格要求，從而遏制了房地產(chǎn)投資過熱的勢頭。 除了以上提到的三點(diǎn)作用外，房地產(chǎn)金融還有力地支持了我國住房制度的改革，推動了福利分房制度向住房社會化、商品化的轉(zhuǎn)變。 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融體系 一、房地產(chǎn)金融市場體系 在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，房地產(chǎn)業(yè)廣泛而活躍的融資活動，必須通過金融市場才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與消費(fèi)所需資金的籌集與融通。房地產(chǎn)金融市場是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的總和，包括各類住房存款、住房抵押貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險(xiǎn)以及房地產(chǎn)證券等。 1．房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素 房地產(chǎn)金融市場由下列三個(gè)基本要素組成： （1）融資主體——資金的供給者及需求者 資金供給者及需求者即為房地產(chǎn)金融市場上資金商品的買賣雙方，這是房地產(chǎn)金融市場最為基本的要素，它主要包括家庭、企業(yè)及特定的政府部門如公積金管理中心。個(gè)人和家庭通過參加住房儲蓄存款或購買房地產(chǎn)金融市場上的各類有價(jià)證券而成為房地產(chǎn)金融市場的資金供給者，或者為了購、建、修住房向房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)申請貸款而成為資金的需求者。同要，企業(yè)將生產(chǎn)經(jīng)營過程中暫時(shí)閑置的資金存入房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)或購買各種房地產(chǎn)有價(jià)證券從而成為資金的供給者，為了開發(fā)、購買房地產(chǎn)向銀行申請貸款以及在金融市場上發(fā)行股票或債券而成為資金的需求者。 （2）融資中介 融資中介是指在房地產(chǎn)資金融通過程中處于資金供給者和資金需求者之間的中間環(huán)節(jié)，主要是指各類兼營或?qū)I房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，如住房儲蓄銀行、住房信用合作社、各商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司等銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)。 （3）市場金融工具 房地產(chǎn)金融市場的金融工具是指可以在房地產(chǎn)金融市場上同貨幣相交易的各種金融契約。因?yàn)橘Y金交易和一般商品買賣不同，必須借助于金融契約的形式，如商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)所發(fā)行的股票，以及未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等，這些都是可以用于交易的金融工具。 2．房地產(chǎn)金融市場的分類 房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的重要組成部份，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以有不同的分類： （1）按市場層次劃分，房地產(chǎn)金融市場可以分為一級市場和二級市場。 房地產(chǎn)金融一級市場，又叫初級市場，是房地產(chǎn)融資活動的初始市場，包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易等。在該市場上，借款人通過房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)或直接從資本市場進(jìn)行資金融通。房地產(chǎn)金融二級市場指房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場，包括房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)將持有的房地產(chǎn)貸款直接出售或以證券的形式轉(zhuǎn)讓給二級市場機(jī)構(gòu)的交易及房地產(chǎn)有價(jià)證券的再轉(zhuǎn)讓交易。 （2）按房地產(chǎn)金融服務(wù)的對象，可以將房地產(chǎn)金融市場分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場。 前者是指銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場，后者是指以土地作抵押向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動的總稱。 3．房地產(chǎn)金融市場的融資方式 房地產(chǎn)金融市場的融資方式包括間接融資和直接融資兩種： （1）間接融資 間接融資是指銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與各種投資，而是根據(jù)自身資本運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)與實(shí)際力量，對從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的公司（企業(yè)）組織存款并發(fā)放開發(fā)經(jīng)營及消費(fèi)所需的貸款，當(dāng)然也可以是經(jīng)中央銀行批準(zhǔn)在限額內(nèi)發(fā)放固定資產(chǎn)（包括技術(shù)改造）貸款。上述貨款通常采取抵押貸款的形式。間接融資具有無限擴(kuò)展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)與范圍等方面的限制，因此融通靈活方便，資金運(yùn)用也較為合理有效。在房地產(chǎn)金融活動中，尤其是在住房金融活動中，必須依靠間接融資的方式，才能合理有效地實(shí)現(xiàn)資金融通。 （2）直接融資 直接融資是指房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)直接向房地產(chǎn)業(yè)投資，參與公司（企業(yè)）的開發(fā)、經(jīng)營活動，以獲取利潤，同時(shí)還包括房地產(chǎn)企業(yè)直接在資本市場上發(fā)行股票或債券來籌集資金。直接融資一般受到融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)及范圍的限制，因此顯得不靈活，但直接融資對房地產(chǎn)業(yè)改善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟(jì)效益具有很大的幫助。 在現(xiàn)實(shí)生活中，直接融資與間接融資各有利弊。兩者應(yīng)當(dāng)相互補(bǔ)充，相互促進(jìn)，才能充分提高資金的使用效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 二、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織體系 任何金融活動的開展都必須依賴一定的金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營活動對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著十分重要的作用。 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各種金融中介和經(jīng)營附屬房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各種金融企業(yè)，主要包括專業(yè)銀行、商業(yè)銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)如證券公司、保險(xiǎn)公司、信托公司等。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)金融運(yùn)營的載體。從世界范圍看，各國的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織體系都因各國不同的政治、經(jīng)濟(jì)、文化背景而不同。有些國家只允許專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；有些國家不設(shè)專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，而由一般的商業(yè)銀行兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；而大多數(shù)國家則是由專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和一般金融機(jī)構(gòu)共同經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。 1．我國的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系 經(jīng)過改革開放二十多年來的發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)從無序走向有序，基本上形成了以商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為主導(dǎo)，包括住房儲蓄銀行、住宅信用合作社、保險(xiǎn)公司、信托公司、證券公司在內(nèi)的多層次、多形式的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融組織可以分為五大類：銀行類、保險(xiǎn)公司類、信托投資公司類、證券公司類和其他類（主要指財(cái)務(wù)公司、合作社、典當(dāng)業(yè)等），從業(yè)務(wù)上分可以分為專營的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和兼營的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。 （1）專營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu) 專營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)主要包括住房儲蓄銀行和住宅信用合作社。 住房儲蓄銀行。1986年3月，國務(wù)院正式確定煙臺、唐山和蚌埠為城市制度改革試點(diǎn)城市。其中煙臺市在深入調(diào)查、反復(fù)論證和模擬運(yùn)行的基礎(chǔ)上，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，于1987年8月1日正式實(shí)施改革試行方案。經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，煙臺市于1987年12月1日正式成立中國第一家專門辦理房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行——煙臺住房儲蓄銀行。同年蚌埠市住房儲蓄銀行也相繼成立。這兩個(gè)住房儲蓄銀行的主要職能是：組織和開辦企事業(yè)單位住房資金存款和城鄉(xiāng)居民住房儲蓄存款；辦理商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的流動資金貸款；代理各有關(guān)單位發(fā)放住房券，發(fā)行住房建設(shè)債券和股票；管理和監(jiān)督企事業(yè)單位住宅建設(shè)基金的使用；審核住房建設(shè)造價(jià)，辦理住房建設(shè)概預(yù)算的復(fù)審；直接參與投資、經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、買賣、租賃、信托業(yè)務(wù)，以及轉(zhuǎn)讓、買賣房地產(chǎn)有價(jià)證券等。 住房儲蓄銀行和其他銀行相比具有以下特點(diǎn)：①它的宗旨是為房改服務(wù)，辦成服務(wù)性銀行，業(yè)務(wù)范圍主要是圍繞房改開展住房結(jié)算以及存貸業(yè)務(wù)。②住房儲蓄銀行是地方股份制銀行，資金來源于地方，用于地方，不依靠國家投資。也不鋪設(shè)網(wǎng)點(diǎn)。③自求資金平衡。營運(yùn)資金主要來源有：股金和自身積累，原有財(cái)政投資和企事業(yè)自籌用于住房的資金；住房出售、出租的收入，已攤?cè)肫髽I(yè)成本和已進(jìn)入財(cái)政預(yù)算的房租補(bǔ)貼、住房維修和住房折舊費(fèi)等。④存貸資金利差由銀行自行消化，不需財(cái)政和人民銀行補(bǔ)貼。 在總結(jié)煙臺和蚌埠住房儲蓄銀行運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，2002年10月，經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，德國施豪住房儲蓄銀行與中國建行合資成立中德住房儲蓄銀行，注冊資本為1．5億元，建行和施豪銀行分別擁有其中75．1%和24．9%的股份。2004年2月15日，中德住房儲蓄銀行在天津正式開業(yè)。中德住房儲蓄銀行的經(jīng)營模式完全從施豪銀行引進(jìn)，資金封閉運(yùn)作，只向住房儲蓄客戶吸存，也只向自己的住房儲戶放貸，此外不進(jìn)行任何其他投資，儲戶的存貸利率差是它唯一的利潤來源。其最大的經(jīng)營特色，就是提供低息住房貸款，目前推出的最優(yōu)貸款年利率僅為3．3%，遠(yuǎn)低于國內(nèi)的各種個(gè)人住房商業(yè)貸款。 住宅信用合作社。住宅信用合作社又稱住宅合作社，是指由居民自愿組織起來的一種不以盈利為目標(biāo)的互助合作性公益團(tuán)體。它通過籌集社員資金來解決社員的住房，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了建筑成本，從而向社員提供了價(jià)格低廉的住房。住宅合作社在國外已經(jīng)有了200多年的歷史，近50年來發(fā)展得尤為迅速，第二次世界大戰(zhàn)后，在受戰(zhàn)爭嚴(yán)重破壞的國家里，為了盡快解決住宅問題，居民自發(fā)地恢復(fù)和組織了大量新的住宅合作社，政府也通過各種手段鼓勵住宅合作社的發(fā)展。據(jù)國際合作社聯(lián)盟統(tǒng)計(jì)，目前世界上有40多個(gè)國家建立了住宅合作社，總數(shù)為7萬多家，社員近2000萬戶。 早在上世紀(jì)80年代中期，我國的一些城市中就出現(xiàn)了住房合作社。如1986年上海玩具出口公司組建的“新欣住房合作社”，1987年武漢市組建的面向城市居民的“常碼頭住宅合作社”，昆明市的“馬灑營住宅合作社”等。住宅合作社集住宅的專業(yè)生產(chǎn)與消費(fèi)于一身，提供從資金的籌措，到住房的建設(shè)、消費(fèi)、維修，直至住宅的分配、交換等全過程的服務(wù)。住宅合作社社員的住宅將依靠合作社來解決，這自然就割斷了職工（社員）在住房問題上與單位的依附關(guān)系，使得住宅合作社成為住宅社會化的一種形式，這與我國住房制度改革的社會化、專業(yè)化目標(biāo)是相吻合的。 住宅合作社的內(nèi)部關(guān)系由其章程規(guī)定，實(shí)行民主管理、社務(wù)公開、財(cái)務(wù)公開、入社自愿、退社自由的原則。在合作社中，社員們自籌資金，合作建房，并合作維修、護(hù)理和管理住宅。在住宅分配上，一般以入社時(shí)間的長短和住房儲蓄的多寡為順序，以期激發(fā)社員增加儲蓄，用自己的力量解決自己的住宅問題。當(dāng)然，住宅合作社的建房用地一般在價(jià)格上享受政府的優(yōu)惠。 （2）兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu) 在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系下，兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)主要是指商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、信托投資公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)。其中商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部最具有代表性。 1988年1月，國務(wù)院召開全國住房制度改革工作會議，確定住房制度改革的整體方案，住房制度改革進(jìn)入擴(kuò)大試點(diǎn)階段。根據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件精神，同時(shí)也是為了適應(yīng)住房制度改革的實(shí)際需要，一些地區(qū)結(jié)合房改具體情況和實(shí)際過程，委托商業(yè)銀行（當(dāng)時(shí)稱作專業(yè)銀行）經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)成立房地產(chǎn)信貸部，辦理本地區(qū)房改金融業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部由此產(chǎn)生。并逐漸從原來的房改金融業(yè)務(wù)擴(kuò)展到房地產(chǎn)業(yè)金融主要業(yè)務(wù)。成為我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的主體之一。 房地產(chǎn)信貸部與商業(yè)銀行其他部門比較，具有以下特點(diǎn)： ①實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)的體制 房地產(chǎn)信貸部作為商業(yè)銀行的一個(gè)部門，首先要接受銀行內(nèi)部的領(lǐng)導(dǎo)，按照銀行內(nèi)部規(guī)章制度辦事，維護(hù)銀行整體利益。其次，由于房地產(chǎn)信貸部是地方政府委托商業(yè)銀行成立的，因此它還必須接受地方政府的領(lǐng)導(dǎo)，在住房基金管理、信貸投向和利潤分配等方面，執(zhí)行地方政府的有關(guān)政策。 ②相對獨(dú)立地開展業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)信貸部雖然依托商業(yè)銀行而設(shè)置，但仍然表現(xiàn)出相對的獨(dú)立性，首先是信貸管理體制上的獨(dú)立性，房地產(chǎn)信貸部的信貸收支計(jì)劃單列，自成體系，自行管理，自求資金平衡。房地產(chǎn)信貸部的信貸計(jì)劃是國家綜合信貸計(jì)劃的組成部份，每年由人民銀行綜合平衡后，單獨(dú)下達(dá)給各商業(yè)銀行總行，不同的房地產(chǎn)信貸部之間不能相互調(diào)撥資金，房地產(chǎn)信貸部與銀行之間的業(yè)務(wù)屬于同業(yè)往來，不存在資金調(diào)撥的關(guān)系。其次房地產(chǎn)信貸部的財(cái)務(wù)核算較為獨(dú)立，其財(cái)務(wù)收支不并入商業(yè)銀行的大賬，收益歸地方，其稅后利潤與當(dāng)?shù)刎?cái)政部門商定留成辦法。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸部門還實(shí)行單獨(dú)繳稅，就地完稅，即房地產(chǎn)信貸部應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)剞k理稅務(wù)登記并照章納稅，而不實(shí)行商業(yè)銀行統(tǒng)一納稅的管理體制。 兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)除了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部外，還有信托公司，其與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資基金業(yè)務(wù)；證券公司，主要承擔(dān)房地產(chǎn)證券的承銷、房地產(chǎn)股票上市公司的改制輔導(dǎo)等工作；保險(xiǎn)公司主要是承接與房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身保險(xiǎn)。關(guān)于信托公司、保險(xiǎn)公司、證券公司的有關(guān)業(yè)務(wù)我們將在以后的章節(jié)中作詳細(xì)論述。 2．房地產(chǎn)金融組織體系的發(fā)展構(gòu)想 房地產(chǎn)金融組織體系是指在一定的經(jīng)濟(jì)條件下，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)過程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務(wù)的若干金融經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成的一個(gè)整體。對于是否要建立健全房地產(chǎn)金融組織體系，尤其在是否要建立政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)上存在有這樣兩種主要觀點(diǎn)：一是不贊成再建立房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，認(rèn)為在今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，房改金融業(yè)務(wù)仍將由國有商業(yè)銀行承辦；二是要建立全國性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如國家計(jì)委、建設(shè)部提出的建立國家政策性住宅銀行的設(shè)想。由于我國土地所有權(quán)的公有制（鄉(xiāng)村土地歸村民集體所有，而城市工地所有權(quán)歸國家所有）以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長，風(fēng)險(xiǎn)難以完全確定等因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能完全依靠市場力量的自發(fā)作用來等于調(diào)節(jié)。因此，有必要建立全國及地區(qū)性的政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)來引導(dǎo)與規(guī)范房地產(chǎn)市場的運(yùn)行，從而平抑風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，最終在此基礎(chǔ)上建立一個(gè)政策性金融與商業(yè)性金融相分離，以商業(yè)銀行為主體、多種金融機(jī)構(gòu)并存的金融組織體系。 三、關(guān)于完善我國房地產(chǎn)金融體系的建議 隨著我國經(jīng)濟(jì)體制和金融體制改革的不斷深化，以證券市場為主的資本市場已對資源配置和宏觀經(jīng)濟(jì)流程發(fā)揮日益重要的作用，但銀行作為主要融資渠道的融資體制并沒有發(fā)生多大的變化。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的諸多矛盾和風(fēng)險(xiǎn)向銀行集中，經(jīng)濟(jì)波動所產(chǎn)生的死賬、壞賬、欠賬最后大都沉淀在商業(yè)銀行，使得商業(yè)銀行不良貸款不斷上升。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，截止2003年11月，全國空置商品房超過1億m2，占用銀行貸款數(shù)千億元，如何緩解空置已成為這幾年房地產(chǎn)界關(guān)注的焦點(diǎn)。如何居安思危防止“泡沫”，更是目前房地產(chǎn)金融研究的重中之重。中國房地產(chǎn)業(yè)要從根本上防止“房地產(chǎn)過熱——信貸膨脹——市場萎縮——壞賬呆賬”的狀況，除了要繼續(xù)實(shí)行“適度從緊”的貨幣政策以外，還應(yīng)探索建立完備的中國房地產(chǎn)金融體系的道路。 1．建立科學(xué)的房地產(chǎn)信貸決策機(jī)制，分散銀行風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商只有一種融資渠道，那就是銀行貸款。根據(jù)我國金融管理部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要具有一定的自有資金，均可以向商業(yè)銀行提出貸款申請，經(jīng)過商業(yè)銀行的貸款審查之后，就可獲得相應(yīng)的貸款。 銀行是經(jīng)營貨幣的企業(yè)，經(jīng)營利潤通過貨款的回收得以實(shí)現(xiàn)。由于房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，從獲取土地到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)均面臨多種不確定性。如果開發(fā)商的產(chǎn)品不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為貨幣，銀行的貸款就難以回收，呆賬、壞賬的出現(xiàn)就在所難免，從而增加了整個(gè)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。 因此，從保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的角度，金融界應(yīng)盡快研究將風(fēng)險(xiǎn)較高、時(shí)期較短的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款和風(fēng)險(xiǎn)較小、時(shí)期很長的房地產(chǎn)銷售抵押貸款適當(dāng)分離。前者主要由商業(yè)銀行承辦，后者主要由儲蓄銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)承辦，當(dāng)然也可以由商業(yè)銀行的不同部門辦理。通過建立建設(shè)貸款制度，引進(jìn)邀請貸款約定（takeout commitment）和備援貸款約定（standby commitment）等約束機(jī)制，將開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)集中在建設(shè)階段，將房地產(chǎn)的市場租售風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移組提供長期抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在開展信貸業(yè)務(wù)的過程中還必須建立一個(gè)科學(xué)的信貸決策機(jī)制，在項(xiàng)目實(shí)施之前，必須對投資或信貸項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的投資分析。 2．充分發(fā)揮資本市場在房地產(chǎn)金融中的作用 除了間接融資以外，一個(gè)完備的房地產(chǎn)金融體系還應(yīng)確保開發(fā)商能夠順利地從資本市場上直接融資，充分發(fā)揮資本市場的融資作用。 首先，要鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過股票上市和發(fā)行債券從資本市場上籌集資金。目前，我國房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。不管是涉及房地產(chǎn)的上市公司的數(shù)量還是這些上市公司股票的流通市值占整個(gè)股市流通市值的比例都相對較小。資本市場的資源配置功能沒有很好地發(fā)揮出來。因此，加快房地產(chǎn)企業(yè)的上市步伐，發(fā)揮資本市場在房地產(chǎn)金融中應(yīng)有的作用是完善我國房地產(chǎn)金融體系的核心步驟之一。 其次，建立住房抵押貸款證券化機(jī)制。住房抵押貸款證券化是指通過將銀行住房抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表外的組合和信用增級，然后設(shè)計(jì)成在資本市場上發(fā)行的抵押貸款債券，從而達(dá)到提高銀行資產(chǎn)流動性，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，增加貸款資金來源的目的。 最后，設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，拓寬房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是房地產(chǎn)業(yè)融資的一個(gè)良好補(bǔ)充。與銀行貸款相比，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金具有融資成本低、運(yùn)作方式靈活和期限彈性大等特點(diǎn)，因此，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展。 綜上所述，我們應(yīng)該通過體制創(chuàng)新、金融工具創(chuàng)新和運(yùn)行機(jī)制創(chuàng)新，并以住房抵押貸款證券化和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金為突破口，有重點(diǎn)、有步驟地改革資本市場的管理體制，充分發(fā)揮資本市場在資源配置中的作用，完善房地產(chǎn)金融體系。 3．加緊相關(guān)立法，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)投融資法律環(huán)境 目前我國已實(shí)施的房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)還不多，有些法律法規(guī)缺乏可操作性，遠(yuǎn)不能滿足新形勢下調(diào)整投融資關(guān)系的需要。因此，要建立和完善和金融市場和房地產(chǎn)市場相關(guān)的法律體系，通過它們對房地產(chǎn)金融所涉及的各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范，明確各有關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)；加大立法力度，加快《房地產(chǎn)證券法》、《房地產(chǎn)抵押法》和《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等法律法規(guī)的制訂進(jìn)度，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境，確保房地產(chǎn)金融在法制軌道上健康發(fā)展。 總之，一個(gè)完備的房地產(chǎn)金融體系，要具有良好的房地產(chǎn)金融法律環(huán)境，能將開發(fā)商、購房者、銀行、保險(xiǎn)、資本市場和機(jī)構(gòu)投資者有效地結(jié)合起來，使資金能夠在這一體系中高效、安全地運(yùn)作，從而推動整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。 第四節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的歷史回顧及展望 一、歷史沿革 1．起步時(shí)期 中國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)有著較長的歷史，早在民國初期就有案可循。那時(shí)，上海、天津等大城市金融化比較發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)經(jīng)營活動比較活躍。不少銀行都介入房地產(chǎn)的投資開發(fā)經(jīng)營和從事與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款等業(yè)務(wù)。這些銀行把投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)作為樹立銀行形象、吸引客戶存款、獲取高額利潤、降低資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要手段。 2．停滯萎縮時(shí)期 新中國成立初期，房地產(chǎn)經(jīng)營還維持了一定階段。但是，50年代以后由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的推行，城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資轉(zhuǎn)由國家財(cái)政撥款建設(shè)，住房作為福利近似無償分配，房地產(chǎn)市場不復(fù)存在，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也隨之消失。 3．恢復(fù)時(shí)期 1978年，我國投資體制和金融體制開始一系列的重大改革，城鎮(zhèn)住房制度也開始進(jìn)行改革，提出了住房商品化的觀念。住房商品化的政策開始實(shí)施，從而為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的恢復(fù)和發(fā)展帶來了機(jī)遇。建設(shè)銀行承擔(dān)生產(chǎn)性基建貸款任務(wù)，中國人民建設(shè)銀行（后改名為中國建設(shè)銀行）由80年代初開始辦理土地及商品房開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款，廣州市建設(shè)銀行首先開設(shè)商品房貸款業(yè)務(wù)。1981年，建設(shè)銀行總行投資組建了中國房屋開發(fā)公司，用經(jīng)濟(jì)辦法經(jīng)營包括住宅、中小型旅游賓館、綜合性業(yè)務(wù)樓和公共建筑等房地產(chǎn)項(xiàng)目。中國建設(shè)銀行上海、石家莊、東北三省和山東等地分支行還試辦了與住宅建設(shè)存款結(jié)合的住宅貸款業(yè)務(wù)，貸款對象是難以單獨(dú)建房的企事業(yè)單位。從1982年起，為配合一些試點(diǎn)城市住房制度的改革，建設(shè)銀行和人民銀行加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的力度，為購建房者提供貸款服務(wù)，人民銀行提出了試辦購房儲蓄貸款業(yè)務(wù)，把發(fā)展儲蓄同支持住房流通，促進(jìn)住房消費(fèi)結(jié)合起來。1984年，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于基本建設(shè)和建筑業(yè)管理體制改革座談會紀(jì)要》，該紀(jì)要提出各地應(yīng)組建房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，對城市建設(shè)實(shí)行綜合開發(fā)，并規(guī)定房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司所需周轉(zhuǎn)資金由建設(shè)銀行提供。按照國務(wù)院的要求，建設(shè)銀行于1985年將其該年初開始發(fā)放的土地開發(fā)和商品房貸款單列計(jì)劃，把支持房地產(chǎn)開發(fā)，推行房屋商品化作為一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)進(jìn)行開拓。1986年，以提租補(bǔ)貼為特征的住房改革在煙臺、蚌埠等城市試點(diǎn)，為配合提租發(fā)券的改革，辦好相應(yīng)的結(jié)算和住宅貸款等工作，實(shí)現(xiàn)多渠道、多層次籌集和融通住房資金的目的，煙臺和蚌埠兩市于1987年開始組建住房儲蓄銀行，煙臺和蚌埠兩家住房儲蓄銀行相繼成立，并承擔(dān)了當(dāng)?shù)氐姆扛慕鹑跇I(yè)務(wù)。 4．調(diào)整發(fā)展時(shí)期 1988年2月，國務(wù)院住房改革領(lǐng)導(dǎo)小組制定《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，由國務(wù)院以國發(fā)[1988]11號文發(fā)布。該文件明確提出：“住房制度改革，要廣泛而有效地籌集和融通資金建立一套科學(xué)的結(jié)算辦法，金融體制必須進(jìn)行相應(yīng)的配套改革?！背裏熍_和蚌埠兩市，“其他城市可由當(dāng)?shù)卣秀y行設(shè)立房地產(chǎn)信貸部，專門辦理有關(guān)住房生產(chǎn)、消費(fèi)資金的籌集、融通和信貸結(jié)算等業(yè)務(wù)?！薄叭嗣胥y行要根據(jù)住房制度改革和住房商品化的實(shí)際進(jìn)程，從今年開始逐年在計(jì)劃上安排一塊商品住房信貸指標(biāo)?！睆拇?，以住房金融為代表的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)得到進(jìn)一步的發(fā)展。 此后，建設(shè)銀行和工商銀行等相繼成立了房地產(chǎn)信貸部，其他一些新設(shè)的商業(yè)銀行如上海浦東發(fā)展銀行和上海銀行也相繼躋身房地產(chǎn)信貸市場。1993年11月30日，第三次全國城鎮(zhèn)住房制度改革工作會議提出了普建公積金制度、發(fā)展住房金融等房改指導(dǎo)思想，強(qiáng)調(diào)全面推行住房公積金制度，開辦住房儲蓄、購房抵押貸款、分期付款和住房保險(xiǎn)等，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。1994年，國務(wù)院開始推出安居工程計(jì)劃，為期5年的安居工程于1995年正式開始實(shí)施。銀行的房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)有了調(diào)整，重點(diǎn)支持城市一般性經(jīng)濟(jì)適用房地產(chǎn)項(xiàng)目以及職工住房抵押貸款和商品房抵押貸款。在1997年召開的全國住房改革會議上，國務(wù)院將建立住房公積金制度作為房改政策措施的重中之重。 5．規(guī)范發(fā)展時(shí)期 1994年以來，有關(guān)部門出臺了多項(xiàng)房地產(chǎn)信貸政策和規(guī)定，促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)朝規(guī)范、有序的方向發(fā)展，1994年12月，中國人民銀行、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組和財(cái)政府聯(lián)合頒布了《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》。1995年7月，中國人民銀行又印發(fā)了《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》，對政策性住房金融業(yè)務(wù)和商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)作了初步規(guī)范。1997年4月30日，中國人民銀行頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，這是我國建國后第一個(gè)可以適用于全國的有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的部門規(guī)章。該辦法的出臺規(guī)范了個(gè)人住房貸款的運(yùn)作。對增加社會有效需求，促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)起了很大作用。但該辦法在實(shí)際操作中存在許多問題，如手續(xù)繁瑣，貸款范圍只適用于實(shí)行安居工程的城市等。為此，中國人民銀行于1998年5月頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》，對暫行辦法進(jìn)行了補(bǔ)充，對個(gè)人住房貸款的對象和條件、程序、期限和利率、擔(dān)保、房屋保險(xiǎn)以及抵押物和質(zhì)押物的處分等方面作了詳細(xì)的規(guī)定。隨后，各國有商業(yè)銀行都頒布了實(shí)施細(xì)則，以擔(dān)保貸款為特征的住房貸款開始形成。 2001年，針對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)尤其是住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展中出現(xiàn)的一些問題，中國人民銀行在當(dāng)年6月發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，明確了商業(yè)銀行在開展住房金融業(yè)務(wù)中所應(yīng)遵守的有關(guān)規(guī)范，整頓了房地產(chǎn)信貸市場的秩序，維護(hù)了金融機(jī)構(gòu)的公平競爭，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的快速健康發(fā)展。 2003年6月中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（第121號文件），規(guī)范了商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，遏制了房地產(chǎn)投資過快、結(jié)構(gòu)失衡的勢頭，兩個(gè)月后，在《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)18號文）中，又確立中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期目標(biāo)和長期任務(wù)。 二、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展展望 隨著我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長和住房商品化的發(fā)展，全社會對商業(yè)用房和居住用房的需求將不斷擴(kuò)大，使得公眾對房地產(chǎn)金融產(chǎn)生了新的需求。同時(shí)，我國已經(jīng)加入世界貿(mào)易組織，在不久的將來，外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大在華金融業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。所有這些，都將為我國的房地產(chǎn)金融業(yè)帶來新發(fā)展的機(jī)遇和巨大的挑戰(zhàn)。展望未來，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)將會從以下三方面進(jìn)行深化和完善。 1．房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新加速，金融工具多樣化 隨著我國住房市場的不斷擴(kuò)大，目前的金融工具不足以滿足市場需求。住房信貸資產(chǎn)特別是住房消費(fèi)貸款資產(chǎn)的流動性風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸現(xiàn)，需要有合適的金融工具來溝通一級融資市場與二級融資市場的通道。另外，居民對住房金融服務(wù)的要求呈現(xiàn)多元化趨勢，不僅對傳統(tǒng)銷售環(huán)節(jié)中個(gè)人住房抵押貸款仍保持旺盛需求，而且擴(kuò)展到變現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等以住房為中心的所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動。除此之外，隨著中國加入世界貿(mào)易組織，國外金融機(jī)構(gòu)將加入國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域，國內(nèi)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的競爭將更加激烈。這就要求房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體不斷加強(qiáng)營銷，加速金融創(chuàng)新的速度，使房地產(chǎn)金融工具多樣化以滿足不同的市場需求。 2．房地產(chǎn)金融法規(guī)不斷完善 我國目前關(guān)于房地產(chǎn)金融的法律體系還不是很完善，有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)貸款的重要形式——住房按揭貸款更是缺乏法律方面的保證。這不利于住房金融的進(jìn)一步發(fā)展。但是，隨著中國法制建設(shè)的日益加強(qiáng)，與房地產(chǎn)金融運(yùn)作相關(guān)的法律法規(guī)會不斷健全和完善起來，適合房地產(chǎn)金融有效運(yùn)行的法制環(huán)境將逐步建立起來。 3．網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)金融服務(wù)將給房地產(chǎn)金融帶來重大變革 以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的電子商務(wù)是信息時(shí)代商務(wù)運(yùn)作的模式，隨著計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)在我國的普及和推廣，房地產(chǎn)金融業(yè)將會發(fā)生重要大的變革，它將促使房地產(chǎn)金融業(yè)在服務(wù)手段、經(jīng)營方式、服務(wù)功能和服務(wù)時(shí)空上發(fā)生重大變化?；ヂ?lián)網(wǎng)的應(yīng)用將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和客戶之間的即時(shí)互動關(guān)系，為他們提供更多，更為及時(shí)的信息，促進(jìn)他們之間的溝通和了解，網(wǎng)絡(luò)金融服務(wù)還將降低交易的成本，節(jié)約資源，當(dāng)然網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)金融的開展有賴于人們對網(wǎng)上交易信心的建立和交際手段的完善，更主要是依賴于相關(guān)法律法規(guī)的健全和完善。 本章小結(jié)： 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互促進(jìn)、共同發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持與滲透，而其發(fā)展本身又為金融業(yè)的成長提供了廣闊的空間。 房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融包括房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融兩方面。房地產(chǎn)金融具有融通資金量大、較強(qiáng)的政策性和債權(quán)有保障等特點(diǎn)。房地產(chǎn)金融具有為房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等環(huán)節(jié)籌集和分配資金的職能。 房地產(chǎn)金融市場融資主體、融資中介和市場金融工具等三個(gè)基本要素組成。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)金融市場可以有不同的分類。我國的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系可分為專營的和兼營的兩類。我國的房地產(chǎn)金融市場還不是很完善，必須通過一些措施逐步形成完備的具有中國特色的房地產(chǎn)金融市場。 我國的房地產(chǎn)金融大概經(jīng)歷了起步時(shí)期、停滯萎縮時(shí)期、恢復(fù)時(shí)期、調(diào)整發(fā)展時(shí)期和規(guī)范發(fā)展時(shí)期等五個(gè)階段。展望未來，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)將會從交易工具、制度環(huán)境等方面進(jìn)行深化和完善。 第二章 房地產(chǎn)抵押貸款 世界發(fā)達(dá)國家為了發(fā)展房地產(chǎn)，主要通過各類房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)融通房地產(chǎn)資金，拓寬房地產(chǎn)籌資的主渠道。其中金融機(jī)構(gòu)貸款是房地產(chǎn)資金的非自有資金的主要來源，而房地產(chǎn)抵押貸款作為一種特殊的擔(dān)保貸款，是目前各發(fā)達(dá)國家普遍采用的主要貸款形式。本章首先將對房地產(chǎn)抵押貸款的種類、特點(diǎn)及作用作簡單概述，然后結(jié)合我國的房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展情況，重點(diǎn)介紹商業(yè)銀行住房抵押貸款和政策性住房貸款（住房公積金）的運(yùn)作。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)近幾年的高速增長，住房抵押貸款市場的許多潛在風(fēng)險(xiǎn)也不斷積聚和顯現(xiàn)，本章將就這一問題作初步地探討，并從完善和健康發(fā)展中國房地產(chǎn)抵押貸款市場的角度，借鑒發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以發(fā)展住房抵押貸款保險(xiǎn)和住房儲蓄銀行業(yè)務(wù)為重點(diǎn)，提出我國房地產(chǎn)抵押貸款市場的發(fā)展構(gòu)想和創(chuàng)新思路。 第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款概述 一、房地產(chǎn)抵押貸款及其種類 1．房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。抵押物擔(dān)保的范圍包括銀行房地產(chǎn)抵押貸款的本金、利息和實(shí)現(xiàn)抵押物抵押權(quán)的費(fèi)用及抵押合同約定的其他內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押人在抵押期間不得隨意處置受押房地產(chǎn)，受押房地產(chǎn)的貸款銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)在抵押期間對抵押物進(jìn)行必要的監(jiān)督和檢查。在貸款債務(wù)履行期屆滿，貸款人未清償貸款本金和利息的，貸款銀行可以與借款人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款償還貸款本金和利息；協(xié)議不成的，貸款銀行可以向法院提起訴訟，通過法律途徑清償貸款銀行的債權(quán)。 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法處分該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，貸款銀行方可優(yōu)先受償。 抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其可用于清償?shù)膬r(jià)款超過貸款銀行債權(quán)數(shù)額的部分歸借款人所有，不足部分由借款人清償。 2．房地產(chǎn)抵押貸款的種類 房地產(chǎn)抵押貸款按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可劃分成多種種類。主要有： （1）按貸款對象分類 ①企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款。 這是貸款銀行向?qū)嵭歇?dú)立經(jīng)濟(jì)核算并能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和民事責(zé)任，符合房地產(chǎn)抵押貸款條件的企事業(yè)法人發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款。 ②個(gè)人